編者按：
8月6日-9日，2019博鰲房地產(chǎn)論壇在海南舉辦，黃立平董事長受邀在博鰲大講堂作主題演講《走出地產(chǎn)邏輯》，他現(xiàn)場分享了對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀和產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢的思考、中電光谷針對產(chǎn)業(yè)園高質(zhì)量發(fā)展的目標，以及正在探索的系統(tǒng)規(guī)劃和綜合運營方法論戰(zhàn)略思想，并回答了現(xiàn)場嘉賓的互動提問。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個概念，過去叫高科技園，或者產(chǎn)業(yè)園，后來逐漸叫產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在大家都樂于這么叫。我想大概“地產(chǎn)”比較有力量，它的組織效率比較高。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)的一個細分市場，如果我們以地產(chǎn)為立足點來考慮產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，它就必須要遵循地產(chǎn)的基本規(guī)律，或者在遵循地產(chǎn)基本規(guī)律的前提下去服務特定的行業(yè)。但是，這個邏輯有問題。
從過去的經(jīng)驗來看，產(chǎn)業(yè)是什么概念？其實，我們在講產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時候，我們的空間不是常規(guī)的寫字樓，否則叫地產(chǎn)，或者叫辦公物業(yè)就行了，為什么要叫產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)呢？那一定是新的產(chǎn)業(yè)類型，新的經(jīng)濟類型，是傳統(tǒng)的地產(chǎn)難以服務，甚至無法服務的新需求。
新經(jīng)濟是什么？新的產(chǎn)業(yè)類型是什么？它涉及到很多的行業(yè)和新的模式，涉及到非常復雜的價值鏈內(nèi)容?？陀^上講，以地產(chǎn)為出發(fā)點來考慮產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，可能會誤入歧途，所以我想：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要走出地產(chǎn)的邏輯。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)多樣化和復雜化
 
近期，我遇到的三種現(xiàn)象比較有代表性：
第一，大型地產(chǎn)公司拿地新增產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件。
不少頭部的開發(fā)商遇到一個共同的問題：在新取得住宅地的時候，地方政府給他們增加了約束條件，把產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指標放進供地的條件里，有的地方直接要求在那里輔助建一個產(chǎn)業(yè)園，提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力。我發(fā)現(xiàn)很多開發(fā)商比較茫然，因為這些地方大多在郊區(qū)，遠離城市中心的地方，過去開發(fā)寫字樓的經(jīng)驗，無法為開發(fā)這樣的地方提供需求依據(jù)。新的產(chǎn)業(yè)是什么，他們也缺乏判斷力。這其中有個信息不對稱，就是地方政府所想所要的，和開發(fā)商所想所要的并不匹配，但是雙方已經(jīng)展開合作，后續(xù)后果如何便成為問題，這是一個不確定性的結果。
第二，政府平臺公司投資遇到問題。
我最近到過的三個城市，由當?shù)卣钠脚_公司投資開發(fā)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，規(guī)模小一點的40-50萬平米，大一點的100多萬平米。項目立項的指向是新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)，但他們用的仍然是操作寫字樓的方式。這些項目迅速立項投資，現(xiàn)在即將竣工，大家卻開始焦慮，因為預定的需求，如傳統(tǒng)的寫字樓所服務的那些對象，可能并沒有出現(xiàn)。
