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李國政:2019年武漢樓市的競爭格局——強(qiáng)者更強(qiáng)
2019-02-25 16:37:32   來源:

                                                                                                   采訪|  張濤

各大研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的年度武漢樓市排行榜,反映了當(dāng)前行業(yè)的競爭格局——強(qiáng)者更強(qiáng)。
當(dāng)中指研究院發(fā)布了《2018年武漢樓市銷售排行榜》后,筆者請?jiān)摍C(jī)構(gòu)華中分院的【市場研究總監(jiān)】李國政解讀這份榜單,幫我們認(rèn)清2019年武漢樓市的競爭格局。
 
《武漢房地產(chǎn)》:《2018年武漢房企市場占有率TOP30》榜單和往年相比,有什么明顯的變化?
李國政:首先,武漢房企30強(qiáng)的市場占有率比往年進(jìn)一步提高。特別是前10強(qiáng),他們的銷售額占據(jù)了武漢房地產(chǎn)市場銷售總量的四成左右,進(jìn)步速度非常快。
這兩年,優(yōu)勝劣汰、強(qiáng)者恒強(qiáng)的特點(diǎn)體現(xiàn)的非常明顯。特別是在去年國家宏觀調(diào)控的持續(xù)高壓之下,這些品牌房企的市場份額其實(shí)是逆勢擴(kuò)大了。消費(fèi)者對這些品牌房企更加信賴,覺得他們的產(chǎn)品和服務(wù)更加可靠。所以,他們的市場份額格外突出。
其次,武漢本土房企在TOP30榜單中進(jìn)一步減少。10強(qiáng)中只有武漢地產(chǎn)集團(tuán)和中建三局這2家本土房企,30強(qiáng)中只有5家本土房企。
目前,中國千億房企數(shù)量達(dá)到31家,武漢就匯聚了30家。在他們的強(qiáng)勢沖擊之下,本土中小房企在資金、拿地、產(chǎn)品競爭方面的壓力會(huì)越來越大,只能且戰(zhàn)且退。其實(shí),這不是武漢這一個(gè)城市的特點(diǎn),在很多二線、三線城市也是如此。
 
《武漢房地產(chǎn)》:你覺得保利、武漢地產(chǎn)集團(tuán)和萬科將會(huì)長久地占據(jù)著武漢前三名的位置嗎?
李國政:其實(shí),過去10年,保利和萬科在武漢房地產(chǎn)市場輪流占據(jù)著市場份額第一的位置,他們是冠亞軍的??汀?br />   武漢地產(chǎn)集團(tuán)擁有國資平臺(tái)。這兩年,他們一方面自己開發(fā)投資比較多,另一方面,參股或聯(lián)合開發(fā)的對外合作也開始多起來,獲得了大量的權(quán)益收入。
   從目前的土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目儲(chǔ)備來看,2019年,保利和萬科將繼續(xù)占據(jù)前三名的位置。
   武漢地產(chǎn)集團(tuán)則要看他們的項(xiàng)目的開發(fā)周期。未來,前三名與后面房企的銷售業(yè)績差距將越來越大。
 
注:筆者近期對武漢地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行采訪,該集團(tuán)2019-2020年將有7個(gè)項(xiàng)目面市。其中:江夏金口1個(gè)、江夏五里界1個(gè)、新洲問津1個(gè)、常碼頭1個(gè)、東西湖1個(gè)、青山區(qū)1個(gè)、丹水池1個(gè)。武漢地產(chǎn)集團(tuán)七盤連開,將力保武漢地產(chǎn)界前三的地位。
 
