文|  劉鈞
 
有位讀者和我抬杠：武漢的豪宅價格，配得上它們?yōu)榭蛻舻母冻鰡?？你能不能找個樣本寫一寫，除了地段和名氣，開發(fā)商的價值又體現(xiàn)在哪里……
 
我覺得這些問題問得很好，便一一轉(zhuǎn)給了武漢萬科均價最高的住宅——偉鵬萬科·御璽濱江。
 
項目方負責(zé)人李凱回復(fù)了我這樣一句話：“我們是武漢目前唯一全天候?qū)I房人開放的工地”。
 
無論是土建還是裝修，無論哪天，想看哪里就看哪里。精裝住宅有這種透明度，的確是頭回聽說。
 
從業(yè)近20年的李凱，完整地經(jīng)歷了武漢樓市的黃金時代。他也是武漢萬科元老之一。萬科魅力之城、萬科張之洞博物館、萬科漢陽國際、萬科錦程，這些標(biāo)桿項目都是他經(jīng)手。
 
御璽濱江是武漢萬科的首個頂級住宅。李凱作為項目總，再次走上“前線”，統(tǒng)籌整個項目的開發(fā)和建設(shè)。

01.
高端樓盤
考驗的不僅僅是造價
劉鈞：開發(fā)商對客戶做“工地開放日”，目前時間、地點、路線等限制條件還是挺多的。御璽濱江為什么能“隨便看”？
李凱：我一直說，買方的參與，可以倒逼項目方提升工程質(zhì)量。這是一個雙贏的事。成本也不高，何樂而不為？
 
劉鈞：御璽濱江走的是簡約風(fēng)的奢品格調(diào)。從建筑施工角度，做這種腔調(diào)的宅子，對你來講是不是比那些極其繁復(fù)的樓盤要輕松？
李凱：記得某個大文豪說過，那種“謙遜而隱蔽的復(fù)雜性”是最難的。這話拿到工程上也適用。
拿地后，我曾經(jīng)去北/上/深等一線城市考察了一批豪宅工地。和你說的剛好相反，要在簡約上做出文化品味，施工的難度相當(dāng)高。因為很多時候其內(nèi)涵的傳遞只能借助于工藝工法。所以，如何找到合乎要求的工匠，也變得很關(guān)鍵。
就像李白的《靜夜思》，平仄、對仗與押韻表面看起來都不驚人，但仍有耐人品味的意境（笑）。
 
劉鈞：為什么會有這種“簡約中的復(fù)雜性”？
李凱：現(xiàn)代建筑不論什么風(fēng)格，不論施工材質(zhì)和工具如何進化，要想做得高貴，其施工本質(zhì)必須也是古典的。
比如，重慶樓盤的園林景觀水準(zhǔn)普遍較高、江浙豪宅的鋪貼品味普遍不低，那都是因為設(shè)計和施工形成了“強迫癥”似的生態(tài)，都傳承了古法施工的精細。武漢目前還沒有形成豪宅品質(zhì)的攀比生態(tài)。
 
劉鈞：在客戶敏感度不高的地方費這么大的勁？
李凱：萬科不是豪宅的代名詞，但萬科一直是高端住宅的推進者，這家開發(fā)商從進入武漢起，就并不追求迅速的價格兌現(xiàn)。
不過我們相信品質(zhì)一定會帶來市場溢價，前提是你至少在某些方面做到了極致。希望在武漢高端住宅市場，我們也是這樣一個極致的“細節(jié)控”。
 
劉鈞：你們用了很多外地的工匠？
李凱：一些很牛的建筑師，都很挑甲方。一是擔(dān)心甲方鑒賞水準(zhǔn)不到，亂改設(shè)計方案。二是擔(dān)心甲方工程管理跟不上，讓作品最終的呈現(xiàn)與設(shè)計初衷悖離太遠，砸了自己的牌子。
所以中標(biāo)御璽濱江的建筑施工方，很多是國內(nèi)拔尖的企業(yè)。工匠也多是他們從外地帶過來的。
同樣是貼磚，人工成本很不一樣。江浙工人工錢60元一平起步，武漢這邊的40多塊錢一平。單此一項，增加費用約150萬元。
 
劉鈞：豪盤施工還有哪些方面有變化？
李凱：在我看來，從漢口濱江商務(wù)區(qū)這個板塊開始，武漢的高端住宅的確是進化到了一個較新的維度。高端城市規(guī)劃、高端的建筑產(chǎn)品，以及在這兩者之上聚集的高端客戶圈層。
城市規(guī)劃、產(chǎn)品建造、營銷手法上都要共振和匹配。
比如我們的合作方之一杭州銘成。項目現(xiàn)場只有30多個工人施工時，為工人配套的施工管理人員可能有40多個。而且這也是必要的，為什么？比如說，石材大板的選樣/排版/放樣/切割/防護/運輸都必須上延到發(fā)貨地。否則，一旦來料不合格，極易停工待料、窩工。這對萬科這種內(nèi)控體系完善的老牌房企來說，不可接受。
 
