我們主要是從政策、區(qū)域格局、房價、成交、供求、產(chǎn)品、房企發(fā)展七個方面解讀2018年武漢可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢。
      首先解讀一下政策趨勢預(yù)判。有三個大要點，即高端靠市場、中端靠調(diào)節(jié)，低端靠保障。2017年房地產(chǎn)政策迎來了一個拐點，以前的房地產(chǎn)政策叫做宏觀調(diào)控政策，一般是三年一調(diào)控，所以也有房地產(chǎn)大小年之說。到了2017年，整個房地產(chǎn)政策開始上升為頂層住房制度設(shè)計方面，出現(xiàn)了多主體供給、多渠道保障，租購并舉，在立法層面也給出了推進住房租賃立法以及分布推進房產(chǎn)稅的立法。不管是住房制度層面還是立法層面，國家都給出了非常清晰的時間表，即到2020年。那么我們現(xiàn)在正在執(zhí)行的不管是限購限貸限售政策，一系列嚴格的市場與價格調(diào)控，預(yù)計會持續(xù)到2019年。
      第二個方向高端靠市場，中端靠調(diào)節(jié)，低端靠保障。雖然做了分區(qū)域分城市的調(diào)控，但沒有做到分產(chǎn)品的調(diào)控，市場上還是一體性進行限價限購的調(diào)控政策，未來的需求會進行分化。高端改善性住房方面，會逐步放開給市場，讓市場進行調(diào)節(jié)。政府調(diào)節(jié)方式非常簡單，可能會提高首付。在今年來看，2017年政府主要進行調(diào)節(jié)是中端剛需和中端改善，政府出臺了一系列的政策。
      第三個調(diào)控就是未來會更加因城施策、因區(qū)施策、因人施策。2017年武漢常住人口新增了43萬，較往年多增27萬，所以我們認為在2018年，人才房的政策或許會繼續(xù)放寬。那么在全市限售概率不大的情況下，部分區(qū)域可能會出現(xiàn)過熱，熱點區(qū)域會出臺局部的限售政策。
      最后我們對政策做了整體的預(yù)判。今年全國樓市有個非常大的變化，經(jīng)過兩年的去庫存政策之后，三四線城市去庫存效果非常顯著，據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1到11月份，2017年全國商品房的銷售面積將達到16億平方米，創(chuàng)歷史新高。但是我們知道在2017年時候，一二線城市特別是一線城市整個銷量較去年下跌了30%到45%不等，主要是什么城市支撐了這么大的銷量？三四線城市。三四線城市2017年銷量環(huán)比上升15%以上，有三四線城市銷量為整體樓市托底，中央會對一二線城市的房地產(chǎn)調(diào)控以及長效機制的試水會更加游刃有余，2018年政策依然會對三四線城市利好。
      第二個預(yù)判就是武漢新城區(qū)域市場機會明顯擴大。包括花山、葛店、陽邏、盤龍城、蔡甸、漢南等等，在2018年會承接更多的城市中心區(qū)的需求。當(dāng)然還有另一個需求，當(dāng)這些新城過熱的時候，整個葛店也加入了新的限購限售行列，如果2018年出現(xiàn)過熱，整個區(qū)域有過熱的勢頭，新的政策可能有會出臺，過熱將會被控制。另外一方面，從供應(yīng)來看，新城區(qū)市場機會有明顯的擴大。從2017年武漢主要新城區(qū)住宅新增供應(yīng)看，從漢南東西湖、光谷新中心等增幅高達200%，特別是漢南增幅是764%，白沙洲等區(qū)域也將迎來新一輪開發(fā)和供應(yīng)高峰。