《武漢房地產(chǎn)》:2019年,“百億俱樂部”會(huì)不會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大?哪些房企比較有希望?
李國政:2018年,保利、武漢地產(chǎn)集團(tuán)、萬科、中建三局、綠地、金地集團(tuán)共6家房企銷售突破百億大關(guān)。從武漢房地產(chǎn)市場的量級來看,出現(xiàn)6家百億房企應(yīng)該是一個(gè)階段性的高點(diǎn)。因?yàn)?017年只有3家,2019年翻倍。
有些企業(yè)還得益于集團(tuán)之間的財(cái)務(wù)并表核算。比如保利集團(tuán)是保利置業(yè)和保利地產(chǎn),金地集團(tuán)包括了廣電地產(chǎn)的銷售收入,武漢地產(chǎn)集團(tuán)有大量合作開發(fā)的權(quán)益收入。
    我覺得,短期內(nèi),“百億俱樂部”很難進(jìn)一步擴(kuò)大。
 
《武漢房地產(chǎn)》:你曾預(yù)言:2016年之后才進(jìn)入武漢的房企,將很難進(jìn)入TOP10榜單?,F(xiàn)在,你堅(jiān)持這一觀點(diǎn)嗎?為什么?
李國政:是的,我堅(jiān)持這一觀點(diǎn)。因?yàn)樵?016年之后,武漢的大塊優(yōu)質(zhì)土地已經(jīng)被前期進(jìn)入的房企們瓜分了。2016年之后才進(jìn)入武漢的房企,在主城區(qū)獲取大塊土地的機(jī)會(huì)不多。新近進(jìn)入武漢的房企,往往只能通過合作開發(fā)來獲取權(quán)益收入。
 2018年,進(jìn)入武漢房企10強(qiáng)的門檻是年銷售額80億元。這個(gè)門檻對這些新近進(jìn)入武漢的房企們來說太高了。
 
《武漢房地產(chǎn)》:從武漢房企的土地儲(chǔ)備情況來看,你覺得2019年還有哪些“黑馬”有希望進(jìn)入TOP10?
李國政:從投資規(guī)模、貨值、銷售節(jié)點(diǎn)來考慮,龍湖、遠(yuǎn)洋、花樣年等房企的銷售業(yè)績都有可能取得重大突破。
另外,來自福建廈門的禹洲集團(tuán)、來自北京的金融街控股股份有限公司則比較有希望進(jìn)入TOP30。特別是禹洲集團(tuán),他們在武漢有一個(gè)70萬方的大項(xiàng)目。
 
《武漢房地產(chǎn)》:湖北房地產(chǎn)迎來了新一輪發(fā)展高峰,超過20家全國性品牌房企進(jìn)入襄陽、宜昌、荊州、鄂州等區(qū)域重點(diǎn)城市。  但是,從《湖北省人口統(tǒng)計(jì)報(bào)告》來看,開發(fā)商在省內(nèi)的人口凈流出城市投入大量資金,會(huì)不會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)?
李國政:這肯定存在風(fēng)險(xiǎn)。這兩年,品牌房企去三四線城市投資已經(jīng)形成風(fēng)潮。碧桂園基本覆蓋了湖北省各市和自治區(qū)(神農(nóng)架除外),恒大進(jìn)入了湖北13個(gè)城市,布局了地產(chǎn)、旅游、高科農(nóng)業(yè)等綜合業(yè)務(wù),保利進(jìn)入5個(gè)城市,萬科進(jìn)入宜昌、鄂州……
   不過,據(jù)我了解,這些房企即便進(jìn)入人口凈流出的城市,往往只進(jìn)入主城區(qū)的核心地段,把目標(biāo)客群集中在當(dāng)?shù)亟鹱炙獾纳贁?shù)人群。對他們來說,與當(dāng)?shù)胤科蟾偁?,就好像是《三體》里外星文明發(fā)動(dòng)的“降維攻擊”,通過高端的產(chǎn)品“碾壓”對手。
   所以,就算是一些三四線城市的人口持續(xù)凈流出、總體供應(yīng)過剩,品牌房企依然能把風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍,在當(dāng)?shù)卣紦?jù)大量的市場份額,獲得令人滿意的收益。
 
《武漢房地產(chǎn)》:如果《2018年武漢策劃代理企業(yè)TOP10》榜單不按首字拼音排序,而是按銷售業(yè)績排名,你覺得排名前三的會(huì)是哪三家?
李國政:從各個(gè)方面信息判斷,外來的中原、世聯(lián)、易居,本土的大家顧問、浦江筑城表現(xiàn)不錯(cuò),外來的幾家依然有一定優(yōu)勢。
 
