武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了一年多的量?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)高升后進(jìn)入了限購(gòu)限貸限價(jià)的調(diào)控市場(chǎng)，2017上半年的武漢樓市是怎樣的情況，下半年市場(chǎng)趨勢(shì)如何？7月12日下午，克而瑞武漢總經(jīng)理吳洋在年中講中論述了他的觀點(diǎn)，在發(fā)布會(huì)上他表達(dá)了他的擔(dān)憂，同時(shí)也提出了一些應(yīng)對(duì)的建議。
 
首先看看上半年武漢樓市的成績(jī)單
供求均大幅下滑，供應(yīng)下跌23%，需求下降37%。
吳洋表示，去年是武漢樓市的巔峰時(shí)期，商品住宅全年成交量達(dá)3000萬(wàn)方，剔除政策性保障住房、還建房等影響因素后整體成交量超過(guò)2800萬(wàn)方，全國(guó)第二，未來(lái)幾年都很難再達(dá)到這個(gè)高度。今年上半年，市場(chǎng)整體成交量下滑37%，比年初預(yù)計(jì)的成交下滑1/3更甚，全年整體成交量預(yù)計(jì)約為2000萬(wàn)方。
從克而瑞統(tǒng)計(jì)的一組數(shù)據(jù)來(lái)看，全市均價(jià)10005元/㎡和中心城區(qū)均價(jià)12267元/㎡，似乎更接近業(yè)內(nèi)同行的真實(shí)感受。

吳洋首先總結(jié)了上半年武漢市場(chǎng)的幾個(gè)特征：
1、房地產(chǎn)投資、新開工面積、銷售都在下滑。
這一方面當(dāng)然與快速去庫(kù)存下的補(bǔ)貨節(jié)奏跟不上有關(guān)，畢竟核心城市土地供應(yīng)縮量是高層戰(zhàn)略計(jì)劃，但另一方面更重要的是波峰之后必然會(huì)有一個(gè)向下的趨勢(shì)，從這個(gè)角度來(lái)看，限購(gòu)只是加劇了趨勢(shì)。
 
2城市分化明顯
從上半年成交量看，熱點(diǎn)十六城（除掉重慶，重慶市場(chǎng)去年底開始上行，加之限購(gòu)強(qiáng)度較低）成交普遍出現(xiàn)大幅下跌。而二季度對(duì)比一季度，供求關(guān)系變化影響城市價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)分化，分三類來(lái)看：
1)   供求比持續(xù)處于0.8以下，價(jià)格依然處于上行通道，如北京、杭州、成都等城市；
城市分化圖
2)   二季度環(huán)比一季度供求出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的城市，處于0.8-1.2區(qū)間的城市價(jià)格趨穩(wěn)；
3)   供求超過(guò)1.2，明顯供大于求的城市價(jià)格出現(xiàn)下跌，典型如合肥、蘇州，天津。

武漢一季度供求比0.8，二季度達(dá)到1.6，供求關(guān)系明顯出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，對(duì)應(yīng)城市均價(jià)目前亦處于比較穩(wěn)定的階段。
 
3 再看武漢
從公布數(shù)據(jù)來(lái)看，供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，整體均價(jià)平穩(wěn)，但我們實(shí)際感受到的價(jià)格仍在上行。
4土地市場(chǎng)仍供應(yīng)短缺，但地王消失
武漢的土地供應(yīng)成交量均同環(huán)比出現(xiàn)明顯下降，但地王消失，上半年土地市場(chǎng)雖然繼續(xù)火熱，但在一系列手段控制下已無(wú)新地王出現(xiàn)。從上半年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，二環(huán)內(nèi)土地出現(xiàn)明顯占比回升，結(jié)合市場(chǎng)環(huán)線供求關(guān)系，至少反應(yīng)出政府通過(guò)調(diào)整供地結(jié)構(gòu)來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)的決心。
 
5銷售型商用物業(yè)量?jī)r(jià)平穩(wěn)，公寓成交量明顯上升，價(jià)格平穩(wěn)
從商業(yè)、辦公、公寓分類量?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，商業(yè)及辦公量?jī)r(jià)都比較平穩(wěn)，即便是限購(gòu)之后也沒有明顯的變化，而公寓市場(chǎng)不然，年內(nèi)雖然有北京、上海、成都、蘇州、重慶等城市對(duì)商住型公寓產(chǎn)品出臺(tái)了針對(duì)性政策，但武漢政府并未選擇跟進(jìn)，加之住宅存量不足以及限購(gòu)擠壓，公寓市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的成交量上漲，而價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)。
 
在去市場(chǎng)化的大背景下，結(jié)合我們看到的一些市場(chǎng)不確定性和危機(jī)，吳洋也表達(dá)的他對(duì)武漢市場(chǎng)的一些擔(dān)憂：
首先是對(duì)于市場(chǎng)的憂慮：
克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格還在漲：