比如說一個GPD超萬億的城市，他們過去預估寫字樓產(chǎn)品大多是金融機構的需求，但是項目快竣工了，都是超5A級的樓，一家金融機構都沒有入駐，問題就來了：這些房子究竟是為誰服務的？夢想加這種服務模式，更多是為初創(chuàng)企業(yè)、中小企業(yè)提供較好的體驗空間，但是這樣的需求總合約60萬平米，那么單一個項目的規(guī)模就100萬平米，其承載的究竟是什么？
第三，地方政府開始關注城市更新與工業(yè)遺產(chǎn)保護。
在過去20年快速的城市化過程中，很多城市的工業(yè)遺產(chǎn)基本蕩然無存，像上海、廣州保存得比較好的，還有一些被作為創(chuàng)意經(jīng)濟或者城市時尚消費的空間，但是大多數(shù)城市基本上沒有了。一些過去的大型制造企業(yè)、傳統(tǒng)制造業(yè)，包括有色金屬等，現(xiàn)在有一些新的空間出來，政府下了很大的決心，一定要保留工業(yè)遺產(chǎn)。
上述這些城市空間，用什么思路去重構城市的新產(chǎn)業(yè)？這是我近期遇到的課題，也跟我們中電光谷的業(yè)務關聯(lián)度比較大。由此我們可以看到一個基本的現(xiàn)象，就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)問題越來越呈現(xiàn)出多樣化和復雜化，像以前一樣用簡單的市場需求做決策，進行投資開發(fā)，是不能持續(xù)的。

產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的四個判斷
關于總的房地產(chǎn)的宏觀政策，基本有以下三點：第一是減少房地產(chǎn)的金融屬性，雄安模式就基于這一點，如果賦予房地產(chǎn)更多的金融屬性，很容易出現(xiàn)投機市場；第二是抑制房地產(chǎn)的市場屬性，也就是說價格不完全由市場決定，政府要干預；第三是回歸房地產(chǎn)的功能屬性，使用是最基本的功能。這不僅對住宅實用，從某種意義上講對其他領域更實用。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能否找到與現(xiàn)階段政策環(huán)境相匹配的方法論？從業(yè)者必須深入思考。
究竟有沒有一種具有普遍意義的模式？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式存在嗎？
我對產(chǎn)業(yè)園發(fā)展現(xiàn)狀的四個基本判斷，可能會對大家有所啟發(fā)。
第一，從整體看辦公樓市場供應過剩，通用廠房增量需求缺乏動力。除北京、上海外，我估計在中國現(xiàn)在找不到第三個城市是供應不足的。特別是三線城市，辦公樓實際的空置率非常高。
一個人究竟需要多少辦公面積，一個城市的經(jīng)濟總量究竟需要什么樣的辦公樓與之匹配？重慶現(xiàn)在大概有不低于1000萬方的辦公樓閑置，現(xiàn)實證明一個人兩平米，或者2萬GDP一平米這兩種算法并不適用于所有城市。尤其在制造業(yè)比重比較大、服務業(yè)相對落后的城市，這個顯然是不適用的。我想，現(xiàn)在辦公面積過剩的這些城市，他們對辦公樓的供需關系，以及價格杠桿這些最基本的經(jīng)濟學問題沒有弄明白。
第二，郊區(qū)辦公樓市場不同程度弱于中心城區(qū)市場。我們現(xiàn)在講的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，絕大部分指的是在那些新區(qū)、郊區(qū)、城鄉(xiāng)接合部區(qū)域性發(fā)展的市場，它是一個新城區(qū)的整體性開發(fā)，是城市化的一種方式，在這些區(qū)域相對過剩的現(xiàn)象更加嚴重。
但是在整體的新區(qū)建設過程中，又避免不了按照總體規(guī)劃進行建設，這給房地產(chǎn)的服務業(yè)既提出了課題，也創(chuàng)造了機會。
第三，多數(shù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)實際處于虧損狀態(tài)。這個比例很難說具體，用比較公允的財務制度判斷，約70%或80%甚至更多。特別是部分政府平臺公司，當它以推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主要目標時，不動產(chǎn)的經(jīng)營狀態(tài)并不是主要評價指標，或者說淡化這個指標。因此，我們對市場進行總體判斷的時候，這也是其中一個非常重要的參考依據(jù)。
第四，未來幾年多種渠道新增加的產(chǎn)業(yè)園項目將不斷涌現(xiàn)。在找不到創(chuàng)新驅(qū)動的有效方式之前，要素驅(qū)動、投資驅(qū)動仍然發(fā)揮慣性作用。政府投資平臺和載體的沖動或引導方法仍然會成為普遍主流。也就是我們現(xiàn)在看到的今年各地新增的項目，在謀劃中的項目，過去已經(jīng)建設、即將竣工的項目，整體投入市場的量非常之大。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的三個趨勢
