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地產(chǎn)進(jìn)入下半場，城市更新時代來臨。從增量到存量，開發(fā)商如何接招，投資者如何掘金，全球最大資產(chǎn)管理公司如何找到最便宜資產(chǎn)，如何讓老舊資產(chǎn)點(diǎn)石成金？ 9月20日，由高和資本、中信證券、黑石等國內(nèi)外50多家頂尖機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)起的2017年中國城市更新論壇開幕，論壇以“國際視野與未來城市”、“美好更新與城市永生”、“科技創(chuàng)新與城市未來”、“共享、創(chuàng)新構(gòu)建下的新生活、新辦公方式”為議題， 全面復(fù)盤城市更新路徑，預(yù)測城市發(fā)展新趨勢。
鏈家剛剛加入武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會。以下是鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)在中國城市更新論壇上的觀點(diǎn)分享：
觀點(diǎn)一：城市更新會成為中國房地產(chǎn)第四大戰(zhàn)場，今天大致來說是三個戰(zhàn)場：新房、二手房、租賃。
當(dāng)前中國房地產(chǎn)是三個戰(zhàn)場：新房、二手房、租賃。新房的規(guī)模12萬億、二手房市場6.5萬億、租賃市場大概1.2萬億。未來，城市更新會日益成為第四大戰(zhàn)場，甚至?xí)蔀橹袊康禺a(chǎn)市場非常重要的新支柱。
如果看城市更新，我們會發(fā)現(xiàn)日本1.2萬億的新房市場里面，接近一半來自于城市更新。也就是說，今天日本房地產(chǎn)新房的交易、新房的房源在很大程度上來自于城市對存量的土地，和存量住宅的更新。
觀點(diǎn)二：城市更新其實(shí)是城市化到了一定階段以后，必然出現(xiàn)的產(chǎn)物。一般來講有幾條核心規(guī)律：人向城市集中、人向城市圈集中、人向市中心集中、職住平衡。
1、人向城市集中
當(dāng)大量的人口從農(nóng)村向城市集中的時候，這個市場必然是一個新房主導(dǎo)的戰(zhàn)場，房屋存量供不應(yīng)求，存在決定剛性缺口。所以，新房開發(fā)占據(jù)了非常重要的地位。
2、人向城市圈集中
當(dāng)人向城市圈集中的時候，它的背景條件是，城市的人口總量大體增長速度放緩，甚至不增長。城市化實(shí)際上變成了人口在城市之間的零和博弈，基本上表現(xiàn)為中心城市，以及周邊城市的人口增長，和其他城市人口減少。
3、人向市中心集中
人口從中心城市向周邊疏減的時候，我們發(fā)現(xiàn)城市中心由于歷史上所遺留下來的特殊優(yōu)勢，比如說，由于文化底蘊(yùn)、配套設(shè)施、便利的交通，會更加開放和包容。所以，在一個大的基調(diào)下，特別是伴隨著城市更新對舊城改造的進(jìn)展，我們發(fā)現(xiàn)原來那些中心城市會具備更強(qiáng)的適宜居住性，更可居住。這種情況下，我們發(fā)現(xiàn)人口反而增多了。最近東京有一個大的變化，東京人口總體增長速度非常緩慢，但是東京的核心區(qū)人口反而在增加。
4.職住平衡
白天的人口與晚上人口越來越高度吻合。今天北京最大的問題是，晚上人口少，白天人口多，黑夜、白天的人口比重非常失衡，帶來的是大量的通勤需求。但是東京這個趨勢最近十來年一直在上升，工作的時間和睡覺的時間幾乎在同一個地方，我們稱之為職住平衡，這背后反映的都是城市更新所帶來的一系列結(jié)果。
城市更新到一定程度，自動會成為城鎮(zhèn)化的新動力，同時也是新結(jié)果。二者相互推動，最終帶來市中心的繁榮。
觀點(diǎn)三：讓老舊的小區(qū)、房屋得到更大的價值發(fā)揮、資源利用，這是未來很重要的機(jī)會。
北京跟上海二十年以上的房齡占比大概30%。30%意味著有兩三百萬套屋源的年齡在20年以上，甚至在30年以上，這種房子周邊各種便利性還是很不錯的，問題在于沒有電梯，沒有車庫，綠化也比較差。怎么樣讓這些老舊的小區(qū)、房屋得到更大的價值發(fā)揮、資源更加充分的利用，這是未來很重要的機(jī)會。
從日本的數(shù)據(jù)來看，城市圈化大概是一個后期日本城市化比較顯著的階段，為什么日本城市更新和住宅再生產(chǎn)業(yè)這么發(fā)達(dá)，核心就是因?yàn)槿毡镜姆课莸哪挲g比較短，更新所需要的時間周期比較短，所以導(dǎo)致存量的更新改造在日本是非常活躍的市場。
日本2008年的測算，估算下來住宅再生的行業(yè)規(guī)模是4500億人民幣，大概相當(dāng)于日本全部新房交易額的45%。
觀點(diǎn)四：住房再生行業(yè)是一個生態(tài)系統(tǒng)。
在日本整個再生領(lǐng)域出現(xiàn)各種各樣的服務(wù)商，所以住房再生行業(yè)是一個生態(tài)系統(tǒng)，這個是非常重要的，更新本身需要一系列的長期資金的參與，除了資金之外，還需要有一個完整的生態(tài)鏈，這個產(chǎn)業(yè)才會蓬勃的發(fā)展。我們提到的建材、家電還有專業(yè)的改建公司、裝修公司、建筑商等等，包括咨詢公司、數(shù)據(jù)公司，都是一個很重要的力量。
我們把日本的再生行業(yè)簡單地分成兩類：
第一，根據(jù)改造和維修的不同程度分為三種。（1）單套再生，對某一單套房屋的住宅進(jìn)行裝修改造以后，租金有明顯的溢價，大概30%。鏈家的自如也在做這些事情，這個模式不僅對年輕人提供租賃產(chǎn)品，還對老年人提供。日本有一個概念是分散式養(yǎng)老，把這些老人分散在社區(qū)里面，提供大量地提供專有服務(wù)。自如叫分散式租賃，主要是針對年輕人的。（2）對整棟進(jìn)行裝修、改造或再建，日本三個最大的房地產(chǎn)公司三井、三菱和住友，都在做這樣的業(yè)務(wù)，核心就是提高容積率，同時把改造出來多余的房子再賣掉，把土地的利用價值做得更高。（3）對小區(qū)整體的改造。
第二，根據(jù)所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移分成兩類。一類是所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，不動產(chǎn)公司的建筑公司或者建筑部門接到業(yè)主的委托后對房屋進(jìn)行裝修改造，完成后不動產(chǎn)公司的銷售部門幫業(yè)主賣出房子 。另一種是所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不動產(chǎn)公司從業(yè)主手中買下住宅進(jìn)行裝修改造，然后出售。
觀點(diǎn)五：城市更新背后是運(yùn)營和服務(wù)。
中國房地產(chǎn)發(fā)展今天就會進(jìn)入到所謂的沉淀的時代、運(yùn)營的時代，本質(zhì)上是一個精耕細(xì)作的時代。每一次市場集中度的上升，背后都經(jīng)歷過行業(yè)周期的洗禮，帶來最終的結(jié)果就是服務(wù)能力的提升。總體上，無論開發(fā)也好、住宅再生也好，包括日本的二手房，各個行業(yè)給我們最大的體會就是，它是進(jìn)入了服務(wù)和運(yùn)營的時代，我認(rèn)為我們會步入這么一個階段，而城市更新背后的運(yùn)營和服務(wù)，對我們提出新的、更大的要求。
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