 
限購(gòu)和非限購(gòu)區(qū)對(duì)比來(lái)看，非限購(gòu)區(qū)最新6月價(jià)格對(duì)比去年底上漲7.8%，這個(gè)增幅很高了。
限購(gòu)區(qū)非限購(gòu)區(qū)價(jià)格價(jià)格變化趨勢(shì)對(duì)比圖


 
 
從環(huán)線看，二環(huán)內(nèi)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，但二三環(huán)間限購(gòu)重啟之后漲幅依然高達(dá)11%。更恐怖的是三環(huán)外漲幅達(dá)到18%。
分環(huán)線價(jià)格變化圖

 
從組團(tuán)看，2個(gè)組團(tuán)半年價(jià)格漲幅超過(guò)20%，7個(gè)在10-20%之間，全市25個(gè)組團(tuán)，18個(gè)組團(tuán)價(jià)格在限購(gòu)之后依然在增長(zhǎng)。

 
再?gòu)姆之a(chǎn)品線價(jià)格漲幅看， 首置首改價(jià)格走勢(shì)是比較平穩(wěn)的，100-120平區(qū)間漲幅是最低的，而恰恰這部分是城市的主力剛需購(gòu)房群體，占全市成交比例最高，剛需購(gòu)房者對(duì)于價(jià)格是很敏感的，這部分客群的價(jià)格承受能力并不高，價(jià)格上行支撐乏力。投資帶來(lái)的價(jià)格快速上漲當(dāng)然是不健康的。

再?gòu)墓┣髞?lái)看，上半年供應(yīng)下降是沒有成交下降快的，加上下半年供應(yīng)實(shí)際能達(dá)到1200萬(wàn)方，房?jī)r(jià)根本不存在快速上漲基礎(chǔ)。
 

總有新進(jìn)武漢的開發(fā)商把武漢市場(chǎng)拿來(lái)跟南京、杭州、蘇州這些城市做對(duì)比，說(shuō)武漢房?jī)r(jià)絕對(duì)值太低，未來(lái)至少要漲到和前面這些城市一樣高，要翻倍的漲。到底會(huì)不會(huì)這樣？
我們通過(guò)研究人口發(fā)展和房?jī)r(jià)上漲的路徑，來(lái)反推武漢人口未來(lái)的可能增幅，最后來(lái)擬合武漢房?jī)r(jià)可能的上漲速度，最后得出兩個(gè)速度，一個(gè)是7.7%的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)速度，另一個(gè)是11.1%的短期高速增長(zhǎng)（具體如何得出的，這里不詳細(xì)解讀了，好奇的同學(xué)可以回看7月12日的發(fā)布會(huì)直播回放），這兩個(gè)數(shù)據(jù)實(shí)際上都比較快了，他建立在武漢十三五末常住人口總量能達(dá)到1200萬(wàn)和2030年能達(dá)到2000萬(wàn)的增速基礎(chǔ)上 ，而實(shí)際這兩個(gè)速度在城市發(fā)展進(jìn)程中都算是很高的人口增速，武漢究竟能不能達(dá)到其實(shí)尚存疑問(wèn)。
諸多結(jié)構(gòu)化的數(shù)據(jù)解讀之下，結(jié)論必然是目前市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)過(guò)快上漲是不好的現(xiàn)象，如果持續(xù)快速上漲，未來(lái)政策再加碼是極大概率事件。
 
其次是對(duì)于企業(yè)的憂慮：
集中度是個(gè)很能說(shuō)明問(wèn)題的數(shù)據(jù)，我們從既往的不同行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展史來(lái)看，新生市場(chǎng)渡過(guò)野蠻生長(zhǎng)期之后，必然面臨行業(yè)集中度急劇上升的陣痛期，這段時(shí)間約80%中小企業(yè)會(huì)消失，最后留下20%的規(guī)模企業(yè)，形成相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)。目前，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)即處于集中度上升的陣痛期，武漢速度甚至高于全國(guó)平均水平。數(shù)據(jù)顯示2016年上半年823家企業(yè)分割整個(gè)市場(chǎng)蛋糕，但到了今年上半年，就只剩下661家。這個(gè)數(shù)字在未來(lái)還將大幅減少，中小企業(yè)，包括武漢本土的一些開發(fā)商未來(lái)何去何從，從業(yè)者何去何從，是我們不得不擔(dān)憂的一個(gè)大問(wèn)題。
偉大的康德曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“自由不是你想干就干，而是你想不干就不干。”那么現(xiàn)在，多少中小企業(yè)是想不干而不干了呢？
 
表達(dá)了憂慮，老吳也提出了他對(duì)企業(yè)發(fā)展的建議：“B4G”

簡(jiǎn)而言之三大點(diǎn)：聽政府話、跟政府走，急政府難
接受調(diào)控，積極應(yīng)對(duì)：我們從調(diào)控的手段、節(jié)奏和強(qiáng)度可以看到高層對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)，防控風(fēng)險(xiǎn)的決心之大。完全不是企業(yè)所能相抗衡，結(jié)合前面分析的政策存在再加碼可能的結(jié)論，所以在目前這個(gè)敏感的階段，企業(yè)需要積極面對(duì)，不要捂盤對(duì)抗，積極入市，與政府對(duì)抗的結(jié)果不會(huì)是勝利，很可能是迎來(lái)再一輪的政策加碼，不聽話的孩子等來(lái)的有可能是糖，但更大可能是一頓打。

