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哪個(gè)開發(fā)商敢拍胸脯說，我的房子質(zhì)量沒有問題？
尤其是精裝房。
這里說的質(zhì)量問題，不是說樓歪了，房子要垮了。
墻面開裂、屋頂滲水、門窗透風(fēng)、地面不平；
地板起翹、柜門脫落、墻紙變色、吊頂歪斜…
對(duì)于買把蔥都要再找兩根、買碗熱干面都要多加點(diǎn)芝麻醬的武漢人來說，大幾百萬、上千萬的房子出現(xiàn)這些問題，他不跟你拼命？！
剛需要維權(quán)，改善要投訴，豪宅要巡游。
有人說，這是質(zhì)量通病，不影響房屋的使用。
買個(gè)有劃痕的蘋果X，你要？
買個(gè)后座帶響的高6，你要？
買個(gè)有線頭的愛馬仕，你要？
+
憑什么千把萬買的新房子，門都關(guān)不攏又不修，還要我收房、交物業(yè)費(fèi)咧？
這世上沒有完美的產(chǎn)品，只有不完美的解決機(jī)制。
今天說說羊鍋朋友圈里的一個(gè)老朋友宋金強(qiáng)——華中驗(yàn)房第一人。
▁▁▁▁
這個(gè)自稱是“建筑醫(yī)生”的人，可以為業(yè)主或開發(fā)商在新房交付前進(jìn)行“體檢”，然后，對(duì)檢查的毛病實(shí)施整改。
讓交房者足履實(shí)地，讓收房者舒心搬家。
⒈
// 用生命為房子體檢//
提到宋金強(qiáng)，武漢地產(chǎn)圈大多數(shù)人都知道。
他曾被媒體廣泛關(guān)注報(bào)道，上過兩次CCTV，參加過武漢電視問政。
△2006年，《楚天都市報(bào)》記者楊向明，率先報(bào)道了老宋的驗(yàn)房創(chuàng)業(yè)故事。
他是一個(gè)讓開發(fā)商頭痛的人。
專門對(duì)開發(fā)商的新房挑毛病。
宋金強(qiáng)解釋說，我的LOGO就是啄木鳥，我的商標(biāo)是啄屋鳥，啄木鳥是為樹治病的，而我的啄屋鳥是給房子看病的。
2006年，宋金強(qiáng)在華中科技大學(xué)土木工程系攻讀博士。某天，央視《財(cái)富故事會(huì)》報(bào)道了“中國驗(yàn)房師第一人”丁渤，使他深受觸動(dòng)，滿懷一腔熱血，抱著一顆“治病救房”的心，宋金強(qiáng)向?qū)熃桢X，正式開啟了他的驗(yàn)房師事業(yè)。
幫業(yè)主驗(yàn)房，為新房“體檢”，宋金強(qiáng)的事業(yè)從一開始就站到了開發(fā)商的對(duì)立面。
十二年前的武漢樓市，在房屋質(zhì)量上，比現(xiàn)在更為“粗糙”。
創(chuàng)業(yè)初期，宋金強(qiáng)和他的團(tuán)隊(duì)們，沒少遭遇開發(fā)商的種種對(duì)抗，輕者言語威脅，重則暴利相向。
“我始終相信，邪不勝正，我們是在做正確的事情，永遠(yuǎn)不會(huì)被暴力邪惡嚇倒。”一臉書生氣的老宋，語氣中透出了堅(jiān)定。
至今，宋金強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)仍被很多開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司視為“敵人”。
十年前，有一批隨老宋涌現(xiàn)出來的驗(yàn)房公司，如今所剩無幾，目前大多以服務(wù)個(gè)人用戶為主，也有很多裝飾公司，都是通過免費(fèi)驗(yàn)房，以獲取業(yè)主的裝修訂單。
⒉
// 依法依規(guī)持證“體檢”//
“你是不是故意找歪，開發(fā)商才要搞你的人？”
我認(rèn)得老宋也近10年了，耳聞過不少他的故事。
“專業(yè)工具，持證上崗，依法依規(guī)。”老宋堅(jiān)定地說。
一個(gè)30多斤重的工具箱，就是老宋的驗(yàn)房“神器”。
打開工具箱，里面裝滿了20余種工具。
宋金強(qiáng)說，工具箱里最重要的工具是4件：空鼓錘、紅外線水平儀、激光測(cè)距儀、玻璃檢測(cè)儀。
用這4個(gè)工具分別來檢測(cè)墻面是否空鼓、墻面是否垂直，地面是否平整、房屋開間以及凈高、門窗玻璃是否達(dá)標(biāo)等。
凡是發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題，就用粉筆劃上圓圈。
然后，出具一份驗(yàn)房報(bào)告。
