《武漢房地產(chǎn)》雜志近期采訪浦江（中國）首席技術官李葉函先生，請他分析武漢樓市的現(xiàn)狀與趨勢，為供求雙方提出專業(yè)建議。
 
1、九月樓市，今年同比好于去年
李葉函對比2019年9月與2018年9月的武漢樓市成交數(shù)據(jù)，認為今年的市場表現(xiàn)明顯好于去年。
首先從供應來看：2019年9月共頒發(fā)141張商品房預售證，其中住宅預售證有125張。而2018年9月共頒發(fā)131張預售證，住宅預售證111張。
其次從成交來看：2019年9月共開盤103次，整體去化率達75%，其中日光30次，日光率29%。2018年9月開盤74次，整體去化79.7%，日光28次，日光率37%。日光率同比有所下降，這是因為：多數(shù)同區(qū)域樓盤集中加推，在一定程度上分散了客戶。但是，多數(shù)項目雖未日光，但去化率依然不錯。
從整體成交來看，2019年9月成交面積比2018年9月增長61%，增幅明顯。
今年武漢的調(diào)控政策較去年略有放松，在這樣的背景下，成交面積依舊上漲，保持熱度。
從房價來看，2019年9月出現(xiàn)了3—5%的小漲幅，這也是2018年9月沒有出現(xiàn)過的現(xiàn)象。
 
2、熱點區(qū)域一直保持旺銷的勢頭
在9月的開盤項目中，東西湖區(qū)、黃陂區(qū)各有約13個樓盤加推，去化率近70%。洪山區(qū)有約12個樓盤加推，去化率近76%。雖說白沙洲片區(qū)的多數(shù)項目普遍漲價，但相較于大武昌其他區(qū)域而言，其均價依舊屬于低位，加之白沙洲片區(qū)的配套日益完善，置業(yè)熱度持續(xù)不減。東湖高新區(qū)本月7個樓盤加推，去化率達87%。東湖高新區(qū)如今為新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域，各類產(chǎn)業(yè)及人口在此大量聚集，包括區(qū)域規(guī)劃及各類資源優(yōu)化所帶來的紅利，加之較為優(yōu)質(zhì)的新盤入市刺激了區(qū)域購房者置業(yè)，使得區(qū)域項目熱銷。
武昌區(qū)、蔡甸區(qū)、江漢區(qū)由于入市項目較少或無新盤加推，因此成交量相對較少。
李葉函認為，總體而言，武漢市在“金九”暫無明顯的滯銷區(qū)域，熱點區(qū)域一直保持旺銷的勢頭。
 
3、“金九”熱銷樓盤點評
針對《武漢房地產(chǎn)》雜志編輯部制作的《2019年9月武漢樓盤人氣TOP10榜單》，李葉函逐一對其熱銷的原因進行了點評。
（1）恒大時代新城一期E3、E4地塊
首付門檻低，6.8萬元起，首付可分期，最低首付兩層。
處于不限購區(qū)域，并有集團優(yōu)惠政策。
項目規(guī)劃有70萬方親子農(nóng)莊、近萬方兒童游樂配套、2.7萬畝的花海世界及打造的23萬方的生態(tài)園。
首開推出買房送菜地活動。
規(guī)劃了中心會所、歐式城堡酒店、恒大影城和商業(yè)街等，目前包括親子農(nóng)莊、花海世界、兒童娛樂、商業(yè)街均有示范區(qū)實景呈現(xiàn)。配套先行。
（2）東原啟城7號樓
三環(huán)內(nèi)低價top10項目之一。
該項目周邊及自身的利好較多，包括龍湖的天街商業(yè)地塊、人民醫(yī)院及省婦幼醫(yī)院的規(guī)劃，引進華師一分校及武珞路小學分校等。
 
（3）陽邏萬達廣場御江7-12、15、16號樓
位于陽邏之心，配套有萬達廣場規(guī)劃。
萬達品牌號召力，地鐵盤，低首付門檻，首付2成，不限購，同時引入了萬科物業(yè)。
 
（4）湖景雅苑1-3號樓
該樓盤是陽邏新港濱湖生活圈內(nèi)為數(shù)不多臨湖社區(qū)。
 
（5）路勁時代城1、2、4號樓
    價格有優(yōu)勢，該項目是大光谷和江夏區(qū)均價最低盤，毛坯屬性，品質(zhì)對得起價格。
 
（6）孔雀城航天府•濱江苑2、22號樓
不限購，武漢市唯一均價在6000元/平方米以下的項目。
客戶來自于周邊拆遷人員、產(chǎn)業(yè)園工作人員及投資客。
周邊房源稀缺，投資性價比高。
 
