2016年武漢一共誕生了16個(gè)地王項(xiàng)目，密集的政治節(jié)點(diǎn)擾動(dòng)了土地市場的節(jié)奏，2017年10月十九大召開，召開前后市場基調(diào)圍繞“穩(wěn)”字展開，2018年兩會(huì)即將開展，變奏之下，武漢的土地市場迎來的是怎樣的2017年？
我們先來總結(jié)一下2017年武漢土地市場的九大特征。
      第一大特征，武漢土地成交建面全國第五，因此成為樓市中踐行供給側(cè)改革最為堅(jiān)定的城市之一。在2017年，武漢積極供地，土地成交建面高達(dá)3108.3萬方，全國排名第五。2017年武漢土地供應(yīng)幅數(shù)高達(dá)176宗，同比上漲13.5%。土地供應(yīng)建面3155.28萬方，同比上漲23.8%。
      第二特征，在土地供給側(cè)改革方面，武漢各個(gè)區(qū)都非常勤奮且卓有成效。2017年土地供應(yīng)建面最大的區(qū)域是洪山區(qū)，達(dá)564萬方，主要集中在白沙洲板塊。其次是東湖高新區(qū)，成交建面528萬方。并且除青山和黃陂之外，其他區(qū)域2017年土地成交建面較2016年都有大幅度提升，遠(yuǎn)城區(qū)更為明顯，除了黃陂區(qū)其他漲幅都在80%以上。
      第三特征，武漢土地出讓金再入千億陣營，但橫向?qū)Ρ龋錆h樓面地價(jià)依然秀色可餐。
      第四大特征：地王消失的一年。首先是地塊化整為零，消滅總價(jià)地王；第二，一次性報(bào)價(jià)及熔斷后拼方案，消滅單價(jià)地王，使得最終成交價(jià)格盡在掌控。
      第五特征：雖然地王消失了，但真相是，與2016年相比，“面粉”依然價(jià)格不菲。在2016年成交的地王周邊附近新拿的地塊，樓面地價(jià)相差地王就三百到五百差距，所以大家拿到的面粉與地價(jià)并沒有太大的差距。2017年武漢絕大部分區(qū)域樓面地價(jià)都出現(xiàn)了大幅度的上漲，硚口區(qū)樓面地價(jià)漲幅高達(dá)300%，新洲區(qū)漲幅達(dá)到254%。
      第六大特征：巨無霸地塊的傳說依然延續(xù)。繼續(xù)改下未來武漢樓市格局。比如中信泰富二七濱江地塊117.3萬方，將改寫武漢未來的樓市格局。剔除巨無霸地塊后，武漢在2017年土地成交總建面接近2600萬方，平均樓面地產(chǎn)4416元/平。
      第七大特征：住宅日光潮的推動(dòng)下，住宅項(xiàng)目收并購難度巨大，商服并購成為主旋律，股權(quán)投資依然活躍。全年土地收并購以商服地塊為主，住宅地塊成交數(shù)量寥寥。
      第八大特征：土地供應(yīng)向新房供應(yīng)傳導(dǎo)的鏈條非常順暢，因此我們預(yù)計(jì)2018年新房供應(yīng)無虞。證據(jù)一，2017年土地成交大多集中在上半年，這些地塊在2018年達(dá)到了入市條件可能性非常大；證據(jù)二，武漢新開工量，2017年1到11月比2016年新開工量上漲20%，為2018年新房供應(yīng)提供了保障。證據(jù)三：據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年地王項(xiàng)目九成已經(jīng)開工，五成已經(jīng)入市，高價(jià)地的開發(fā)節(jié)奏非常正常，正常到毫無地王的傲慢感。證據(jù)四：嚴(yán)格的限價(jià)環(huán)境和居高不下的資金成本邂逅之下，中小房企會(huì)放棄捂盤積極入市。中小房企在2017年限價(jià)高壓、一二手價(jià)格倒掛、資金充裕的情況下，捂盤惜售行為嚴(yán)重，到了2018年，資金成為房企非常核心的一個(gè)原因，資金的價(jià)格將會(huì)決定企業(yè)的利潤，但是在限價(jià)依然執(zhí)行的情況下，迫使中小房企放棄捂盤，形成市場集中放量。
