2018年8月28日，以“美好居住生活”為主題的第十屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在大連召開(kāi)。中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵在會(huì)上發(fā)表了題為《從城鎮(zhèn)化的視角來(lái)重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)》的演講。
 
  現(xiàn)在大家談房地產(chǎn)色變。在當(dāng)年我們提出城市化的大前提是所有的工業(yè)嚴(yán)重落后，那個(gè)時(shí)候的彩電冰箱面臨的問(wèn)題和現(xiàn)在的房地產(chǎn)幾乎是一樣的。十六大的時(shí)候提出城鎮(zhèn)化，是希望城鎮(zhèn)化的八千萬(wàn)的家庭要有八千萬(wàn)個(gè)住房，就可以有八千萬(wàn)套彩電，八千萬(wàn)套冰箱洗衣機(jī)。實(shí)際上，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，很長(zhǎng)時(shí)間我們沒(méi)有聽(tīng)到過(guò)彩電冰箱嚴(yán)重滯銷(xiāo)。所以，如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)連接在一起的是什么樣的？現(xiàn)在，在城鎮(zhèn)化大趨勢(shì)的情況下我們對(duì)于房地產(chǎn)又應(yīng)該要有怎么樣的思路？
  第一個(gè)，中國(guó)房地產(chǎn)是否飽和？
  我們現(xiàn)在房地產(chǎn)住房面積大幅度提高，人均達(dá)到40.8平方米。還有一個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為我們已經(jīng)超過(guò)了發(fā)達(dá)國(guó)家，那我們的房地產(chǎn)是否飽和了？是不是已經(jīng)到了平衡發(fā)展階段了？我覺(jué)得我持有不同觀點(diǎn)。實(shí)際上我們的城鎮(zhèn)化潛力還沒(méi)有被完全釋放，統(tǒng)計(jì)上有很大的問(wèn)題，全國(guó)的居民人均居住面積是40.8平方米，可是如果細(xì)算的話(huà)城鎮(zhèn)是50.9平方米，農(nóng)村是33.9平方米，這個(gè)是城鎮(zhèn)提高了，農(nóng)村壓低了。
  第二個(gè)，未來(lái)城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)對(duì)住房的需求潛力巨大。城鎮(zhèn)化率以每年1個(gè)百分點(diǎn)增長(zhǎng)到2030年，城鎮(zhèn)人口約10億，從不同的地方來(lái)到城市他們的住房需求要不要解決呢？每年大概應(yīng)該有1000萬(wàn)人的進(jìn)城，到了2030年我們還有一個(gè)多億，這是空間大挪移對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生什么影響呢？這意味著，房地產(chǎn)不是到頭了，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到頭，還有巨大的潛力沒(méi)有發(fā)揮。此外，我們城鎮(zhèn)住房平均壽命低，農(nóng)村更低，也就是說(shuō)住房質(zhì)量未來(lái)還要更新和改造，除了空間挪移以外，我想建筑業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)還要承擔(dān)巨大的存量，城鄉(xiāng)改造和農(nóng)村住房的拆除是勢(shì)在必行。
  第三，消費(fèi)升級(jí)對(duì)住房需求的影響。雖然城市人均住房面積增加了，但是根據(jù)國(guó)際上城市化發(fā)展的規(guī)律，我們城市核心住房改造的能力在減少。比如說(shuō)北京大量的住房都在郊區(qū)在新建，那擁有二套住房來(lái)解決住房的壓力是一個(gè)剛性的選擇。就是說(shuō)在都市圈城市中心地區(qū)的核心區(qū)二套房是改善住房的剛性需求，這一點(diǎn)是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期調(diào)查得出的結(jié)論，而不是憑空想象的。20多年前去巴黎的時(shí)候，在市內(nèi)有一個(gè)小的房子，在郊區(qū)有一個(gè)大的房子，這種情況是非常普遍的。北京現(xiàn)在93%的住房是建在五環(huán)以外，那這種從五環(huán)到六環(huán)到七環(huán)也是房地產(chǎn)格局的空間變動(dòng)，這也是我們要重視的空間變量之一。
  第四，住房的投資屬性在強(qiáng)化?，F(xiàn)在宏觀政策上是在限制房地產(chǎn)，但老百姓有閑錢(qián)還是不愿意放在銀行和股市，還是愿意放在購(gòu)買(mǎi)住房上。這是我們自己一個(gè)最清醒的選擇，為什么大家愿意購(gòu)買(mǎi)住房呢？就是因?yàn)槌擎?zhèn)化的大趨勢(shì)，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投入和改造預(yù)示著土地在升值。因此投資性需求不是投機(jī)性，因?yàn)橥稒C(jī)性已經(jīng)被限購(gòu)限貸，我們現(xiàn)在調(diào)查的城市存量的住房，房地產(chǎn)調(diào)控不是一天兩天了，而是很多年了，現(xiàn)在大量的投機(jī)性住房購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)，那么投資性住房是城市居民消費(fèi)的一個(gè)非常合理的選擇。