△ 圖為精裝房墻面滲水
老宋說：“驗(yàn)房報(bào)告里，所有需要開發(fā)商整改的內(nèi)容，都是有法律和規(guī)范依據(jù)的。”
2011年，老宋取得了國家人力資源和社會(huì)保障部中國就業(yè)培訓(xùn)技術(shù)指導(dǎo)中心的房屋查驗(yàn)咨詢師（高級(jí)）證書。
⒊
// 所有新房都有“病”//
業(yè)內(nèi)都說，房屋質(zhì)量是一個(gè)“通病”，那它究竟“通”到什么程度？
“多少都有點(diǎn)毛病”。老宋說，按環(huán)線、按是否精裝、按品牌，毛病數(shù)量不一樣。
如果是毛坯房，“體檢后”的質(zhì)量問題，一環(huán)內(nèi)戶均10條左右，二環(huán)戶均30條左右，三環(huán)戶均50條左右。
老宋說，毛坯房的建筑質(zhì)量，受房?jī)r(jià)影響較大，一般來說，房?jī)r(jià)高的房子，出現(xiàn)質(zhì)量問題的概率就小多了。
其次，大型開發(fā)商的“毛病”還是相對(duì)較少，如保利、萬科、瑞安、招商、金地等。
+
“毛病最多的是精裝房。”
老宋說，不論環(huán)線，不論品牌，不論房?jī)r(jià)，“體檢”后的精裝房，戶均質(zhì)量問題都在80條以上。
老宋說，“體檢”出來的房屋質(zhì)量問題，都不是“晚期癌癥”，大多并不“致命”。
△圖為精裝房墻磚勾縫不實(shí)
一類是觀感毛病，如墻體脫落、門窗不嚴(yán)、螺絲松脫；
一類是功能毛病，如屋頂滲漏、防水不嚴(yán)、地板起翹、馬桶堵塞、上下水不通、電源有誤。
老宋說，按開發(fā)商的說法，這些小毛病，依照有關(guān)規(guī)定，不影響業(yè)主“使用”，可是，業(yè)主一看就煩，一用就死，一鬧才修。
圈里人都知道，房子質(zhì)量問題，涉及工程、土建、監(jiān)理，還有后期的營銷、客服和物業(yè)等眾多部門。
維修需要費(fèi)用，誰出這筆費(fèi)用？
延期收房有考核，追究誰的責(zé)任？
我知道老宋為什么挨打、挨罵、挨趕了。
老宋的驗(yàn)房，動(dòng)了太多人的奶酪。
4.
// 甲方主動(dòng)求驗(yàn)房//
客觀上說，老宋的驗(yàn)房也是一樁生意。
早年，對(duì)個(gè)人驗(yàn)房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2元/平，如今，也只有4元/平（毛坯），6元/平（精裝）。
△圖為精裝房下水管漏水
主觀上，老宋的理想是以此來“倒逼”開發(fā)商提高質(zhì)量，提升服務(wù)。
2008年，老宋接到了中大長(zhǎng)江紫都的電話，主動(dòng)要求宋金強(qiáng)在交房前，替房子“體檢”。
“與其被逼，不如主動(dòng)出擊”，庭瑞房地產(chǎn)公司總經(jīng)理江建波，時(shí)任中大長(zhǎng)江紫都營銷總?cè)缡钦f。
江建波說：“當(dāng)時(shí)，正值房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，市場(chǎng)下行，房?jī)r(jià)下降，為避免質(zhì)量通病，實(shí)現(xiàn)順利交房，就請(qǐng)宋金強(qiáng)的驗(yàn)房網(wǎng)來，交付前先做好監(jiān)督和檢查。”
前后兩個(gè)月，宋金強(qiáng)率隊(duì)把1000余套房子，徹底查了個(gè)遍，江建波則把每套房子的問題交給工程部，逐條整改。
以往，交房日就是開發(fā)商的“受難日”。
但當(dāng)天，中大長(zhǎng)江紫都的二期，平平安安，妥妥貼貼。
首次“化敵為友”，讓老宋“房屋醫(yī)生”的事業(yè)開啟了一片新的天地。
自此，中大地產(chǎn)在漢的所有樓盤，在交付前，都會(huì)事先來找“宋醫(yī)生”，把脈問診，求醫(yī)問藥。
“保利請(qǐng)你來驗(yàn)房”。
接到這家央企大型房企的訂單，老宋連呼“沒有想到”。
保利十二橡樹，這是老宋首次與保利合作的別墅項(xiàng)目。
保利有關(guān)人士說：“業(yè)主想了解的信息，跟我們關(guān)注的信息是一致的”。
她說，以前，是業(yè)主邀請(qǐng)驗(yàn)房網(wǎng)來“體檢”，后來，我們就主動(dòng)請(qǐng)驗(yàn)房網(wǎng)，按照業(yè)主的視角，幫我們實(shí)現(xiàn)質(zhì)量監(jiān)管。
