文是首屆中國好戶型大賽專家評委、武漢房協(xié)專家組成員、武漢樓市大V、《主編筆記》創(chuàng)始人馮毅成先生接受新浪樂居采訪時，對武漢樓市問題的梳理與研判。
 
 
2018年的武漢樓市，可謂是波瀾起伏。這一年里，開發(fā)商“躺賺”的日子已經(jīng)過去，購房者閉著眼買房賺錢的日子也一去不復(fù)返，樓市變遷太快讓我們措手不及。
 
2019年春節(jié)期間，武漢樓市呈現(xiàn)“冷熱不均”局面，樓市成交量明顯下滑。那么，在即將來臨的“金三銀四”，樓市走勢會有所緩解嗎？庫存是否充足？熱門置業(yè)區(qū)域又是哪里？2019年武漢樓市又將迎來怎樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？
 
 
問題1：2019年樓市已經(jīng)拉開序幕，全國樓市春節(jié)期間呈現(xiàn)“冷熱不均”態(tài)勢。那么，您認(rèn)為武漢樓市在春節(jié)期間表現(xiàn)如何呢？
 
今年武漢的“返鄉(xiāng)置業(yè)”數(shù)據(jù)遇冷并不值得大驚小怪，不少房企此前都有充分的心理準(zhǔn)備，從他們布置的“返鄉(xiāng)置業(yè)”營銷手段、推廣力度就可見一斑。
 
不少房企只是“做做樣子”，畢竟從第三季度到第四季度消耗了企業(yè)太大的戰(zhàn)斗力，如果不能在春節(jié)期間順勢而為，選擇戰(zhàn)略性地合理休整，只會讓企業(yè)在今年3月份開始的沖鋒浪潮中輸在起跑線上。
 
一方面，2018年上半年對于大多數(shù)開發(fā)商而言沒有充分利用好整體市場的利好和時間，不少企業(yè)還在為是否精裝交付，如何申請到更高的備案價想心思。
 
客觀上，也會出現(xiàn)一些“工期跟不上”導(dǎo)致的“供貨跟不上”。所以半年報出來的時候，數(shù)據(jù)已經(jīng)不太好看。
 
許多開發(fā)商押寶下半年，認(rèn)為政策會松動，價格也會理想，不料下半年風(fēng)向突變，市場遇冷。
所以整個下半年，房企都在疲于奔命。
 
一方面用各種手段沖任務(wù)，簽約、回款、利潤等數(shù)據(jù)都是年終考核的硬指標(biāo)。
 
另一方面，由于上半年的銷售嚴(yán)重滯后，下半年加快吐貨造成井噴，甚至部分房企還在最大化地降低交易門檻做去化。
 
最顯著的表現(xiàn)是傳統(tǒng)的“金九銀十”在去年已經(jīng)消失，下半年這些房企每個月都在沖量。甚至是春節(jié)期間的蓄客都已經(jīng)被透支掉了。
 
整體市場遇冷背后的根本原因是消費(fèi)力出現(xiàn)問題。大多數(shù)購房者已經(jīng)產(chǎn)生了較高的負(fù)債，實(shí)力不允許他們繼續(xù)瘋狂。
 
在上一波牛市當(dāng)中，一些人沖動消費(fèi)、恐慌消費(fèi)，該買和不該買的都蜂擁搶購，現(xiàn)在回頭看從去年下半年到今年春節(jié)期間的整體銷售，是一個冬天降溫過程中的正?，F(xiàn)象。
 
 
問題2：從數(shù)據(jù)來看，春節(jié)期間全國多地樓市期待不已的“開門紅”落空，多地新房成交面積下降、二手房價下跌、房企銷售額下滑，樓市整體走向不容樂觀，您是如何看待春季武漢樓市走勢？
 
我在上一個問題已經(jīng)講過市場背景發(fā)生了變化，從去年開始，“金九銀十”這種傳統(tǒng)高峰已經(jīng)被每個月的扁平化銷售取代了，而“開門紅”這樣的節(jié)點(diǎn)在如今看來，更像是媒體一廂情愿去宣傳的噱頭。
 
春節(jié)乃至春節(jié)過后都屬于市場遇冷后的一個休整和起步期，沒有迎來“開門紅”很正常。
 
除了市場透支了購買力以外，購房情緒的降溫和購房預(yù)期的理性回歸也是重要因素。購房群體認(rèn)識到投機(jī)并不可取，從短期來看，房屋的交易價值基本屬于偽命題，房子的使用價值才是根本價值。
 
新年伊始，從我大量走訪調(diào)查掌握的信息來看，今年的春季行情應(yīng)該會從3月份開始稍微升溫。其中有兩個大的原因：
 
一方面，從開發(fā)企業(yè)的節(jié)后工作時間來看，一般是元宵節(jié)過后才會完全投入到新的一年生產(chǎn)中，這其中還有圍繞全年制定銷售計劃、推廣計劃等。因此，3月份正式開始推廣銷售，謀劃集中開盤是比較合乎情理的，而在此之前，大多屬于平銷，賣的都是年前拿證的存貨。
 