《武漢房地產(chǎn)》:從《2018年武漢高端住宅成交套數(shù)TOP10》來看,排名第一的華發(fā)外灘首府年成交742套,其余9家高端樓盤的成交量在100多套到400多套之間。 你覺得這個(gè)銷售成績令人滿意嗎? 2019年,高端樓盤的市場表現(xiàn)會(huì)不會(huì)發(fā)生明顯的變化?
李國政:我不知道這些高端樓盤的操盤手是否滿意,至少從我個(gè)人看來,這樣的銷售業(yè)績已經(jīng)很不錯(cuò)了。這是因?yàn)椋?018年武漢的高端住宅推盤量比較大,供應(yīng)量比2017年翻倍還不止。今年高端樓盤的壓力會(huì)更大,因?yàn)橄迌r(jià)導(dǎo)致減配,精裝改毛坯交付。
    我看到一個(gè)很搞笑的廣告,說:“良心國企賣毛坯!”身為國企,怎么能夠公開打廣告,說“毛坯交付才是良心企業(yè)”這種話?我認(rèn)為這跟住建部要求推廣精裝房的主旋律不對,這是逆行業(yè)發(fā)展的潮流了!
 
《武漢房地產(chǎn)》:從《2018年武漢公寓成交金額TOP10》來看,有什么值得注意的趨勢?
李國政:2018年碧桂園、龍湖、越秀的公寓表現(xiàn)不錯(cuò),品牌企業(yè)優(yōu)勢明顯。  
   但是要關(guān)注到今后產(chǎn)品結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化,特別武漢新的建筑規(guī)劃出臺(tái)后,公寓的層高、面積都受到限制,以前超過5米的產(chǎn)品就變少了,公寓市場挑戰(zhàn)還是很大的
  我們還觀察到一個(gè)現(xiàn)象,購買公寓的人,很多都是投資客或中小企業(yè)主。為什么武漢市甲級寫字樓越來越好,非甲級寫字樓越來越差? 因?yàn)楹芏喾羌准墝懽謽堑霓k公需求被公寓給占據(jù)了。很多小企業(yè)的老板不去寫字樓辦公,他們買2套公寓,然后打通并簡單裝修,作為辦公場所。特別是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的創(chuàng)業(yè)公司,他們主要依靠人力,不需要在核心商圈辦公。
 
《武漢房地產(chǎn)》:隨著地鐵交通網(wǎng)絡(luò)的完善,你覺得2019年武漢市還會(huì)出現(xiàn)哪些新興的區(qū)域?
李國政:我認(rèn)為武漢市暫時(shí)不會(huì)再出現(xiàn)新興的區(qū)域了。2017年以來,江夏五里界、黃陂橫店、新洲陽邏、蔡甸知音湖、東西湖臨空港,以及光谷東的葛店、紅蓮湖、梧桐湖,都迎來了發(fā)展高峰,市場認(rèn)知度不斷提高。今后這些區(qū)域主要將面臨進(jìn)一步強(qiáng)化提升的問題。
 
《武漢房地產(chǎn)》:請預(yù)測一下2019年武漢房地產(chǎn)市場的走勢。
李國政:目前武漢樓市的存銷比是9個(gè)月,處于臨界值。市場的波動(dòng)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。
  (注:如果存銷比少于6個(gè)月,說明樓市嚴(yán)重供不應(yīng)求,價(jià)格將面臨強(qiáng)大的上漲沖動(dòng)。)
   在某些區(qū)域,已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況了,賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場。我預(yù)計(jì)春節(jié)之后或整個(gè)2019年上半年,武漢還會(huì)延續(xù)這種調(diào)整的格局。
   如果在調(diào)控政策沒有調(diào)整的情況下,武漢樓市的成交量將與去年持平,大約有1800萬方平方米。
    從房價(jià)來看,2019年以穩(wěn)定為主基調(diào)。
 
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