房地產(chǎn)是政策市一點不假。
 
731政策之前，很多房企大佬還有僥幸心理，認為四季度或是明年會有房地產(chǎn)政策適度的、局部的放松；但731堅定的、猛烈的政策之后，房企算是鐵了心的迎接地產(chǎn)苦日子到來。
 
年前，很多人說2018年是樓市小小年，但如今半年過去，形勢貌似更加悲觀。2018年到現(xiàn)在，大大小小調(diào)控政策200多起，中美貿(mào)易戰(zhàn)的不確定性，房產(chǎn)稅的2018年或?qū)⒙涞?，去杠桿，融資難、碧桂園的道歉、房企的規(guī)模焦慮……一切，讓2008年的地產(chǎn)人倍感焦慮。
 
悲觀時，樂觀依舊在。
 
百強榜的房企業(yè)績飆升，從50%到200%的都有，城鎮(zhèn)化、消費升級，中國經(jīng)濟6.5%的依舊中高速增長，小康社會，美好生活……今天的中國房地產(chǎn)這個行業(yè)，處于悲觀與樂觀的認知差異、增長速度快、慢選擇，規(guī)模和利潤權(quán)衡、極致高周轉(zhuǎn)優(yōu)與劣度上把握……今天，房企一個錯誤戰(zhàn)略性決策和誤判，都可能讓房企錯失機遇或陷入危機，現(xiàn)在唯一可以肯定的是，日子不如之前舒爽已經(jīng)是鐵板釘釘，過苦日子的心態(tài)、戰(zhàn)略、打法、組織戰(zhàn)斗力等等，都必須重新出發(fā)——換心態(tài)做地產(chǎn)！
 
這兩天，老潘應(yīng)邀參加觀點博鰲論壇，的確一場思想盛宴，啟發(fā)很大。今天特別分享來自陽光城吳建斌總的《融資冰河期房企的財務(wù)策略》演講，很多干貨，很多觀點應(yīng)該可以供同行借鑒和學習。
 
 
一、房地產(chǎn)沒進入冰河期，但融資進入冰河期
 
主辦方給我安排的演講題目，房地產(chǎn)是否進入冰河期？那么，首先來我們來談?wù)劮康禺a(chǎn)是否進入了冰河期。
 
 
家家都在叫苦，感覺好像是進入了冰河期，從這兩天博鰲論壇各位嘉賓演講觀點來看，悲觀的情緒比較高，我的感覺說 “冰河期”可能稍微嚴重了一點，房地產(chǎn)還沒進入冰河期。
 
什么叫冰河期？
 
那就是天氣非常冷，而且跨度很長，經(jīng)過一段時間之后，冰凍可以凍至幾米厚，很多的生物可能會死掉，這就是冰河期。
 
房地產(chǎn)市場到目前為止，應(yīng)該還沒到一個冰河期。
 
 
其一、短期的政策是一個短期的行為，不能代表房地產(chǎn)真實的現(xiàn)狀；
 
其二、房地產(chǎn)的根本動力我認為沒有變，房地產(chǎn)的動力過去幾年有幾個動力，城鎮(zhèn)化的因素，地方政府財政方面，對財政的需求方面，人們對美好生活的需求方面，以及房地產(chǎn)增值保值的功能，以及我們金融對房地產(chǎn)的支持，這些因素沒有變。
 
其三、目前我們的大中城市、西部地區(qū)的供求矛盾仍然是不平衡，需求量仍然是很大的，這個格局也沒變。
 
其四、2018年1~7月份的銷售，大中型房地產(chǎn)公司的銷售都不錯，只要房子能推出來，房子也很好賣，我覺得需求方面仍然是暢旺的。
 
其五、一手房和二手房的價格比較，二手房的價格超過一手房，這種倒掛的現(xiàn)象也出現(xiàn)了。
 
基于以上關(guān)鍵5點，我們沒有理由對房地產(chǎn)市場過度悲觀！
 
 
二、當下房地產(chǎn)亟待解決的四大問題

當然目前作為房地產(chǎn)市場，房企到底存在什么樣的問題？

 
我自己感受到大概有4個方面的問題可能急需解決。
 
第一是2016、2017年兩年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)得非常好，但是2018年因為各種原因，各種政策的調(diào)控，特別是2018年，很多公司對未來三年發(fā)展的規(guī)劃都制定了很高的目標，導致投資額的劇增，應(yīng)收款也在劇增，凈負債比例高居不下，這是一個當前的情況。
 
