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編者按】本文是武漢萬科公司副總經(jīng)理王莉在《商品房現(xiàn)房銷售工作初探》課題研討會上的發(fā)言。
商品房預(yù)售是房地產(chǎn)行業(yè)長期以來的運行的制度，這些年來推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展?，F(xiàn)在做現(xiàn)房銷售的理論探討是非常有必要的。我們主要從三個方面對這個問題進行探討和思考：
從市場角度來看，如果現(xiàn)階段采用現(xiàn)售制度的話，市場必然會經(jīng)歷一段時間的缺貨期。一般房地產(chǎn)項目從拿地到預(yù)售的時間是9個月，如果改為現(xiàn)房銷售的話，可以上市的時間會延長到3年的時間。在這個期間，市面必然會出現(xiàn)供貨量的短缺，造成市場供求關(guān)系的進一步失衡，這個是必須要解決的現(xiàn)實問題。
從企業(yè)角度來看，很多企業(yè)采用的是快速周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略。如果采用現(xiàn)房銷售的話，無疑會增加開發(fā)企業(yè)資金占用的時間，進而影響項目的開發(fā)成本。這對很多融資成本比較高的企業(yè)來看可能是一個災(zāi)難，必將引起市場新一輪的洗牌。另外，還有對稅收有較大的影響，資金成本不能算進增值稅的抵扣項，這無疑會增加開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)壓力，這也將是影響企業(yè)發(fā)展的重要方面。這也決定了開發(fā)企業(yè)能不能為客戶提供更好的產(chǎn)品。
從客戶角度來看，預(yù)售確實對客戶帶來了很多問題，例如不正當(dāng)?shù)匿N售承諾，客戶預(yù)售時看到的和實際收房的時候不一樣，爛尾樓出現(xiàn)等等問題。但是，這些問題是可以通過其他手段規(guī)避的。比如，萬科常年堅持的所見即所得的交付標(biāo)準(zhǔn)，陽光宣言將紅線內(nèi)外的不利因素提前告知客戶，工地開放能夠讓客戶提前看見自己的房子等，這樣的手段能夠有效的保障客戶的權(quán)益。
所以，對于商品房預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售其實是一個相對較長的過度階段，我們需要解決短期內(nèi)的供求關(guān)系問題。同時，也希望，在今后的討論中，能夠?qū)⒍悇?wù)系統(tǒng)，金融系統(tǒng)，銀行系統(tǒng)同時納入其中，整盤考慮。最終希望達成開發(fā)商成本不會增加，客戶能夠買到自己想買的房子，房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展的雙贏局面。
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