具體怎么看地產(chǎn)未來？旭輝掌舵人林中有自己的獨特視角。對當下乃至未來中國樓市的5個變化和6個不變，以及如何應(yīng)對，適者生存的7個“生存錦囊”，分享給地產(chǎn)人，重在啟發(fā)更多睿智！
　　
　　長期有信心，中期會平穩(wěn)，短期有困難，這是我們對地產(chǎn)未來的基本判斷。
　　從當下來說，降負債、降庫存、降成本，提去化、提質(zhì)量、提周轉(zhuǎn)以及補短板是短期房企最重要的任務(wù)。
　　
　　從中長期來看，未來樓市，有哪些變化以及哪些沒變的地方了？
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　　什么在變？
　　房地產(chǎn)這個行業(yè)，站在今天看明天不太容易看得清楚。把后天規(guī)律性看清楚了，再回來看明天相對比較容易。
　　因此，在看這個行業(yè)的時候，要看它的變與不變。我們不僅關(guān)注這個行業(yè)未來會發(fā)生變化的地方，還要關(guān)注這個行業(yè)未來十年都不變的地方。而不變的地方，就是我們要發(fā)力的地方。
　　從行業(yè)變的地方來看有幾個：
　　第一，新的長周期。
　　1998年-2017年是高速增長、高頻波動的20年長周期。從2018年到2037年的20年，可能是新的長周期，即平穩(wěn)增長、低頻波動。長期來看，市場會逐步平穩(wěn)和回落，行政調(diào)控會逐步讓位于長效機制。雖然房產(chǎn)稅短期不會推出，但是房產(chǎn)稅一定會推出。在中國城市化率達到70%的時候，房產(chǎn)稅大概率會被推出，因為那個時候我們增量的稅比較少，存量的稅一定要補充。
　　在未來，長效機制的任何變化都會對行業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，包括住房制度、土地制度、戶籍制度、稅收制度。任何一項政策出來都會有影響，可能未來預(yù)售要改成現(xiàn)房銷售。
　　第二，行業(yè)波動發(fā)生變化。
　　在過去的20年，我們看到很多都是三年的這種短期波動，但這一輪已經(jīng)不是三年了，可能是五到六年。最大的問題不僅是行業(yè)波動給地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的挑戰(zhàn)，而且節(jié)奏跟以前不一樣了。
　　以前地買貴了，捂兩年可能就回來了。但是這一輪捂五年怎么辦？能不能捂得??？投資節(jié)奏、銷售節(jié)奏、運營節(jié)奏、融資節(jié)奏要發(fā)生很大的調(diào)整。
　　1.高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。
　　我們內(nèi)部的共識是，未來是質(zhì)量決定速度，不會追求更高的速度。把質(zhì)量做好，通過財務(wù)質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量、增長質(zhì)量來決定速度。
　　2.有房住到住好房。
　　中國過去20年在解決有房住，就是解決量的問題，人均居住面積問題。未來更多的是要解決住好房的問題，也就是產(chǎn)品品質(zhì)問題。
　　從過去的投資買房到未來的租售并舉，意味著我們在租賃市場有巨大的發(fā)展，在住房的存量市場有巨大的商機。
　　3.從高杠桿到穩(wěn)健均衡。
　　在過去高速增長階段，行業(yè)平均杠桿率比較高，未來平均杠桿率要不斷地降低。凈負債率要降到80%，資產(chǎn)負債率要降到70%，這個行業(yè)杠桿率才會比較穩(wěn)健。如果把凈資產(chǎn)負債率80%、資產(chǎn)負債率70%作為一個門檻，大部分企業(yè)在未來幾年都要面臨更加穩(wěn)健均衡、降杠桿的過程。
　　因為很可能未來資本市場的融資都會用這條線做一個限制，低于這條線的融資可以做，高于這條線包括銀行貸款也會受限，發(fā)債都很難。
　　4.增速快到增速慢。
　　過去幾年行業(yè)增速比較快，包括企業(yè)增速也比較快，有的企業(yè)連續(xù)翻番。未來要維持這么高的增速就會比較難，因為質(zhì)量的約束以及杠桿的約束。
　　未來，房企普遍增速會放慢，明年增速20%-30%。大家可能普遍接受有質(zhì)量的增長速度，而且能持續(xù)。
　　5.由準金融行業(yè)回歸到制造業(yè)。
　　國外在分類的時候，房地產(chǎn)跟金融放在一起。但是我們看到這一輪調(diào)整后，房地產(chǎn)行業(yè)越來越偏向制造業(yè)。要精細化管理，要不斷地做好品質(zhì)，包括極致的產(chǎn)品和服務(wù)，以及對成本的精細管控，利潤率要比較適中，未來幾年這些制造業(yè)的特點在地產(chǎn)行業(yè)會越來越明顯。