關于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展趨勢，我總結了三點：
第一，產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營越來越成為異常復雜的經(jīng)濟行為，不能簡單采用復制的方法來解決問題，用單一地產(chǎn)方法達到商業(yè)目的的機會越來越少。因此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必須以產(chǎn)業(yè)發(fā)展思維為出發(fā)點和落腳點。什么是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思維呢？首先是以產(chǎn)業(yè)集群和創(chuàng)新生態(tài)的培育為出發(fā)點，不能以賣多少房子、租多少房子為出發(fā)點。如果你要體現(xiàn)不動產(chǎn)的收益水平，并以此作為出發(fā)點，它就會變成大家的投資機會，蜂擁而上，找不到新動能，自然就用傳統(tǒng)方式，那么投資拉動的手段就會被放大。
第二，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必須以產(chǎn)業(yè)發(fā)展思維為主線，注重產(chǎn)業(yè)集群與創(chuàng)新生態(tài)。比如拿到一塊地，迅速地開發(fā)、銷售，實現(xiàn)盈利，這究竟是戰(zhàn)略價值還是策略價值？換句話說，除了賺錢，還有哪些對你有意義的地方，對社會有價值的地方？如果這個問題弄不清楚，在這樣的市場環(huán)境下和經(jīng)濟發(fā)展的階段，決策就容易出問題。
第三，有效的產(chǎn)業(yè)組織必須構建全要素的專業(yè)能力。目前長租公寓、共享辦公這種新興的細分市場業(yè)務，部分企業(yè)經(jīng)營狀況還不錯。但是如果立足于一個城市、一個區(qū)域來看，以這種專業(yè)的非常細分的方式切入，往往效率不夠高。因為這個城市或區(qū)域，無論是經(jīng)濟問題、城市問題，還是社會發(fā)展問題，它都是綜合性的，很難找到單一的問題，所以如果我們用很專業(yè)的、很窄的一種方式切入，就缺乏手段。
這實際上給政府或者這個區(qū)域的經(jīng)濟組織者提出了更高的要求，他們必須有鑒別力、有分拆資源的能力，才能在那里找到機會。這些資源在誰的手上，他們用什么方式來處理，往往關系到這些細分業(yè)務究竟能不能發(fā)展。比如說長租公寓，過去可能集中在城中村的那些區(qū)域，未來一定是政府的平臺公司來投資的業(yè)務，或者說成為住宅開發(fā)里面占一定比例的配套，成為競地的一個約束條件，這也就是為什么大的開發(fā)商一定要做長租公寓。
這樣的市場環(huán)境中，長租公寓，包括辦公的市場生存空間究竟在哪里？這些問題需要深入思考。當然我相信共享辦公可能比長租公寓相對容易，因為過剩的資源相對多，你可以選擇的機會就相對多。如果這些資源都不是完全按市場配置的，那你怎么尋找資源呢？這些促使更多的企業(yè)努力構建全要素的專業(yè)能力很難獲得，在某種意義上其困難程度比做細分市場的開拓還要高，但這一定是某些企業(yè)必須要做的，如果做不到，就無法面對新的市場需求結構。

系統(tǒng)規(guī)劃方法論和綜合運營方法論
我認為，“整體最優(yōu)比局部最優(yōu)更重要”將會成為我們應對未來經(jīng)濟社會發(fā)展非常重要的哲學思想。在這個思想框架下，最近幾年我們在積極探索兩種方法論。
第一，系統(tǒng)規(guī)劃方法論。熟悉開發(fā)業(yè)務的一定知道，現(xiàn)在城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展中，比較突出的矛盾是多種城市規(guī)劃的脫節(jié)，無論是城市的總體規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃，還是經(jīng)濟社會發(fā)展的總體規(guī)劃。不同規(guī)劃由不同的部門完成，他們相互之間有溝通，但是彼此對其本質(zhì)的真正理解還不夠。再加上能源、交通、產(chǎn)業(yè)等各種專項規(guī)劃分離，導致一個城市或者區(qū)域的頂層規(guī)劃內(nèi)在關系并不清晰。在這樣的狀態(tài)下，城市發(fā)展，特別是新區(qū)的發(fā)展，究竟應該怎么發(fā)展？比如我們現(xiàn)在經(jīng)常講的產(chǎn)城問題、小鎮(zhèn)打造，從宏觀到實際操作誰能講清楚，我覺得這是最大的問題。