解決了業(yè)主交房時(shí)的“痛點(diǎn)”，喬遷真正是“喜”，而不是“悲”，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主、開發(fā)商和驗(yàn)房網(wǎng)“三贏”。
自此，老宋的驗(yàn)房網(wǎng)在保利地產(chǎn)扎下了根，從保利十二橡樹到保利時(shí)代，從茉莉公館到保利香頌，從毛坯到精裝，從武漢保利到宜昌保利，從湖北保利拓展到蘭州保利、南昌保利。
幾年來，老宋為保利20個(gè)項(xiàng)目，近200萬平方的房子進(jìn)行了“體檢”。
2009年，老宋接到瑞安地產(chǎn)的邀約，讓老宋對(duì)武漢天地二期進(jìn)行交房前的“體檢”。
這是驗(yàn)房網(wǎng)接到的第一個(gè)大型精裝房的全房“體檢”訂單。
“老宋的驗(yàn)房很仔細(xì)。”瑞安房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理說。
一期交房時(shí)，武漢天地的部分業(yè)主，請(qǐng)了老宋的團(tuán)隊(duì)來驗(yàn)房，瑞安對(duì)老宋的“體檢”進(jìn)行了“暗訪”。
“他們對(duì)墻面、地面、天花板以及家具等所有室內(nèi)項(xiàng)目，實(shí)行一房一驗(yàn)，相當(dāng)詳盡”。
+
雙方合作后，瑞安對(duì)武漢天地的“體檢”提高了頻次。
“前后實(shí)行了兩次驗(yàn)房。”瑞安地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理說。
第一是體驗(yàn)。先對(duì)毛坯房“體檢”，對(duì)出現(xiàn)的問題，列出清單，讓施工單位整改；
第二是復(fù)驗(yàn)。在精裝完成交付之前，再“體檢”一次，對(duì)出現(xiàn)的200多個(gè)毛病，進(jìn)行整改；
瑞安地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理說，通過連續(xù)幾年的驗(yàn)房前期介入，武漢天地的“交付無整改率”由原來的 70%提高到99%。
5.
// 甲方驗(yàn)房，真的需要勇氣//
“中國最昂貴的商品是農(nóng)民的手工建造的”。
這個(gè)段子手式的描述，是新房總難盡如人意的重要因素。
顯然，宋金強(qiáng)的驗(yàn)房無法解決這個(gè)中國的“世紀(jì)難題”。
那么，部分開發(fā)商與老宋開展的“合作”（不是“合謀”），對(duì)即將迎來精裝房的交付高峰期——有人也斷定為維權(quán)高發(fā)期——有怎樣的意義？
+
// 把工程隊(duì)放在火上烤
江建波：
第一，對(duì)施工單位是一種約束。提前就跟總包單位打招呼，交房前，會(huì)有第三方驗(yàn)房，讓他們有所忌憚。
第二，對(duì)工程部門也是一種約束。作為房層質(zhì)量的主體，工程部門會(huì)被第三方“拿到火上烤”，因此，在日常的監(jiān)督工作中，會(huì)更加認(rèn)真，“誰都不想丟面子”。
第三，有利于設(shè)計(jì)完善。“體檢”發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量通病，馬上溝通設(shè)計(jì)部門，使其對(duì)后續(xù)的產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，規(guī)避不合理的設(shè)計(jì)。
把工程質(zhì)量拿出來“曬”，是需要勇氣的。
對(duì)于工程和施工單位來說，他們是對(duì)國家技術(shù)規(guī)范負(fù)責(zé)，但對(duì)業(yè)主來說，房?jī)r(jià)越來越高，要求也是水漲船高，對(duì)幸福生活的追求沒有止境，作為營銷、客服和物業(yè)部門來說，也需要對(duì)業(yè)主的居住體驗(yàn)負(fù)責(zé)。
滿足客戶的需求，才是房企立足的根本。
// 質(zhì)量知情是業(yè)主的權(quán)利
保利有關(guān)人士：