02.
“夜總會”的燈光
連續(xù)亮了一周
 
劉鈞：聽說你們拆了5套樣板間？
李凱：不是樣板間。項目土建剛剛開始時，我就請來了國內(nèi)5家知名的豪宅裝修企業(yè)，讓他們在御璽濱江各做了一套1:1的研究用房，用完后拆掉。 光這一項我們就花了700多萬?？此评速M，其實很值。
我們要把所有裝修工序都要在里面先試一遍。一邊研究，一邊發(fā)現(xiàn)問題，一邊拆改。前面的慢，是為了保證后面的效率。

劉鈞：這些研究用房里，你印象最深的是什么？
李凱：我職業(yè)生涯中第一次看到有專門的“燈光設(shè)計顧問”進場，相信這個工種在其他樓盤也少見。不停地比對燈光設(shè)計圖紙和實際效果的不同，并提出改進方案。 
有那么一周的時間，這5套房子每天都是“夜總會”（夜里總開會）。
實體樣板區(qū)對外開放后，萬科在樓內(nèi)實現(xiàn)的燈光配置，效果讓人感慨：值。

03.
意外的收獲：
可以泡水的木地板
 
劉鈞：據(jù)說你們在研究用房里，花了大量時間試驗?zāi)绢^表面的油漆工藝？
李凱：木飾面如果做開放漆，能夠透出原木的本色和紋里，效果最好。但因為有過教訓(xùn)，萬科在集團層面對很多城市的開放漆方案是有約束的。比如，南方城市潮氣重，有些濱海地帶的住宅飾面板如果刷開放漆，木材更易吸潮變形。所以在這些城市很少允許采用。
武漢因為沿江，同樣要考慮這一點。但我們想找到兩全其美的方案。
 
劉鈞：找到兩全其美的方案了嗎？
李凱：我們和供應(yīng)商一起研發(fā)了一種新工藝。木飾面還是做封閉漆，但可以把封閉漆做出開放漆的效果。目前樣品還在路上，你下次再來就可以看到。
具體做法是，先用鋼刷工藝去掉木皮紋路里的雜質(zhì)，再用噴槍把紋路孔隙封閉，然后再刷開放漆。這樣處理過的木材，泡水都不變形，理論上它可以替掉淋浴區(qū)的地磚。是不是覺得難以想象？
這是一位香港設(shè)計師在瑞士看到的工藝，以后這興許是豪盤的一個趨勢，所以我們決定花時間自己做研究。
即使御璽濱江這次用不上，以后萬科別的高端盤能用。
 
劉鈞：還有其他地方用過類似的特殊產(chǎn)品嗎？
李凱：我們的地庫，造價比普通地庫高很多。地庫的柱面/墻面刷的肌理漆，和營銷中心地面鋪貼的巖板是同一色系。這個肌理漆是立邦為御璽濱江專門研發(fā)的產(chǎn)品。
作為萬科的供應(yīng)商，其實立邦有標(biāo)準(zhǔn)的肌理漆產(chǎn)品，60多塊錢一平。但我們給它加了一個要求，必須零甲醛。他們用了差不多3個月，拿出了符合要求的特調(diào)產(chǎn)品。不過，成本翻番了，120元左右一平。
 
04.
一層樓高的巖板
你見過嗎

劉鈞：以前武漢萬科的精裝房，內(nèi)部大面積石材鋪貼并不多見，為什么？
李凱：因為有過教訓(xùn)。很多年前我們曾在光谷開發(fā)過一個裝修盤。一期的小高層，設(shè)計方案為天然石材鋪地，用土耳其產(chǎn)的卡布其諾，那個時候的成本價就有七八百元一平。但多數(shù)客戶非常排斥，認為它的天然紋路是“裂紋”。最后，萬科只好從大批石材里挑出少數(shù)沒有明顯紋路的，一塊塊更換。這批石材最后使用率不到30%。
但現(xiàn)在高端住宅的客戶，多數(shù)只認天然石材。
這次，我們選了紋路相對穩(wěn)定可控的石材品種“古堡灰”，產(chǎn)地是土耳其、伊朗。