城市多種規(guī)劃的工作政府一定會做，盡管中央不斷地強調(diào)多規(guī)合一，但是我覺得問題在于缺乏多規(guī)合一的操作基礎。比如做宏觀經(jīng)濟規(guī)劃的部門（發(fā)改委）和做具體的城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的部門，他們?nèi)狈秃闲腿瞬牛鲆?guī)劃的不太懂產(chǎn)業(yè)，不太懂宏觀層面的城市發(fā)展與具體規(guī)劃的關系，而懂宏觀經(jīng)濟的又缺乏空間概念，所以做出來的規(guī)劃在具體實施時往往出問題。
如果立足整體，提供一個新的方法論來解決區(qū)域發(fā)展的總體問題，一定有非常大的商機，因為現(xiàn)在需求很多。最近幾年，我們把重要的工作精力和優(yōu)勢資源放在為區(qū)域發(fā)展提供解決方案、提供綜合性的戰(zhàn)略構思上，目前來看實踐效果比較不錯。
第二，綜合運營方法論。保利的嘉賓從物業(yè)管理角度提出一個問題，要對某個區(qū)域發(fā)展整體負責，需要整體性解決方案，過于專業(yè)的業(yè)務模式會有局限性，提供整體性解決方案也將是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展參與者的必備條件。我們現(xiàn)在正在努力探索綜合運營的方法論，以前叫“在專業(yè)化基礎上的綜合化”，現(xiàn)在要演變成“綜合化基礎上的專業(yè)化”，這和本次論壇的主題“平衡與重構”是吻合的。只有好的平衡能力和大的重構決心，地產(chǎn)行業(yè)才會迎來高質(zhì)量發(fā)展。

博鰲大講堂互動問答
提問：在我們與政府的溝通過程中，政府最關注的一個痛點是產(chǎn)業(yè)問題，他們希望有更多的、形態(tài)各異的產(chǎn)業(yè)，能夠結合當?shù)氐赜蛱厣漠a(chǎn)業(yè)，希望我們提供一些社會性的配套服務的產(chǎn)業(yè)功能。企業(yè)不像政府有很多社會職能，地產(chǎn)開發(fā)商要看現(xiàn)金流，看周期，而政府會用一個相當長的周期來看問題。那么，如何找到地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的好的結合點？
黃立平：這個題目太難了，如果能夠很快做出判斷，它就不是一個問題。開發(fā)商有足夠的能力和資源把房子賣掉，如果做出來能以合理的價格出售，他很快就會做。現(xiàn)在的問題在于，可能賣不掉，或者已有約束條件不能賣，只能租。
我們的經(jīng)驗是，根據(jù)能力來判斷，如果沒有這個能力，就不做這樣的事，但我可以提供解決方案，這也是我們現(xiàn)在的主要業(yè)務。該政府做的事情，不能企業(yè)來承擔。
當然，現(xiàn)在開發(fā)商不一定比政府會算賬，政府給你一塊住宅地，再給你一塊工業(yè)地或者科研地，如果總規(guī)不好調(diào)，有時候也會配商業(yè)地，讓你達到產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標。
通常有兩種做法，第一種是算住宅的賬，是否能夠以比別人更便宜的價格拿到住宅地。第二種是計算能有多少盈利，把合理的收益守住后，再看做這件事的代價是否合理，如果代價合理，就可以干。建議先把與政府把賬算清楚，然后找人合作處理其它比較難處理的事。
提問：我在海南做商業(yè)地產(chǎn)，目前在?？诓俦P一個類似產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項目，實際上是工業(yè)地產(chǎn)。現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括工業(yè)地產(chǎn)普遍的問題是招商困難，我想聽一下您對中小企業(yè)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的建議。
黃立平：克強總理在2015年11月提出了經(jīng)濟發(fā)展的新舊動能轉(zhuǎn)換，連續(xù)三年政府工作報告都提這個概念，十九大報告也提，什么是新動能？如果對這件事你沒想明白，我覺得你肯定駕馭不了，因為老的動能是過剩的，我們的產(chǎn)能是整體過剩的，現(xiàn)在中美博弈，我們肯定要經(jīng)歷一段更困難的時期。所以這個時候如果貿(mào)然去投資，風險肯定很大。
我們在?？诔芜~縣的海南生態(tài)軟件園，承載了海南省軟件開發(fā)信息服務業(yè)的70%，集全省之力在做這件事，我們覺得還可以做得更好。但是要技術創(chuàng)新，沒有人才是無米之炊，海南缺人才，怎么辦？搬人才，候鳥式工作。
即便如此，這個市場也是有限的，海南生態(tài)軟件園現(xiàn)在大概有3萬人入駐，但是在廣州，3萬人、5萬人的園區(qū)3年就做起來了。在深圳南山區(qū)的軟件產(chǎn)業(yè)基地，是深創(chuàng)投投資的，他們用三年時間集聚了大概10萬人。所以，城市的能力不一樣，資源稟賦不一樣，那么我們決策的時候，要考慮當?shù)氐那闆r。澄邁成功了，為什么海口就不能做呢？就是不能做，要看?？谟卸嗌倏罩玫霓k公樓。