      第三個預(yù)判：我們接下來說一下房價趨勢。2017年在政策明確房價調(diào)控目標(biāo)和嚴格價格管控的前提下，武漢整個房價增幅被控制到了3.4%（漲幅的幅度較2016年有一定的收窄）。在住宅類用地的招拍掛方面，有一個非常大的變化，地價熔斷對新房價格傳導(dǎo)和支撐減弱，平均溢價率從2016年的122.5%下降到2017年的36.1%，最高的溢價率從486.5%的基礎(chǔ)上下降了到100%，所以武漢招拍掛高溢價率得到了控制。2017年武漢住宅類土地平均樓面地價僅同比上漲1.4%。
    在價格方面，今年有一個很大的供應(yīng)主體加入進來就是租賃住房。按照目前武漢二手住宅的掛牌量、新房的供應(yīng)以及租賃住房政府供應(yīng)量方面，可以看到武漢住房供應(yīng)更趨多元化結(jié)構(gòu)，租賃住房占比達到20%，新房住宅達到50%，二手房是30%。
      第四個預(yù)判：成交趨勢方面，由新房交易占主導(dǎo)向新房、二手房交易并重轉(zhuǎn)變。為什么這么說？我們看一下全國的趨勢以及武漢市目前的趨勢。全國房地產(chǎn)大的趨勢是加速進入存量時代。近三年，二手房交易量超過新房的城市由2016年的10個增長到2017年的17個，2018年預(yù)計是25個以上（有的機構(gòu)判斷是28個）。另外一方面是武漢二手住宅的銷量占整體住宅市場比重上升了6.7個百分點，銷量和去年同期基本持平，但我們知道今年商品住宅銷量是下降了30%以上。預(yù)計2021年以后，武漢將正式進入以二手房交易和租賃市場占主導(dǎo)的存量時代。
      看一下整個商品房成交，因為有寫字樓、商鋪成交量上漲，2017年武漢商品房成交面積2618.56萬方，同比減少26.6%，商品住宅成交191612套，同比減少33.46%，也是連續(xù)近六年來，武漢商品住宅銷量首次出現(xiàn)下跌，并且首次出現(xiàn)33%以上的下跌。從各區(qū)域新房銷量來看，除了漢南銷量是上升17.1%，是唯一的增長片區(qū)，南湖、二七、后湖等，整個銷量下滑比例都在50%以上。2017年武漢三環(huán)外新房銷量占比是55%。新房銷售區(qū)域重心正在向三環(huán)外外溢。三環(huán)內(nèi)成交集中在二環(huán)與三環(huán)之間的四新、白沙洲、青山等區(qū)域。
      看一下二手房市場，二手房銷量連續(xù)三年增長，2017年二手住宅成交面積781萬方，交易套數(shù)8.27萬套，同比增長1.55%，二手房和新房占比達到了23.76%。從各主要行政區(qū)新房住宅和二手住宅銷量對比來看，江漢區(qū)、江岸區(qū)二手住宅成交占比已接近50%，武昌區(qū)二手住宅成交量已是新房住宅的兩倍。另一方面，看一下住宅的新增供應(yīng)，是什么樣的市場需求擠壓了二手房市場？100平米以下的面積段新房供應(yīng)減少了16%到21%，而90到110平的住房需求（小三房）成為新房增長較快的面積段。
      我們認為步入存量時代有三個特征，階段一是新房主導(dǎo)，階段二是新房二手房并重，租賃快速增長，階段三是存量房主導(dǎo)。哪三個特征：一是新房開發(fā)將更多傾向于一頭一尾，大戶型改善和高端小戶型住宅，60到100平的中間層產(chǎn)品需求將更多由存量市場解決。第二是消費特征，住房消費升級加快，以存量換新房改善到存量換存量進行改善，這也意味著高品質(zhì)房產(chǎn)今后有更高的市場議價能力。第三就是行業(yè)特征，從土地資源占有到房屋資源占有，將深刻影響行業(yè)格局。擁有房屋資源的物業(yè)服務(wù)商、租賃服務(wù)商和服務(wù)于城市更新的城市服務(wù)商將成為行業(yè)新龍頭。