      第九大特征：品牌房企積極在武漢擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，江湖新面孔越來越多。品牌房企在武漢積極進(jìn)行土地儲(chǔ)備，首先是2017年房企拿地的排行，武漢地產(chǎn)集團(tuán)以179.33萬方居首。另外通過公開招拍掛市場，首次進(jìn)入武漢的新面孔有九家，首次布局的區(qū)域都在遠(yuǎn)城區(qū)，以黃陂、新洲為主，主城區(qū)里白沙洲區(qū)域也是他們考慮的區(qū)域。通過招拍掛進(jìn)入武漢的房企一共有五家。接下來也可以一起回顧一下2017年土拍市場的一些經(jīng)典的土拍戰(zhàn)役，第一、金科情定大洲村；第二、康橋，首拍即中；第三、五礦，一波三折拿下盤龍城。第四、金融街，收購進(jìn)軍光谷。
展望2018年武漢土地市場預(yù)測(cè)
      總結(jié)2017年武漢土拍市場，我們針對(duì)2018年市場又有哪些新的預(yù)判？
      預(yù)測(cè)一、2018年毫無疑問會(huì)是武漢土拍規(guī)則變化最大的一年。也是回應(yīng)整個(gè)報(bào)告的一個(gè)主題，即租購并舉時(shí)代，武漢出臺(tái)了《住房租賃政策50條》，未來土拍規(guī)則最大的可能性會(huì)對(duì)標(biāo)成都，在土地出讓中強(qiáng)制配建一定比例的長租公寓，自持或無償移交政府。以下是針對(duì)武漢可能出現(xiàn)的一些土拍規(guī)則的預(yù)判，主要有三大方向。第一個(gè)方向就是成品住宅的建設(shè)要求，也就是說武漢很有可能在土拍規(guī)則中提出要規(guī)定全裝修比例進(jìn)行交房，或者規(guī)定最低的裝修標(biāo)準(zhǔn)，并且規(guī)定租賃住房與商品住房采用統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交付。第二個(gè)方向就是裝配式建筑，這其實(shí)在2017年4月1日武漢已經(jīng)實(shí)施了這個(gè)政策，并且在2017年12月土拍中也有出現(xiàn)，單體的建筑預(yù)制的裝配式建筑不低于一定的比例。第三個(gè)大的方向就是租賃住房的要求，設(shè)定自持比例，限地價(jià)競房價(jià)，或者是限房價(jià)、競地價(jià)、超過一定溢價(jià)率后轉(zhuǎn)為競自持面積和年限，或者自持或無償移交政府。
      預(yù)測(cè)二、2018年會(huì)是武漢土地收并購市場的大年。在2018年，所有的金融政策去杠桿的背景下，流動(dòng)性不斷收緊，房企融資成本會(huì)逐步提高。融資主要來源主要來自于房地產(chǎn)信托，居民按揭貸款以及銀行定向貸款。信托這塊，由于所有金融行業(yè)去杠桿，信托也是監(jiān)管的重點(diǎn)領(lǐng)域，信托公司也會(huì)處于風(fēng)控考慮，放緩業(yè)務(wù)節(jié)奏，所以信托方面，2018年想通過信托進(jìn)行融資的難度會(huì)非常大，并且成本會(huì)進(jìn)一步提升。第二個(gè)就是居民按揭貸款，按揭利率在不斷提升，2017年最開始的時(shí)候首套房按揭利率是八五折，到后面是九折，到后面是基準(zhǔn)，到現(xiàn)在已經(jīng)上浮了10%到15%，相當(dāng)于加息了三到四次，對(duì)于客戶來說，購房成本的影響是持續(xù)并且顯著的，也會(huì)影響房價(jià)的預(yù)期。未來放貸按揭利率比將上行。銀行會(huì)積極配置國債，對(duì)個(gè)人按揭貸款支持力度會(huì)減弱。第三個(gè)就是銀行給開發(fā)商的開發(fā)貸，2018年銀行定向配置給國企、央企、租賃領(lǐng)域低息貸款增多，必然會(huì)提高在其他領(lǐng)域的高利率貸款，部分銀行會(huì)收緊房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，開發(fā)商融資環(huán)境會(huì)持續(xù)惡化。其實(shí)壓力更大的是房企債務(wù)到期規(guī)模，2018年將達(dá)到2067.71億元，相比2017年翻了一番，所以資金壓力之下，不排除部分房企會(huì)因債務(wù)壓力和融資問題尋求合作。