第二方面原因是今年武漢要召開軍運(yùn)會，圍繞軍運(yùn)會所產(chǎn)生的管控還沒有出臺，一些企業(yè)為了給自己爭取盡可能多的銷售時間，所以會從3月份開始發(fā)起沖擊，工期也會相應(yīng)地往前趕。
 
照此行情下去，傳統(tǒng)的“金三銀四”也不會出現(xiàn)，對房企而言，上半年每個月都是銷售節(jié)點(diǎn)。
如果將來數(shù)據(jù)顯示，5-6月份成交量比3-4月份大，也完全合乎情理。
 
 
問題3：2018年武漢商品住房庫存超1490萬平米，部分區(qū)域供大于求，樓市整體購買力有所下滑，2019年的武漢樓市會不會繼續(xù)延續(xù)這一情況呢？會不會有新的局面呈現(xiàn)？
 
2018年的庫存反映出來的不僅僅是整體購買力有所下滑這么簡單，從去年11月底公布的前11個月已經(jīng)拿到預(yù)售許可證和實(shí)際銷售量數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn)，前11個月只賣掉了往年（輝煌時期）全年銷售量的一半。這反映出購買力下滑的嚴(yán)峻形勢，市場從熱轉(zhuǎn)冷已經(jīng)確立。
 
統(tǒng)計上還有一些易被忽視的因素，如諸多因?yàn)榫b交付而引發(fā)的糾紛，甚至出現(xiàn)“退貨”，這很難用數(shù)據(jù)直觀表現(xiàn)，但卻是2018年武漢樓市必須被記住的現(xiàn)象之一。
 
由于2018年開發(fā)企業(yè)在拿地、銷售過程中的諸多不順，或者說是配合新的管控政策嘗試之后碰壁，那么在2019年開發(fā)企業(yè)也會在全年拿地計劃、銷售計劃中調(diào)整預(yù)期，與此對應(yīng)還有主管部門調(diào)整一些管控的手段和力度，但所有的調(diào)整都是穩(wěn)字當(dāng)頭，不會“說風(fēng)就是雨”。
 
2019年，如果宏觀經(jīng)濟(jì)和宏觀政策沒有大的變動，武漢樓市會在調(diào)整中趨穩(wěn)。
 
 
問題4：隨著武漢城市發(fā)展不斷外擴(kuò)，武漢各大區(qū)域都發(fā)展得越來越好，特別是遠(yuǎn)城區(qū)日益成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)，您認(rèn)為2019年哪個區(qū)域發(fā)展?jié)摿ψ畲?？最看好哪個遠(yuǎn)城區(qū)？
 
 
 
武漢的遠(yuǎn)城區(qū)各自承載城市不同的功能定位，容易實(shí)施大手筆規(guī)劃落地。我個人非?？春脰|西湖區(qū)域，無論是從目前的建設(shè)、招商還是鼓勵政策等都非常領(lǐng)先。而從房價上看，也會有比較優(yōu)勢，土地價格和土地價值能夠說明一些問題。
 
 
問題5：年初以來，多個城市開始變相放松調(diào)控政策，您是如何看待這一舉措的？接下來武漢樓市會有相關(guān)動作嗎？
 
新年伊始，在我走訪的30多家房企中，大家都比較關(guān)心這個問題。
 
武漢市屬于二線城市中的熱門城市，樓市銷售量連續(xù)多年在全國領(lǐng)先。武漢也是國家中部中心城市，在湖北的發(fā)展過程中，虹吸效應(yīng)超過了周邊的區(qū)域，具有風(fēng)向標(biāo)作用。因此，不能盲目拿全國諸多已經(jīng)調(diào)整的城市情況來預(yù)測武漢的未來走勢。
 
從過去的宏觀調(diào)控可以看到，武漢的出手動作基本不會較早，決策一直比較穩(wěn)定，效果也不會有太大偏差。
 
2017年年中時，我寫過一篇《以大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)調(diào)控樓市是根本出路》的文章，文中的核心思想是，從宏觀看，國家實(shí)行的是因城施策方略，但從城市來看，調(diào)控應(yīng)該更加精準(zhǔn)，可以按照區(qū)域、人群細(xì)化，而一切的前提是要有大數(shù)據(jù)作為決策參考依據(jù)。
 
在我提出的“精準(zhǔn)調(diào)控的前提是精準(zhǔn)統(tǒng)計，要讓住房信息全國聯(lián)網(wǎng)，以大數(shù)據(jù)分析市場”“房產(chǎn)稅不會是調(diào)控的必殺技，只是調(diào)控樓市的輔助手段之一”“分級搖號、剛需優(yōu)先搖號（有了大數(shù)據(jù)甚至可以鑒別出同樣是名下無房，但誰更加‘剛需’，可以讓投機(jī)者無所遁形）”“為了保障剛需住房，可以適時推出政策房，劃分產(chǎn)權(quán)，規(guī)定若干年內(nèi)只準(zhǔn)住，不能交易”等建議，與后來相關(guān)主管部門施政過程中采取的措施不謀而合。
 