      第五個預(yù)判：供求趨勢方面，2017年可以說是供不應(yīng)求，那么2018年態(tài)勢是怎樣的？看一下今年的去化周期。2017年新房去化周期是2.7個月，而且延續(xù)了2017年全年。到了年末，目前武漢市新房市場存量是659.04萬方，和2016年相似，總體仍處于供應(yīng)不足的狀態(tài)，比去年稍微好一點的是2016年武漢斷供區(qū)域有8個，在2017年年末武漢斷供區(qū)域有3個。在這個表上可以看到有一個異常區(qū)域就是武漢中心區(qū)，年末存量是165萬方，但仔細盤點之后發(fā)現(xiàn)實際上供應(yīng)存量，除去保障房、政府團購等之外，實際市場存量最多6000多套，存量這一塊的確不是很多。當(dāng)然也要看到市場上積極的方面，第二個是方面開發(fā)進度的加快。2017年全年新開工面積是2975.4萬方。預(yù)計2018年新建住宅新增供應(yīng)還會增長，同比將增長48.07%，加上2017年的存量，預(yù)計供應(yīng)在3000萬方左右。由此可以判斷，2018年上半年供應(yīng)會有所不足，但會在下半年有所緩解。從品牌房企來看，潛在供應(yīng)2119.24萬方，占比高達77.6%。
      第六個預(yù)判：從產(chǎn)品趨勢來看，有兩個大的方向，第一、公寓全面替代小戶型住宅。首先看一下60平方米以下，住宅和公寓的補位。首先是公寓補位了小戶型住宅，60平方米以下的住宅今年銷量環(huán)比下降了62%，公寓占比達到了16.1%，公寓銷量增長了21.9%，所以公寓市場成交比較火熱。在公寓成交中，漢陽公寓成交占比是32%，加上限購政策還將持續(xù)，所以公寓產(chǎn)品在今年還會有比較好的市場機會。
      從另一個方面來看就是高端住宅逆勢增長，在新房住宅成交下滑了30%以上的情況下，武漢不同產(chǎn)品也出現(xiàn)了明顯的分化?？梢钥吹?，85平方米以下以及85到100平米的成交與供應(yīng)，都下滑了15%到20%，但144平方米以上的高端改善產(chǎn)品，呈現(xiàn)了53.7%的增長。從產(chǎn)品供應(yīng)求情況來看，雖然供應(yīng)增長，但目前的去化難度稍大于普通產(chǎn)品，這也是需要注意的一點。
      第七個預(yù)判：房企發(fā)展趨勢方面。從開發(fā)商到服務(wù)商身份的轉(zhuǎn)變。2017年前20強房企的市場份額進一步集中。從前20強房企新房住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化來看，也出現(xiàn)了位移。整個小三房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)下降34.3%，大三房以及改善型分別上升了35%到36%以上，而144平以上的高端改善型產(chǎn)品，增長達到了164.3%。另一個方面，到2020年武漢將開發(fā)32個特色小鎮(zhèn)，也將成為武漢樓市又一個增長點。像金科、孔雀城、五礦、正商、康橋等，特色小鎮(zhèn)成為新進房企進入武漢的主要介入方式。
      綜合以上七個趨勢，對2018年武漢樓市做展望。有四點：第一，在房地產(chǎn)政策方面要關(guān)注分區(qū)限售政策是否會出臺。第二是2018年房價漲幅在3%-7%之間，不排除局部地區(qū)出現(xiàn)房價漲幅較大的現(xiàn)象。第三，預(yù)計2018年武漢住宅供應(yīng)量是3000萬方，預(yù)計銷量2200萬方，和2017年持平，供求將趨于平衡，甚至供大于求。第四、存量市場將進一步發(fā)展，其中二手房供應(yīng)潛力巨大，供應(yīng)主體地位將增強，同時租賃住房會獲得大幅度的增長。