緊密結(jié)合政府產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃布局來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)：不難發(fā)現(xiàn)當(dāng)下全國(guó)城市格局發(fā)展已由原來(lái)的“三舊改造”為主調(diào)的城市更新，在向“三舊改造”與“產(chǎn)業(yè)新城”雙軌并行的新旋律進(jìn)發(fā)！再結(jié)合長(zhǎng)江主軸和長(zhǎng)江新城的發(fā)展規(guī)劃，我們可以很明顯得出產(chǎn)城融合是中國(guó)幾個(gè)核心城市未來(lái)發(fā)展的主旋律。所以跟政府走，要緊密研究政府對(duì)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路和節(jié)奏，甚至可以積極配合政府一起開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等等，次一等的也要在清楚產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局和趨勢(shì)的前提下，去創(chuàng)富客群集中的區(qū)域搞開發(fā)。克而瑞最新在研究的一個(gè)新產(chǎn)品就叫創(chuàng)富客群地圖產(chǎn)品，直接指導(dǎo)企業(yè)投資布局和產(chǎn)品開發(fā)；

克而瑞創(chuàng)富客群地圖研究模式圖
 
改變開發(fā)戰(zhàn)略：房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去是高周轉(zhuǎn)的快速開發(fā)之路，但未來(lái)是持有資產(chǎn)，做管理，做運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化發(fā)展之路。拿長(zhǎng)租公寓的例子來(lái)說(shuō)，北京、上海等城市嚴(yán)格控制商住公寓市場(chǎng)的發(fā)展，其背后的思路也值得企業(yè)研究，住建部5月19日剛剛發(fā)布《 住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》 ，立法意圖在于建立購(gòu)租并舉的住房制度，未來(lái)租房市場(chǎng)將迎來(lái)新的成長(zhǎng)期，企業(yè)在其中能抓取到的機(jī)會(huì)極大，我們看萬(wàn)科在北京和深圳都直接拿了必須100%自持的地塊，未來(lái)必然是要做房東的。企業(yè)戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)層面我們也可以看到如萬(wàn)科、龍湖、金地、招商等都已在自營(yíng)公寓市場(chǎng)已有項(xiàng)目落地，碧桂園、綠地也已蓄勢(shì)待發(fā)。從長(zhǎng)租公寓的發(fā)展?jié)摿?lái)看，一方面基于政府土地政策的傾向，北京、上海等熱點(diǎn)城市的住宅地塊都有了一定比例的自持要求。另一方面，隨著熱點(diǎn)一、二線城市租住人口比例的提升，流動(dòng)人口對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的需求也十分可觀。搶單長(zhǎng)租公寓在未來(lái)的存量房市場(chǎng)可謂是房企的一個(gè)戰(zhàn)略選擇。長(zhǎng)租公寓只是一個(gè)細(xì)分點(diǎn)，還有很多很多的精細(xì)化發(fā)展的方向值得企業(yè)去研究和做前瞻性戰(zhàn)略布局。
 
關(guān)注三四線城市的發(fā)展。核心一二線城市的空間有限，但三四線城市廣闊天地大可作為，我們拿2016年的行業(yè)老大恒大來(lái)說(shuō)，從恒大在湖北省內(nèi)的布局就可以看出，武漢市份額55%，其他城市份額達(dá)到45%，其兩條腿走路的成績(jī)是顯然的，上半年恒大湖北省總銷售金額104億，超過(guò)萬(wàn)科成為省榜冠軍，而其城市布局也明顯是在跟著湖北省內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸在走，這也就是我們前面提到的跟政府走，恒大做了，而且效果太明顯。

（老吳在恒大發(fā)布會(huì)上對(duì)于布局三四線城市的分析）

 
最后是對(duì)購(gòu)房者的憂慮：
2015年初的時(shí)候吳洋提出了最佳購(gòu)房季，后面發(fā)生的事情大家都知道了。現(xiàn)在吳洋提出了“購(gòu)房觀望季”
吳洋說(shuō)了他對(duì)消費(fèi)者的一些建議：首先目前現(xiàn)狀是購(gòu)房可選擇面太窄，市場(chǎng)本身供不應(yīng)求，部分企業(yè)又選擇捂盤惜售，購(gòu)房者基本沒有可挑選的余地。但是調(diào)控是個(gè)長(zhǎng)期行為，價(jià)格不存在繼續(xù)快速上漲的基礎(chǔ)，加上未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)充足，購(gòu)房者大可冷靜下來(lái)選擇觀望觀望，等到市場(chǎng)平衡，供應(yīng)起來(lái)之后，有了更多更好的選擇時(shí)，再選擇出手不遲。