因此，我認(rèn)為后期的調(diào)控依舊會更加規(guī)范、系統(tǒng)和細(xì)化。比如對于調(diào)控人群還可以適度劃分，根據(jù)一些因素來區(qū)分該鼓勵或限制的購房群體。而在一些地域上，亦可進(jìn)行細(xì)化政策。
 
今年武漢還會舉辦全國矚目的將舉辦軍運(yùn)會，對房地產(chǎn)營銷會產(chǎn)生一些影響。
 
因此我判斷新的調(diào)整動作肯定會有，但動作力度總體還是偏穩(wěn)定。穩(wěn)定，可以理解為“陰陽調(diào)和”或“酸堿中和”，即把客觀上出現(xiàn)或存在的有利和不利因素，通過人為調(diào)節(jié)，使之趨穩(wěn)。對于市場存在的痛點(diǎn)、難點(diǎn)進(jìn)行一些修復(fù)性的措施是與時俱進(jìn)管理的體現(xiàn)。
 
 
問題6：您如何看待目前武漢樓市面臨的機(jī)遇和困境？對于接下來的樓市風(fēng)向有何預(yù)測？
 
對于購房者而言，應(yīng)該看到市場已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。大量的產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)由精裝修改毛坯，降低了交易門檻，降低了后期糾紛概率。
 
大戶型產(chǎn)品仍然在大量吐貨，價格不算太高，地段基本在二環(huán)靠近一環(huán)的核心位置，不少豪宅產(chǎn)品是一線臨江或臨湖，擁有優(yōu)質(zhì)的自然景觀和社會經(jīng)濟(jì)配套。
 
比如位于漢口萬松園的中海·萬松九里、漢口CBD的泛海國際·蕓海園和碧海園、古田的金地·悅江時代、二七濱江的華發(fā)·外灘首府、萬科·御璽濱江、中信泰富·金融城、漢陽歸元寺的遠(yuǎn)洋·東方境世界觀、武昌東湖邊的華僑城·原岸和東湖·金茂府、沙湖旁的融創(chuàng)·壹號院、中南武珞路的佳兆業(yè)·廣場、光谷中心城的光谷創(chuàng)新天地等。
 
而在核心地段軌道交通沿線的還有光谷關(guān)山大道的泛悅城、保利時代，光谷一路的和昌·未來城、光谷中心城的龍湖光谷城、漢西路的時代新世界、興華·尚都國際、古田的千禧城、東西湖的佳兆業(yè)·悅府、鵬欣·白金殼子等。
 
一些超大配套或者超級板塊的項(xiàng)目還有江夏五里界的恒大科技旅游城、白沙洲的旭輝江悅府、仁和路的金科城、湯遜湖畔的雅居樂花園、武昌江邊的融僑星域等不勝枚舉。
 
就目前市場價位，產(chǎn)品可選性較大，在軍運(yùn)會之前購房決策時間充足，還偶有優(yōu)惠。購房者應(yīng)當(dāng)以使用價值為核心，從服務(wù)家庭長遠(yuǎn)生活角度慎重抉擇。
 
對于房企而言，在橫盤期，不少房企迎來了自己工程和銷售任務(wù)的高峰。
 
無論是工程線還是營銷線的相關(guān)人員應(yīng)該在這個時期磨煉打硬仗的功夫，積極自我調(diào)整、自我升級，研發(fā)更好的產(chǎn)品和服務(wù)。
 
對于核心地段或超級大盤的銷售戰(zhàn)線而言，這是千載難逢的機(jī)遇，在每個人的職業(yè)生涯中，可能不會再有這么好的地段項(xiàng)目和出貨量讓他們操盤發(fā)揮。
 
因此，相關(guān)從業(yè)者應(yīng)當(dāng)停止自怨自艾，化壓力為動力，轉(zhuǎn)危機(jī)為機(jī)會，積極利用歷史機(jī)遇一戰(zhàn)成名。
 
就目前信息分析，上半年不少房企已經(jīng)在提前工期，準(zhǔn)備搶抓銷售時間。至于下半年市場行情，還需要進(jìn)一步觀望。在國家大政方針“穩(wěn)”字當(dāng)頭的背景下，地方樓市的所有動作都是“微調(diào)”，不會因?yàn)槟硞€節(jié)點(diǎn)、某個數(shù)據(jù)而冷暖交替。
 
而從大的歷史階段來看樓市，當(dāng)前的橫盤，和2015—2016年的橫盤相比，市場消費(fèi)力、家庭存款和貸款、企業(yè)負(fù)債、地方政府債務(wù)情況等宏觀數(shù)據(jù)已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化，不可同日而語，不能簡單地套用同期情況進(jìn)行對比和預(yù)測。
 
如同一個人在校考評一般和職業(yè)考評一般，雖然都是考評，但是他所處的人生階段已經(jīng)深刻改變，其反映的內(nèi)容也會不同。
 
樓市問題，需要先學(xué)會跳出樓市，用生活常識和整體思維才會看得更加明白，局限在數(shù)據(jù)之中往往容易“不識廬山真面目”。