第二是家家都在喊著高周轉(zhuǎn)，但是對真正高周轉(zhuǎn)的意義并不了解，其實高周轉(zhuǎn)要求從每個環(huán)節(jié)來保障高周轉(zhuǎn)，需要合力才能鑄就高周轉(zhuǎn)的美妙旋律。實際上我們好多企業(yè)是叫了高周轉(zhuǎn)，實際上不是真正意義的高周轉(zhuǎn)。
 
第三是很多企業(yè)規(guī)模上去了，但是后續(xù)的施工管理、品質(zhì)管理、完美交樓根本就沒有引起高度的重視，而導致了交付時問題多多，客戶滿意度大幅度下降。
 
第四，發(fā)展是硬道理，但是發(fā)展的過程中，大量的企業(yè)都是杠桿放得比較高，所以這兩天有幾位專家說房地產(chǎn)整個的規(guī)模的上升是靠高杠桿，這也是事實。
 
所以這四個方面的原因如果不改善，有可能在這一次冰河期的房地產(chǎn)市場的到來，可能會產(chǎn)生一些非常大的影響或者沖擊。
 
三、財務(wù)冰河期的房企6大建議
 
 
房地產(chǎn)企業(yè)說來說去就是現(xiàn)金流管理，我們的高周轉(zhuǎn)也是為了現(xiàn)金流管理，在這種情況下，現(xiàn)金流管理有幾種方式
 
一是把增長的目標下調(diào)一些，原來可能增長30%、50%，現(xiàn)在調(diào)整到增長5%到10%就可以了，一個行業(yè)能保持5%到10%的長期增長，那是非常了不起的行業(yè)，所以這個目標可以下調(diào)一些。
 
二是買地的節(jié)奏控制一下，原來因為對市場的前景看得很樂觀，所以買地的節(jié)奏就很快，現(xiàn)在是不是把節(jié)奏稍微控制一下。
 
三是內(nèi)部的庫存盡快的清理，把它變成現(xiàn)金。應(yīng)收賬款能變現(xiàn)的盡快變現(xiàn)；
 
四是融資方面做一些調(diào)整，避開信用、非標融資工具。我們知道什么能做，什么不能做，能做的就做到極致，不能做的就不要做，不要浪費時間。
 
五是在未來半年以內(nèi)，起碼要把現(xiàn)金流作為重要的工作來抓。
 
 
每個企業(yè)發(fā)展過程中，實際上對風險控制的意識是不一樣的，有些企業(yè)可能追求高風險下的高成長，有些企業(yè)可能不是這樣，但在這個過程中，每個企業(yè)自己心里的安全墊在哪里，這個一定要找到。
 
這個安全墊是什么呢？就是在萬一市場出現(xiàn)了極端的情況下，你怎么讓企業(yè)還能活下來，這就是安全墊。常規(guī)的做法是確?，F(xiàn)金占資產(chǎn)比15%或者以上。這其中，現(xiàn)金有不可動用和可動用兩部分，重點是將可動用部分占比提升到10%以上。
 
所以你一定要保證未來的3個月、6個月甚至9個月可以動用的現(xiàn)金，來保證你去活命，否則你可能這些小劫過不去，發(fā)展上就會遇到大的麻煩。
 
 
房地產(chǎn)企業(yè)不管怎么轉(zhuǎn)型，我一直強調(diào)還是要算賬，算賬的根本目的就是高周轉(zhuǎn)。
 
如果你做不到高周轉(zhuǎn)，其實你的壓力是非常大的。因為融資難，成本飆升，“高周轉(zhuǎn)”一定是化解投資風險、提高周轉(zhuǎn)率、獲得股東資金回報率最為關(guān)鍵的觀察指標
 
如果你做不到高周轉(zhuǎn)，你在這個行業(yè)繼續(xù)去做生意可能要小心，因為這個行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要強大的資金支持。如果說你沒有強大的資金支持，幾乎是寸步難行的。
 
 