　　可以預(yù)見，未來房地產(chǎn)行業(yè)的競爭更加激烈，盈利更具挑戰(zhàn)。2018年6月，地產(chǎn)行業(yè)所有的中報利潤率比較好，利潤大幅度增長。
　　但是隨著2018年下半年市場回落，包括2019年以及未來幾年，整個盈利面臨巨大的挑戰(zhàn)。此外，地價增幅快過房價增幅，我們看到這些都是有變化的。
　　
　　旭輝控股集團有限公司董事兼主席 旭輝集團董事長 林中
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　　什么不變？
　　還有一些是不變的，不變的是究竟什么呢？
　　第一，地產(chǎn)還具有重要的產(chǎn)業(yè)地位。
　　因為這個產(chǎn)業(yè)的體量太大，關(guān)聯(lián)度也太大。在中國經(jīng)濟保持中速增長以及城市化完成70%之前，地產(chǎn)都具有非常重要的地位。
　　第二，房地產(chǎn)市場規(guī)模大，容量大。
　　13萬億這種市場總量會維持很多年，可能未來十年中國的房地產(chǎn)市場都不會低于10萬億。
　　13萬億是一個什么體量？全球汽車市場一年的銷售量在13萬億。對于很多企業(yè)來說，市場占有率也不會很高。跟發(fā)達國家相比，大企業(yè)市場占有率還會進一步提高。因為發(fā)達國家頭部企業(yè)的市場占有率可以占到7%-8%。
　　第三，在座的房企都是老運動員。
　　雖然今天很困難，其實我們經(jīng)歷過N次的困難。因為地產(chǎn)就是一個周期性行業(yè)，一定有繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇，就是有四季，我們要習(xí)慣地產(chǎn)行業(yè)波動的特點。
　　第四，城市化率還會不斷地提高，這是不可阻擋的趨勢。
　　中國的城市化率從去年常駐人口城市化率58%到70%，還需要十幾年的時間。從全球來看，美國二戰(zhàn)以后，即五六十年代到了70%，日本70年代城市化率也到了70%。中國跟他們比，城市化還有一段路要走。
　　未來，每個城市可能會出現(xiàn)一些相對獨立的走勢，城市周期越來越重要。城市化進程也不一樣，北上深代表著一線城市，其城市化最快，跟二線城市差了5年，跟有些城市差了10年-15年。
　　第五，客戶對美好生活追求、對不斷提升品質(zhì)的需求不變。
　　我們要all in這些不變的地方，做好我們的產(chǎn)品。人往高處走，人口不斷地流入，有更高的收入，有更多的就業(yè)機會，有更好的人文和自然環(huán)境的城市。那些人口流入的地方，機會更大，家庭人口小型化，獨居戶的增多，對未來中小戶型產(chǎn)品的需求越來越多。
　　第六，中國獨特的農(nóng)耕民族文化，對土地的情結(jié)沒有變。
　　中國未來財富增長、經(jīng)濟收入增長還是對地產(chǎn)、房產(chǎn)有根深蒂固的情結(jié)。
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　　適者生存
　　行業(yè)有變、不變，核心只有不好的企業(yè)，沒有不好的行業(yè)。對于企業(yè)來說，就要適者生存，更好地適應(yīng)環(huán)境變化。在不變的地方，我們投入巨大的資源，提升競爭力。
　　適者生存主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
　　第一，保證價值觀正確。
　　走正道、講正氣。遵紀守法，盡到社會責任，做企業(yè)公民，遵守底線。這是我們度過任何一個行業(yè)調(diào)整期、行業(yè)低谷所必須的，特別是在目前，以及未來法制社會下。
　　第二，均衡穩(wěn)健的發(fā)展，烏龜比兔子壽命長。
　　前兩年，我接待我們的一位合作伙伴，香港置地的母公司怡和集團的主席，他給我的印象很深刻。
　　他說，林先生，做房地產(chǎn)多少年？
　　我說，大學(xué)畢業(yè)到2016年，我做了26年。
　　他說，我們家族做房地產(chǎn)做了160年，現(xiàn)在我是第五代，我們每年有10%的增長就很高興。
　　如果是10%的增長能增長160年，這是一個不得了的數(shù)字。
　　前兩天我收到他們公司發(fā)的郵件，說第五代退休了，現(xiàn)在第六代接班了。他當時跟我講，用一個形象比喻，他們像烏龜，雖然爬的慢，但是壽命長。160年如果每年保持10%的增長，就是一個非常大的企業(yè)。
　　第三，高質(zhì)量的增長。
　　未來地產(chǎn)企業(yè)一定是以質(zhì)量決定速度。合理負債能支撐的速度，合理管理能力能支撐的規(guī)模，產(chǎn)品打造能力以及服務(wù)能力能支撐的周轉(zhuǎn)，是這些因素決定速度，而不是用速度決定需要多大杠桿、需要多大區(qū)域。這可能是一個很重要的轉(zhuǎn)變。
