【編者按】本文是華潤置地華中大區(qū)助理總經(jīng)理陳建華在《商品房現(xiàn)房銷售工作初探》課題研討會上的發(fā)言。


 
首先感謝市房管局及武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會組織本次研討，給行業(yè)監(jiān)管部門及各專業(yè)端口、行業(yè)協(xié)會、企業(yè)代表、行業(yè)研究機構(gòu)搭建一個開放性的平臺，依據(jù)中央政策精神、集思廣益，共同探討，為進一步促進武漢房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展探索可行性方略。
今天探討的主題，預(yù)售向現(xiàn)房銷售的轉(zhuǎn)變可能性，正在勾勒長效促進行業(yè)穩(wěn)定的方式方法?，F(xiàn)房銷售，長遠來看，是大勢所趨、利國利民。今天在政府領(lǐng)導(dǎo)下展開的提前籌備和思考，頗具遠見、頗具意義。
客觀來看，任何政策可能都存在其兩面性。商品房預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售亦有利有弊。
首先來看現(xiàn)房銷售的三大積極影響。
其一，有助于規(guī)避預(yù)售機制存在的問題，保障消費者利益。
房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，預(yù)售制度在加快商品房供應(yīng)、滿足群眾住房需求、促進房地產(chǎn)市場快速發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用；但在實踐中也出現(xiàn)了一些問題，例如“貨不對板”、“質(zhì)量瑕疵”、“工程延期”等，甚至“項目爛尾”，損害購房人的合法權(quán)益?，F(xiàn)房銷售是未來市場的大勢所趨，明碼標(biāo)價，眼見為實等進步性，對規(guī)范市場，確保市場長期平穩(wěn)發(fā)展肯定有重大意義。
其二，有利于促進行業(yè)技術(shù)創(chuàng)新及住宅工業(yè)化進程。
從行業(yè)發(fā)展看，預(yù)售變現(xiàn)售，有利于促進行業(yè)技術(shù)創(chuàng)新，特別是對住宅工業(yè)化有巨大推進作用，對于節(jié)能減排皆有非常大的益處。
其三，促進行業(yè)優(yōu)勝劣汰，抬高準(zhǔn)入門檻，提升行業(yè)質(zhì)量。
商品房預(yù)售制度的出現(xiàn)，其實很大程度上是為了解決房地產(chǎn)開發(fā)周期過長、資金成本過高等問題。預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售，對企業(yè)核心影響在于投入資金的比例、資金占壓水平的差異，在此挑戰(zhàn)下難免出現(xiàn)企業(yè)受制于融資渠道、資金成本等局限性資金鏈面臨風(fēng)險，行業(yè)并購將帶來新一輪行業(yè)洗牌，促進整體行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。
再來看現(xiàn)房銷售對行業(yè)發(fā)展、市場穩(wěn)定、消費者需求帶來的沖擊和挑戰(zhàn)。
第一，對供求關(guān)系帶來壓力，市場可能出現(xiàn)供應(yīng)“斷檔”。
按照常規(guī)開發(fā)周期，從拿地到現(xiàn)房約為30個月，現(xiàn)房銷售必然大大延后供應(yīng)時間；對于低庫存市場，短期供需矛盾將難以緩解，帶來不穩(wěn)定因素。武漢市住宅存銷比自2016年以來，呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢，處于小于3個月的緊張區(qū)間，2017年以來維持在2萬套以下的低庫存；現(xiàn)房銷售，將形成未來兩三年沒有新增供應(yīng)量的預(yù)期，市場供求矛盾將進一步激化；同時，新房供應(yīng)周期加長，直接導(dǎo)致二手房價格上揚，客戶恐慌心理加劇，不利于社會及行業(yè)穩(wěn)定。
第二，短期內(nèi)對控制房價作用乏力。