通過規(guī)范的驗(yàn)房，無論是對(duì)開發(fā)商還是業(yè)主，都是一個(gè)“教育”的過程。
你應(yīng)該關(guān)注哪里？
哪些才是最重要的？
房子的尺度和標(biāo)準(zhǔn)是什么？
房子做到什么程度是合格的？
這既是業(yè)主的權(quán)利，也是開發(fā)商的義務(wù)。
為了提高產(chǎn)品質(zhì)量，開發(fā)商有很多指標(biāo)，對(duì)相關(guān)的多個(gè)部門進(jìn)行考核。
房屋的一次性交付率和滿意度，這兩個(gè)考核指標(biāo)，一般是由營銷、客服、品牌和物管等部門來承擔(dān)，但，如何向施工和設(shè)計(jì)部門反映來自一線業(yè)主的聲音？
老宋的驗(yàn)房網(wǎng)作為第三方民間機(jī)構(gòu)，從業(yè)主的視角，以翔實(shí)的數(shù)據(jù)，對(duì)提高產(chǎn)品質(zhì)量、客戶滿意度以及市場(chǎng)口碑，都是有很大幫助的。
跟驗(yàn)房網(wǎng)是“合作”也好，“合謀”也罷，并不重要，如果大家的出發(fā)點(diǎn)都是一致的——真正把質(zhì)量品質(zhì)控制得更好，業(yè)主就一定能感受到。
反之，如果因?yàn)闇贤ú粫硨?dǎo)致交付無法完成，乃至項(xiàng)目無法結(jié)轉(zhuǎn)成收入實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，最終還是提高了開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本。
// 驗(yàn)房要進(jìn)入到施工過程中
瑞安工程部經(jīng)理：
與老宋的驗(yàn)房網(wǎng)合作，不僅提高了交付率，而且，業(yè)主滿意，品牌形象也得到較大提升。
目前來看，啟用驗(yàn)房網(wǎng)是成功的，但需要將“驗(yàn)房前置”。
眼下，老宋的驗(yàn)房都是在交付前后，有些毛病，可以“快修”，藥到病除；有些得“打針”，花些時(shí)間才能治好；而有些疑難雜癥，要?jiǎng)?ldquo;大手術(shù)”，救治的難度很大。
這些毛病涉及設(shè)計(jì)、材料、施工及質(zhì)量管控。
因此，老宋的驗(yàn)房應(yīng)該走進(jìn)施工管理過程中來，根據(jù)他們的經(jīng)驗(yàn)，看看材料是否合適？設(shè)計(jì)是否合理？施工是否優(yōu)化？這樣，就可以在交付之前，把質(zhì)量問題減到最少。
6.
// 驗(yàn)房也要迭代升級(jí)//
宋金強(qiáng)：
早期，我們只是“發(fā)現(xiàn)問題”，讓業(yè)主與開發(fā)商交涉來解決問題；
中期，開發(fā)商提出要“解決問題”，我們就從“發(fā)現(xiàn)問題”升級(jí)到“跟蹤整改”，確保在交付前把“病”治好；
同時(shí)，還有開發(fā)商提出，從交付前的查驗(yàn)銷項(xiàng)，提升到整個(gè)施工過程中的實(shí)測(cè)實(shí)量、品質(zhì)評(píng)估，從過程中把控品質(zhì)。
現(xiàn)在，精裝房的交付，山雨欲來，武漢房企在精裝房開發(fā)上，普遍經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)開發(fā)和交付中的“難點(diǎn)”、“痛點(diǎn)”、“風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)”心里沒底。
近年，我們提前對(duì)批量精裝修管理進(jìn)行了專題研究，并運(yùn)用到批量精裝修項(xiàng)目的管理中。
我不是你的麻煩，我是解決麻煩的人。
2015年后，因?yàn)橄迌r(jià)，武漢樓市出現(xiàn)了一大批“被精裝房”：
龐大的精裝市場(chǎng)VS有限的施工隊(duì)伍；
無精裝實(shí)戰(zhàn)的房企VS有精裝經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主；
高額的精裝價(jià)格VS公開透明的市場(chǎng)價(jià)格。
如何破除房企交房的焦慮？（來源：羊鍋說樓）
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