　　第四，要打造獨特的優(yōu)勢，有自己的核心競爭力。
　　未來這個行業(yè)的競爭不會弱化，只會進一步增強。能存活下來的企業(yè)一定有它更強的競爭力，以及更獨特的競爭優(yōu)勢。
　　第五，把握好周期節(jié)奏。
　　因為地產(chǎn)是周期波動的行業(yè)，節(jié)奏非常重要。踏準節(jié)奏事半功倍，沒踏準節(jié)奏，可能事倍功半。對于地產(chǎn)企業(yè)來說，這種節(jié)奏把握、布局把握非常重要。
　　第六，去杠桿，降負債。
　　特別是大中型企業(yè)越來越大的時候，在財務(wù)、法務(wù)上要越來越保守。所以我們就能理解那種百年企業(yè)為什么都把凈負債率降到20%以內(nèi)。未來，地產(chǎn)企業(yè)在走向百年企業(yè)的過程中，應(yīng)該是逐步降低負債率的。隨著企業(yè)規(guī)模的增長、企業(yè)實力的增長，需要適應(yīng)從開發(fā)銷售階段過渡到經(jīng)營持有階段，并降低融資成本。
　　未來10年-20年里，中國TOP30的地產(chǎn)企業(yè)凈負債率可能維持在百分之二三十。
　　第七，提高資金周轉(zhuǎn)效率。
　　在未來，管理好現(xiàn)金流。因為現(xiàn)金流比一切東西都重要。沒有利潤不死人，沒有現(xiàn)金流會立馬死人。不斷提高自己的資金周轉(zhuǎn)效率，遠遠比你的資產(chǎn)重要，這是過好冬天的不二法則。我們內(nèi)部講，沒有回款的銷售就是耍流氓，沒有現(xiàn)金流的利潤也是耍流氓。
　　應(yīng)對變與不變，根本就是做好投資、做好產(chǎn)品、做好運營，這是產(chǎn)品運營層面、競爭層面的基礎(chǔ)。
　　投資能不能做到準，
　　產(chǎn)品能不能做到好，
　　運營能不能快，
　　成本能不能省，
　　未來可能的競爭都是在一兩個點的利潤之間。
　　因此，對于精細化要求的程度反而越來越高，把產(chǎn)品做好，產(chǎn)品為王是未來很重要的事情。無論在高質(zhì)量增長階段，還是在客戶需求階段，專注極致和品質(zhì)是未來做好產(chǎn)品的重要事情，我們一定要更加關(guān)注產(chǎn)品的打造。也許獲得10%的產(chǎn)品和品牌溢價，就是巨大的競爭優(yōu)勢。
　　我們要求產(chǎn)品做到暢銷溢價、快速精準、一次做對。
　　對這個行業(yè)來說，管理有時候還是很粗放的。我相信大部分企業(yè)其實包括我們自己都很難能做得到，特別是一次做對。這個行業(yè)不是技術(shù)密集型，而是知識和經(jīng)驗密集型。我們一定要重點關(guān)注，把資源投入到客戶關(guān)注的品質(zhì)方面，減少管理、經(jīng)驗造成的浪費。過去幾年，房企日子比較好過，開支標準比較高。最近我們提出縮減開支，不要奢侈，要更加節(jié)儉。
　　從具體層面來講，降負債、降庫存、降成本，提去化、提質(zhì)量、提周轉(zhuǎn)以及補短板是短期最重要的任務(wù)。因為每家企業(yè)在發(fā)展過程中都暴露出來一些短板，剛好在行業(yè)調(diào)整期可以用這個時間補短板。
　　因為從我自身的經(jīng)驗來看，市場太好的時候，我們跟底下兄弟們說，要改進，要補短板，沒有幾個人能聽得進去。為什么？因為排隊買房，為什么要那么辛苦去提升各項能力。
　　現(xiàn)在我們內(nèi)部在補短板，提更高的要求，追求業(yè)務(wù)精進，大家都能接受，而且愿意積極行動。這個時候也是我們企業(yè)去推動管理提升、推動業(yè)務(wù)精進、提升經(jīng)驗?zāi)芰苤匾臋C會。
　　今年以來，無論企業(yè)、行業(yè)可能都碰到了很多問題。但這些都是發(fā)展中的問題、前進中的困難、成長中的煩惱。所有的房企其實還在成長的路上，因為房地產(chǎn)開發(fā)至少還有10-15年的黃金期。
　　在座的各位企業(yè)都已經(jīng)經(jīng)歷了N輪的市場波動。我們既要處變不驚，還要保持自己的戰(zhàn)略方向、戰(zhàn)略定力，保持自己的判斷。同時，我們還要留有備手，尤其在資金方面，以應(yīng)對可能判斷不足的市場風險。
　　要堅定信心。這一輪的調(diào)整，也是房地產(chǎn)發(fā)展過程當中的一個波動，也是作為一個周期性行業(yè)必然經(jīng)過的波動，未來一定會更好。我們也可以利用這種波動，來強身健體，來解決內(nèi)部的管理問題，調(diào)整我們的步驟和步伐，使未來的路走得更加平穩(wěn)。
　　現(xiàn)在11月份離明年的春天已經(jīng)是越來越近了，所以我們要有信心。