劉鈞：你前面說到御璽濱江用了大量的巖板，這是什么石材？
李凱：產(chǎn)自西班牙。進入中國市場大約是2016年。深圳萬科的一個高端項目----臻山府（劉鈞注：均價約10萬元每平，不含裝修），地面鋪貼的就是巖板。我們的設(shè)計師去考察后非常欣賞。
這板子灰不溜秋的，乍看起來和水泥漆差不多。待把示范區(qū)門廳的部分墻面、地面貼完后，我們發(fā)現(xiàn)設(shè)計師的堅持有道理。效果提升了不止一兩個level。
一般的石材鋪貼，工人能操作的極限長度是1米左右，再大就拿不動了。但巖板可以玩到3米多長。原因是巖板硬度很大，出廠時可以切薄到4毫米。一層樓的高度，一塊巖板上墻就搞定，中間沒有拼接縫(下圖箭頭所指）。這就是“低調(diào)的奢華”。
 
劉鈞：廚衛(wèi)的臺面為什么也用了巖板？
李凱：這種高密度板材用在臺面上優(yōu)點同樣明顯，比如，不吸油污。以前的人造石、石英石等材質(zhì)臺面，很容易滲入雜質(zhì)變色。巖板這材料，你即使把醬油倒在上面，幾天后再去擦也很輕松。
在御璽濱江，這些細節(jié)上的舒爽還有很多，客戶入住后會一一體會到。
在漢口濱江排布的高端住宅，未來在武漢住戶心中一定會有一個排位。民間的口碑，說服力有時候是非常驚人的。我相信御璽濱江的住戶，以后會變成萬科高端盤最好的廣告載體。

05.
每套房子打100個洞
你自己怎么搞？
 
劉鈞：精裝交付住宅，你認為最難的是什么？
李凱：工序銜接。最考開發(fā)商水平的也是這個。高端住宅現(xiàn)在已發(fā)展成了高度集成的產(chǎn)品。地暖管道/中央空調(diào)/消防管線/新風(fēng)管道/強弱電橋架/給排水管，這六樣?xùn)|西的管線，如果等到房子土建完工后再考慮，要想科學(xué)地排布在家里，并且不影響以后的使用和維保，我告訴你，基本是天方夜譚。
即使排布好了，你家里的承重墻和橫梁，打洞恐怕已打成了篩子。
 
劉鈞：你們怎么做到科學(xué)排布的？
李凱：住宅層高多在3米左右，我們御璽濱江層高做到了3.15米。即使是這樣，上部空間仍然非常有限。要想所有的管線在建筑結(jié)構(gòu)里方便穿插，土建施工時就得精確留洞。
這是件比較燒腦的事。我們從杭州專門請了一個BIM公司，由它來幫助我們建?！，F(xiàn)在御璽濱江平均每戶土建時留洞的數(shù)量高達上百個，而且洞口尺寸精準(zhǔn)，可以保證后期走管橫平豎直，完美交互。
 
劉鈞：BIM是個什么東西？
李凱：你可以把它理解成一種建筑信息模型。之所以和你提及這個概念，我是想說，現(xiàn)代建筑已朝高度集成化邁進，前后工序的關(guān)聯(lián)度，已經(jīng)讓土建和后期裝修不得不通盤考慮，否則注定悲劇。
從這一點說，毛坯房退出歷史舞臺是大勢所趨。萬科也十幾年沒賣過毛坯房了。

06.
最高標(biāo)準(zhǔn)
就是不再依靠標(biāo)準(zhǔn)

劉鈞：御璽濱江和武漢萬科其他項目在工程上有哪些不同？
李凱：完全不一樣，統(tǒng)統(tǒng)不一樣。
武漢萬科面向主流客戶的產(chǎn)品，施工已非常體系化、標(biāo)準(zhǔn)化。
御璽濱江面向的客戶群完全不同。所以我們從材料到工法，有太多的非標(biāo)件。

劉鈞：萬科的體系內(nèi)，住宅分A標(biāo)B標(biāo)C標(biāo)，御璽濱江在哪個標(biāo)？
李凱：無標(biāo)。如果實在要說一個，我們叫它TOP標(biāo)。
B標(biāo)C標(biāo)住宅，中標(biāo)的裝修公司在一個項目內(nèi)接裝1000套住宅都沒問題。但在御璽濱江，沒有裝修公司敢接這么大量的活兒。廣東景龍在國內(nèi)屬實力施工單位了，星河灣等一些知名豪宅的施工它都有參與。它自己也說，御璽濱江你給我裝修的房子不要超過200套，超過了的話我擔(dān)心做不好。
 

劉鈞：你們的這些經(jīng)驗是否只對豪宅才適用？
李凱：我們現(xiàn)在做的高端盤配置，若干年后也會成為主流市場配置?，F(xiàn)在這些技術(shù)、材料、工藝還沒有大眾化，所以成本很高，只能少數(shù)人享用。以后普及了，以量換價，普通客群也會享受到。時下市場上很多剛需盤配置，如果拿到10年前，也是豪宅。