  第五，買(mǎi)房置地是中國(guó)長(zhǎng)期的歷史傳統(tǒng)。我們不能否認(rèn)農(nóng)村人結(jié)婚了買(mǎi)房蓋房，城里人結(jié)婚買(mǎi)房，我們能否認(rèn)這樣的趨勢(shì)嗎？所以這個(gè)趨勢(shì)那就意味著在空間大挪移的情況下，在城鎮(zhèn)化加速的前提下，在城市需要更新改造的前提下，住房市場(chǎng)還有非常大的發(fā)展空間，所以說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)衰落的我說(shuō)這個(gè)判斷是不成立的，只是暫時(shí)遇到了困難。
  所以對(duì)房產(chǎn)地，我有一個(gè)空間的判斷，就是冰火兩重天。但現(xiàn)在往往關(guān)注了火而忽視了冰。
  首先，一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)高速上漲的原因是什么？不是房產(chǎn)商提高價(jià)格，而是這個(gè)城市的公共資源抬高了這個(gè)價(jià)格，是全國(guó)14億人的收入在提高，有3億人的中產(chǎn)階級(jí)，而這三億人在住房一定有他合理的空間，在這個(gè)地方房?jī)r(jià)上漲是正常的。比如北京四環(huán)內(nèi)40多家三甲醫(yī)院，上海廣州深圳也是如此。
  第二，在房?jī)r(jià)上漲地區(qū)人口調(diào)控政策導(dǎo)致住房供給不足。很多政府說(shuō)不愿意蓋那么多房子，否則蓋了那么多房子就有很多人進(jìn)來(lái)，就需要有很多的財(cái)政政策支持。這是一個(gè)利潤(rùn)問(wèn)題，而正是因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題才導(dǎo)致了一線(xiàn)城市，特別是北上廣因?yàn)槿丝诳刂圃鲩L(zhǎng)而不愿意提供更多的中低收入人口的供給性住房，這也是導(dǎo)致了我們更多地關(guān)注房?jī)r(jià)問(wèn)題。
  第三，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)積壓明顯，這和90年代的家電積壓是一個(gè)問(wèn)題。在三四線(xiàn)城市是政府和市場(chǎng)雙向推動(dòng)的，放大超出平均的預(yù)期。所以我判斷，城鄉(xiāng)住房供給將發(fā)展比較大的變化，城鎮(zhèn)住房空間會(huì)增加，另外農(nóng)村的住房閑置嚴(yán)重。這部分資源閑置要通過(guò)什么方式要解決呢？這正是我們面對(duì)的空間結(jié)構(gòu)不足的問(wèn)題。所以農(nóng)村住房上的空間變化也會(huì)對(duì)全國(guó)的住房市場(chǎng)產(chǎn)生影響。過(guò)去農(nóng)民掙了錢(qián)回家蓋房子，現(xiàn)在為了孩子的教育、老人的醫(yī)療、結(jié)婚必須要到城鎮(zhèn)去買(mǎi)房，這樣的話(huà)意味著三四線(xiàn)的城鎮(zhèn)將會(huì)有較大的空間，但是前提是大政策的調(diào)整，和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)空間結(jié)構(gòu)形式的變化。
  所以未來(lái)都市圈發(fā)達(dá)的城市區(qū)房地產(chǎn)需求會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)，我們可以看鄭州武漢的人口上升的曲線(xiàn)。
  第四，住房的郊區(qū)化也是一個(gè)大的趨勢(shì)。我特別要說(shuō)明，現(xiàn)在的政策出了問(wèn)題都是關(guān)注主城區(qū)的價(jià)格。在全世界的城市，隨著從主城區(qū)到郊區(qū)房?jī)r(jià)是逐漸下跌的。其實(shí)我們空間上的調(diào)節(jié)功能已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了日本，可是我們很少幾乎很少動(dòng)過(guò)這種資源，原因是什么？因?yàn)槲覀兊某鞘胁皇且粋€(gè)狹義上的城市，是一個(gè)行政區(qū)，城市之間的競(jìng)爭(zhēng)是區(qū)域性的競(jìng)爭(zhēng)。比如說(shuō)北京，北京的城市不是僅僅包括北京主城區(qū)，這個(gè)轄區(qū)內(nèi)一個(gè)政策不能蓋房子，就沒(méi)有辦法調(diào)整住房資源，所以我們大量的角色都是從城市中心城區(qū)去考慮住房問(wèn)題，忽視了轄區(qū)的廣闊的空間。所以本來(lái)是城市中心區(qū)向郊區(qū)距離變化的過(guò)程當(dāng)中，可以不同的住房空間包括小城鎮(zhèn)解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，可以隨著產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的提高可以提高軌道交通，但城市把重點(diǎn)的都投入到主城區(qū)，那就忽視了城區(qū)的功能，那么住房就改善不了供需需求，大家把眼光都盯緊了租賃住房。我們和世界上其他的發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行比較的時(shí)候我們城市軌道交通是0到100公里，其他國(guó)家平均是2到3000公里的軌道交通，沿著公道交通才形成了不同的城市空間布局，這是我們的情況。
  所以我們進(jìn)一步判斷，房地產(chǎn)是空間不平衡的問(wèn)題，政府和市場(chǎng)雙重推動(dòng)放大了房地產(chǎn)的供需波動(dòng)。一些地方政府受財(cái)政利益的制約，放大了房地產(chǎn)空間結(jié)構(gòu)的不平衡，導(dǎo)致需求不明顯的地方供給嚴(yán)重過(guò)剩。一線(xiàn)城市行政區(qū)域內(nèi)因人口控制政策限制了住房供給，導(dǎo)致中低手術(shù)的人口對(duì)高價(jià)住房的過(guò)渡關(guān)注。房地產(chǎn)供給在局部地區(qū)的過(guò)渡放大，導(dǎo)致了消化周期加長(zhǎng)，影響到地方政策面臨著財(cái)政和增長(zhǎng)的巨大壓力。
  因此，未來(lái)房地產(chǎn)有非常大的空間，空間的變化大家千萬(wàn)不要悲觀，我信心滿(mǎn)滿(mǎn)。（來(lái)源：中房網(wǎng)）