采訪|  張濤
 

2020版《武漢市商品房買賣合同》已正式在全市推行一個多月。
在新版《合同》推行之初，5月26日、27日，全市分別成交50套、75套商品房，創(chuàng)新歷史新低。但是，5月25日-6月7日這兩周，全市商品房成交量迅速恢復到5500套左右。在6月11日之后，全市日成交量突然暴增到500套左右。尤其是6月20日，全市商品房當天的成交量竟然高達979套。由此可見，新版《合同》已經(jīng)安然度過磨合期。
那么，在2020版《武漢市商品房買賣合同》出臺滿月時，交易糾紛會出現(xiàn)哪些新變化？
為了解答上述問題，《武漢房地產(chǎn)》雜志采訪了武漢大學法律碩士、武漢市江漢區(qū)政協(xié)委員、湖北觀筑律師事務(wù)所主任何新權(quán)先生。
 
《武漢房地產(chǎn)》：在新版《合同》推行之前，武漢市的商品房買賣糾紛案件大致可以分為幾種類型？
何新權(quán)：武漢市的商品房買賣糾紛案件大致可以分為4種類型。
一是價款類糾紛。比如因為購房者經(jīng)濟狀況不佳不能如期支付購房款，亦或是銀行貸款不能如期發(fā)放，導致購房人逾期付款違約而產(chǎn)生糾紛；購房人未能按期還貸，開發(fā)商代為清償后取得追索權(quán)而產(chǎn)生糾紛；對房屋價款構(gòu)成產(chǎn)生的爭議，如全裝修房質(zhì)價不符。
二是標的交付類糾紛。第一，房屋不能交付，包括開發(fā)商“一房二買”而無法交付，或是開發(fā)商開發(fā)過程中因為資金、技術(shù)、管理等各方面原因，無力繼續(xù)進行房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)，形成“爛尾樓”從而失去交付的可能，以及開發(fā)商為節(jié)省成本，在開發(fā)過程中偷工減料，致使房屋質(zhì)量不合格，導致商品房在建成后無法通過有關(guān)部門的驗收，而無法交付等。第二，房屋遲延交付，比如商品房未能在約定的期限內(nèi)完工，或主體工程雖已完工，但其他配套設(shè)施仍在建設(shè)中，導致開發(fā)商與購房者就商品房遲延交付的事項無法達成一致產(chǎn)生的糾紛。第三，系購房者自身原因遲延收房，或房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)生的糾紛。
三是標的瑕疵類糾紛。商品房可能存在權(quán)利瑕疵，比如開發(fā)商未如實向購房者告知房屋的抵押、出租等情況，導致購房者無法辦理按揭貸款或交付入住受阻。再者，也可能存在質(zhì)量瑕疵，比如全裝修商品房實際交付質(zhì)量與合同約定、樣板間宣傳不符，商品房公共服務(wù)、配套基礎(chǔ)設(shè)施與初期廣告宣傳嚴重不符等問題。
四是合同解除類糾紛。合同當事人若要行使合同解除權(quán)，必須以享有解除權(quán)為前提，比如出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同中明確約定解除條件，而且解除條件已經(jīng)成就的，或是未約定合同解除條件，但是一方嚴重違約已經(jīng)致使合同目的無法實現(xiàn)的，可以解除合同。但是，在約定解除或法定解除的條件成立以后，合同并不當然解除。合同當事人還需要按照一定的法定程序，行使合同解除權(quán)。
 
《武漢房地產(chǎn)》：為什么會出現(xiàn)這些交易糾紛？新版《合同》能否減少這些交易糾紛？
何新權(quán)：對這些糾紛應(yīng)該具體問題具體分析。不同商品房項目依據(jù)開發(fā)、建設(shè)、宣傳、銷售、交付等具體情況，會存在不同的問題。
同時，每位購房者對心儀商品房的判斷標準也是不一樣的。
若是侵犯到大多數(shù)購房者的利益，則需要考慮到是否是開發(fā)商的問題，加之合同簽訂不規(guī)范導致的。
但是，本次修改將裝飾裝修款計入房屋總價款，在一定程度上可以避免全裝修商品房糾紛的產(chǎn)生。

《武漢房地產(chǎn)》：您認為新版《合同》出臺之后，武漢市購房者與開發(fā)商之間的交易糾紛會出現(xiàn)哪些新變化？
何新權(quán)：我認為會出現(xiàn)4個方面的變化。
第一個變化，因購房者解除合同的權(quán)利擴大，在新版《合同》出臺后，關(guān)于合同解除類的糾紛可能會增多。若需解除合同，則具體涉及到開發(fā)商遲延交付、房屋權(quán)利狀況、面積誤差、房屋質(zhì)量、裝飾裝修問題等方面引起的糾紛。
第二個變化，新版《合同》出臺，加之2020年初受新冠疫情影響，部分購房者的經(jīng)濟狀況和支付能力下滑，開發(fā)商的開發(fā)、建設(shè)工程停滯，導致購房者與開發(fā)商之間關(guān)于遲延交付、遲延付款的糾紛數(shù)量會增多。
第三個變化，新版《合同》中多處表述，若解除合同，出賣人需向買受人退還已付房價款（含已付貸款部分），雖然解決了銀行貸款是否退還給購房者的問題，但也產(chǎn)生了新的問題，即開發(fā)商向買受人退還銀行貸款部分房款后，如何解除商品房的銀行抵押問題。
第四個變化，關(guān)于全裝修商品房的糾紛仍會存在，但是基于新版《合同》中就裝飾裝修及相關(guān)設(shè)備標準在附件中有更為明確的約定，為糾紛解決提供了合同依據(jù)，同時限制了開發(fā)商以補充協(xié)議的形式大量修改主合同中的約定條款，對于購房者維權(quán)是有一定的積極意義的。