（7）鄂旅投•書院世家A9號樓
    毛坯價格為區(qū)域內(nèi)最低，教育資源豐富，靠近武珞路小學分校，自身將引入華師附屬書院中學。
 
（8）中建•鉑公館K2-7號樓
    毛坯項目，自身規(guī)劃18萬方商業(yè)街區(qū),周邊擬建萬科金色城市小學分校。
 
（9）地鐵時代•云上城A1、A2號樓
TOD模式+毛坯打造，在地鐵上建立的項目，地塊內(nèi)將代建中小學。
 
（10）蘭亭大境3、5號樓
    屬于濱江板塊最低項目，周邊地鐵交通網(wǎng)豐富。
 
綜合點評：
A．單價定價多為區(qū)域最低（占比60%），或以毛坯形成總價優(yōu)勢項目（占比30%）。
B．在有條件的情況及區(qū)域支持的情況下，采用首付分期的方式降首付門檻（占比20%）。
C．配套優(yōu)勢：如地鐵口或有地鐵規(guī)劃（占比60%），周邊規(guī)劃或自身引入教育配套（占比50%）。
D．對于遠郊項目，實景呈現(xiàn)有可取之處。
 
4、武漢樓市庫存量或?qū)⒃?0月突破1500萬平方米
 
10月，武漢喜迎軍運，李葉函預測10月的開盤量有所減少，樓市會暫時進入升級消化期。
隨著9月的大量項目入市后，武漢樓市庫存量或?qū)⒃?0月突破1500萬平方米。
各項目以去庫存為主，部分有較大推盤壓力的樓盤和企業(yè)也會加推。
所以，10月整體的開盤量將會少于9月，也會少于2018年10月。
 
5、對開發(fā)商的兩點建議
 
在分析了武漢樓市在“金九銀十”的市場表現(xiàn)之后，李葉函對開發(fā)商提出了兩點建議：
第一，營銷戰(zhàn)略前置，多營銷渠道組合。在區(qū)域競爭壓力大的區(qū)域，錯開集中推售節(jié)點，小步慢跑，加快現(xiàn)金流通，如今多數(shù)項目已經(jīng)采取了多渠道組合的營銷方式的提高客戶量。
第二，金九供應猛增，銀十需快出貨。截止2019年9月末，市房管局批準預售尚未網(wǎng)簽的房源超過14萬套，可售面積超過1500萬方，即使在供不應求的區(qū)域，按正常推售節(jié)點加推，捂盤過長容易導致客戶流失，日常應采用多重營銷手段維護客戶關系。
 
6、對購房者的建議
基于近期樓市供應猛增這個事實，李葉函對剛需購房者和改善型購房者分別提出了建議：
第一，剛需購房者可圍繞武漢環(huán)線看房。
圍繞武漢的三環(huán)、四環(huán)看房，可多看多對比。
現(xiàn)在市場新房供應量巨大，多數(shù)項目資源環(huán)境相當，在資金條件允許的情況下，選擇品牌房企、中等戶型，不一定局限于同一區(qū)域。
若總價合理，能夠滿足合適的通勤時間即可，在類型相當?shù)捻椖恐袚衿涓鼉?yōu)。
第二， 對于改善型購房者而言：
（1）優(yōu)先選擇成熟社區(qū)或品牌房企
已成熟的社區(qū)能夠保證日常生活需求及生活環(huán)境，也不用擔心未知的規(guī)劃問題；另外盡量選擇實力強勁、信譽良好的品牌開發(fā)商，能夠進一步保障房屋的品質(zhì)、生活舒適度及物業(yè)管理等
（2）學區(qū)為重點考慮方向
孩子上學一直是家長們的頭等大事，當你決定購房的項目有教育配套時，需確認樓盤與心儀學校是否對口，不要偏聽口頭的承諾，最好去學?；蚪逃块T查證，并了解當年的招生政策，提前為孩子做好入學準備。
（3）居住舒適度更為關鍵
更需考慮居住舒適度。不必跟風購買炒作過熱的樓盤，綜合衡量自身各方面購房條件，尋求高性價比的好房子。
（4）選擇宜居環(huán)境提升自我居住檔次
有改善需求的人群，都希望再次提升其居住檔次，綠化、物業(yè)服務、居住人群檔次等都將為關注點，所以，可以關注周邊帶有一定自然、人文環(huán)境的改善項目，比如周邊有公園、江景等自然資源，使居住環(huán)境更為愜意，而臨近大學等人文氣息濃厚的地方，能夠?qū)ψ陨砑凹彝砦幕?，提升居住檔次。 
（5）謹慎選擇貸款方式
改善需求人群多處于中年，二套房首付雖降低，但依舊需承受家庭產(chǎn)生的壓力，所以如急需買房，可考慮賣舊換新的置換方式。
當然，貸款年限也是需考慮的內(nèi)容之一，有的家庭因年紀因素，貸款年限不能太長，導致月供比例較高，壓力較大，所以在如今二套房首付降低的情況下，建議盡量采取公積金貸款更為劃算。
 
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注：
1.文中信息僅用作行業(yè)交流，不作為交易合同邀約。
2.文中所有投資信息根據(jù)當前市場情況估算，僅供參考，不作為任何升值或投資回報承諾。