      預(yù)測(cè)三、布局長租公寓會(huì)成為進(jìn)取型房企的剛性需求。首先是拿地的硬性門檻，再就是可獲取銀行低利率長久期租賃貸款，第三點(diǎn)可以享受國家的稅收優(yōu)惠政策，第四點(diǎn)在于資金退出機(jī)制的建設(shè)。
      最后是大家都非常關(guān)心的一點(diǎn)即拿地建議。我們有兩大思考，第一個(gè)思考：武漢未來五年公開招拍掛市場中具有規(guī)?；龅啬芰Φ膮^(qū)域在哪里？我們預(yù)測(cè)是在長江主軸拓展區(qū)、長江新城、武湖陽邏以及臨空新城、中法生態(tài)新城，楊春湖商務(wù)區(qū)。首先就是長江主軸的拓展區(qū)，包括二七濱江延長線、白沙洲濱江、青山濱江；長江主軸對(duì)武漢的戰(zhàn)略定位也是不言而喻，大家都非常清楚。第二個(gè)是長江新城陽邏武湖板塊，長江新區(qū)規(guī)劃利好使得長江備案區(qū)域迎來極大的發(fā)展機(jī)遇。第三、臨空新城也是武漢十三五空間規(guī)劃指出，武漢城市格局由1+6向“133”進(jìn)行轉(zhuǎn)變，臨空新城在城市地位上上升為副城級(jí)別，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)打造了未來的航空總部，也會(huì)引入企業(yè)總部辦公、商業(yè)休閑等功能，也會(huì)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)人口的導(dǎo)入。再就是區(qū)域交通的改善，包括已經(jīng)開通的地鐵2號(hào)線延長線，已經(jīng)動(dòng)工的2021年的7號(hào)線北延線。第四個(gè)區(qū)域就是中法生態(tài)城，區(qū)域建設(shè)提速，汽車健康產(chǎn)業(yè)加持，軌道交通兌現(xiàn)，未來具有規(guī)模化出地的核心區(qū)域。第五個(gè)就是楊春湖商業(yè)區(qū)，具有天然的交通樞紐配套優(yōu)勢(shì)，未來也會(huì)一湖五區(qū)的改造，未來有300萬方土地占地面積可供出讓。這也是房企可以布局的核心區(qū)域。
      那湖北省三四線城市進(jìn)與退又是如何？我們給房企的建議，三四線城市的拿地法則，短期高周轉(zhuǎn)地塊抓緊拿，隨便拿，長期生根就要進(jìn)行城市的甄別。目前三四線城市比較火熱的原因有三點(diǎn)，一個(gè)是貨幣化棚改的政策，第二就是去庫存的政策，第三個(gè)就是相對(duì)寬松的調(diào)控政策。
      我們給三四線的拿地建議，包含兩個(gè)階段，2018年到2020年，以快周轉(zhuǎn)的地塊收割棚改紅利。大家看房企2017年銷售金額的排行，碧桂園已經(jīng)達(dá)到了5500億元，萬科5238億，去年沖擊3000億的時(shí)候，大家都覺得市場已經(jīng)瘋了，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有想到可以沖擊5000億，未來甚至過萬億，也就是說中國的大象不僅僅會(huì)跳舞，甚至?xí)治?。未來一二線城市未來勢(shì)必?zé)o法滿足增長需求，布局三四線也是必然的，跟著這些房企去布局，沒有肉吃至少有湯喝。第二個(gè)在于棚改還有三年的高峰期，預(yù)計(jì)2020年進(jìn)入尾聲，在這個(gè)階段內(nèi)進(jìn)入這些城市是沒有風(fēng)險(xiǎn)的。代表房企就是中梁地產(chǎn)。
      第二個(gè)階段是2021年之后，這個(gè)時(shí)候要布局三四線城市，要以有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，并且是人口凈流入為主，拿湖北就是宜昌、襄陽；再就是鄂州、黃石、黃岡、孝感、咸寧等泛武漢城市圈地塊。（作者系湖北中原地產(chǎn)策略研究部總監(jiān)/首席分析師）