什么叫高周轉(zhuǎn)？就是買完地之后快開工、快銷售、快資金回籠。

 
高周轉(zhuǎn)并不是讓你施工的工期縮短，并不是影響你的品質(zhì)，而是很快的通過你的銷售之后把錢拿回自己的口袋，然后用這個錢一方面把原來買地的錢找清楚，另外一方面用更多的錢推動你的建筑，但是你的施工期該多長還是多長，你的施工品質(zhì)還是要保證，這是兩碼事，所以我們不要把這個混淆了，以為高周轉(zhuǎn)就放松了品質(zhì)的要求或者工期的要求，這是不允許的。
 
所以在這些方面，一定要建立一個非常好的企業(yè)文化或者企業(yè)的品質(zhì)追求方面的管理上的改變，否則可能也會帶來一些新問題。
 
 
市場在變，我們今天對市場感覺很悲觀，但可能一夜之間它就變好了，市場是變的，可能外界某一個條件的改變，整個市場又會發(fā)生新的變化，所以我們對市場不需要太悲觀。
 
但怎么看一個市場，我覺得有幾個層面，看國家的層面，看清大勢，目前我們的大勢是欣欣向榮。然后從行業(yè)的角度來看，我們進行行業(yè)之間的比較，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個最好的行業(yè)，其它的行業(yè)我不了解，但了從很多的資料和報告來講，我們會認為房地產(chǎn)行業(yè)是一個最好的行業(yè)。
 
從企業(yè)層面來講，每個企業(yè)在發(fā)展過程中，對自己的要求也不一樣，處的階段也不一樣，所以每個企業(yè)自己要知道自己的優(yōu)勢在哪里，弱勢在哪里，所以要均衡的發(fā)展，把自己的短板盡快的補上，只有補上之后，你才能有一個很好的發(fā)展。
 
從財務(wù)方面，當然你要了解自己的家底，了解安全墊的問題。
 
你要確保你在最極端的情況下，3—6個月有沒有這個錢讓你渡過這個難關(guān)，如果能渡過，我覺得可以把更多的錢拿去買地，這沒問題，如果你渡不過，你就要想辦法在你的凈現(xiàn)金流，特別是可以動用的現(xiàn)金流方面，要花工夫去改善它。
 
所以從整個大勢來講，大勢不錯、行業(yè)不錯，關(guān)鍵看企業(yè)怎么做，這是我對房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)監(jiān)測的一些基本認識。
 
所以，小波小折，建議不要太在意！
 
 
如果你未來發(fā)展沒有位置好的便宜的土地，你這個企業(yè)要增長是不可能的，所以在金融危機或者在未來的前景比較看淡的情況下，危就是機，怎么樣在這個過程中找到最好的地，這是非常關(guān)鍵的。
 
其一，要把“安全墊”之外的資金集中起來，繼續(xù)吸納土地；其二，如果房企選擇了“高周轉(zhuǎn)”模式，那么，就要買“高周轉(zhuǎn)”的土地，越多越好。其三，只有擁有大量的優(yōu)質(zhì)土地——價格便宜、位置好，就能讓房企在未來立于不敗之地。
 
而當下，土地市場有些低迷，幾個月之前我們想買的地買不了，可能現(xiàn)在就能買，當時的價格推得很高，條件要的很高，現(xiàn)在市場變了，可能現(xiàn)在的地就會便宜，位置還會好，如果你有多余的錢，我覺得還是要買地。
 
 
有專家說房企逆勢增長、彎道超車是不可能的。
 
其實什么事情都是辯證的，它不是絕對的，我認為危就是機，大危就是大機。
 
中美貿(mào)易大戰(zhàn)的序幕已拉開，將嚴重影響我國股市、債市、銀行體系、行業(yè)走勢，此為“大危”，那也就是“大機”。何時守，何時進，何時退，都需要很好握。把握對了，可上大臺階；把握錯了，全盤可皆輸；
 
所以在這個階段一定要把握危和機之間的邏輯關(guān)系，不要太悲觀。
 
總結(jié)
最后提醒一下，中國房地產(chǎn)市場永遠有機會的，關(guān)鍵是你怎么做。
 
我個人建議，其一、短期之內(nèi)是有必要通過盤活你的資產(chǎn)，擴大有效的融資，最大限度地儲存現(xiàn)金。其二、今年四季度或者是明年上半年，也許就是買地的最佳時機，一定要把財務(wù)資源在這個階段提前配置好，保證你的安全運行，且把握時機，獲取好機會！