現(xiàn)房銷售在市場面體現(xiàn)出生產(chǎn)周期的加長，供應(yīng)時點的延后，這意味著新房供應(yīng)斷檔期二手房價格上揚成為大概率事件；其次，對企業(yè)而言開發(fā)商資金投入由預(yù)售時代的“峰值概念”變成現(xiàn)房銷售時代的“接近總投概念”，資金占壓周期、融資代價等均導(dǎo)致商品房成本增加，最終表現(xiàn)在市場上還會反映在房價中，同時成本的增加最終不可避免地會影響到購房者身上。
第三，對維護市場秩序短期看無實質(zhì)性影響。
現(xiàn)房銷售，在流程端體現(xiàn)出現(xiàn)房交易后立即可以辦證交易，如在交易政策不作跟進調(diào)整的前提下，炒房及轉(zhuǎn)讓周期較預(yù)售政策下更加便捷，不能回避地為社會投機分子短線炒作提供了發(fā)揮空間。
第四，可能對行業(yè)內(nèi)中小民營企業(yè)、房地產(chǎn)上下游服務(wù)行業(yè)帶來危機。
前面我們說到現(xiàn)房銷售將提高準(zhǔn)入門檻、促進行業(yè)優(yōu)勝劣汰，從中小民營企業(yè)角度出發(fā)，將面臨企業(yè)生存的挑戰(zhàn)；同時，房地產(chǎn)資金鏈緊張，牽一發(fā)而動全身，對上下游相關(guān)行業(yè)而言，建筑分包、原材料、代理銷售等行業(yè)均受波及，甚至農(nóng)民工利益等社會問題有激化的可能。
綜上，我想我們應(yīng)該在政府有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)下，對政策持審慎的態(tài)度，充分研究、從長計議，幾點建議如下：
一、結(jié)合實際，給行業(yè)預(yù)留合理的調(diào)整和過渡周期
期房銷售從房改以來存在至今，幾乎所有的開發(fā)企業(yè)的運作方式、財務(wù)籌劃等均是基于預(yù)售制度而定，甚至大量的上下游企業(yè)都是基于此制度來籌劃企業(yè)發(fā)展，預(yù)售向現(xiàn)房銷售的可能性，需要審慎研究、量力而行、逐步推進，如盤點當(dāng)下庫存，長遠部屬土地供應(yīng)，提前設(shè)計政策過渡周期和啟動時點，有規(guī)劃、有計劃地疏導(dǎo)及規(guī)避政策變化不利因素，把風(fēng)險降到最低，真正通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)穆涞卮龠M行業(yè)穩(wěn)定、長治久安。
二、土地交易、土地款的支付節(jié)點需要圍繞現(xiàn)房銷售再行厘定
預(yù)售模式下，土地交易、土地款的支付節(jié)點是圍繞預(yù)售模式而設(shè)定，現(xiàn)房銷售模式下，銷售周期大大延后，企業(yè)資金占壓壓力劇增，因此也需要政府監(jiān)管部門一盤棋考慮，在土地交易政策和地價款支付節(jié)點上考慮企業(yè)財務(wù)籌劃和資金壓力實際，圍繞現(xiàn)房銷售重新規(guī)劃支付節(jié)點或允許拉長支付周期，緩解企業(yè)資金壓力。
三、從供需矛盾大處設(shè)想，從源頭入手，逐步向現(xiàn)房靠攏
商品房現(xiàn)售模式，對于本身庫存不足的市場來說，會有一定的壓力。因此此類政策的推進，還需要從增加土地供應(yīng)、合理安排各階段土地供應(yīng)數(shù)量等層面入手，進而促使供求關(guān)系的均衡。
四、執(zhí)行層面需要一攬子統(tǒng)籌部署，結(jié)合北京、深圳、南京等已試行城市經(jīng)驗，試點驗證后再行決策
房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期長，資金沉淀大，現(xiàn)房銷售后，在審批流程、政策扶持、稅費優(yōu)惠等方面需要給予企業(yè)幫助與支持，共同完成行業(yè)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型。目前，北京預(yù)售、現(xiàn)房銷售政策并行，2016年12月出臺政策從嚴(yán)對現(xiàn)房銷售的監(jiān)管，主要應(yīng)對規(guī)避開發(fā)商捂盤至現(xiàn)房并提價銷售行為；深圳于今年5月3日宣布開展商品房現(xiàn)售試點，對試點項目，將進行跟蹤采集數(shù)據(jù)，分析對市場產(chǎn)生的影響，并在對試點經(jīng)驗總結(jié)的基礎(chǔ)上進行政策研判，南京于2016年8月至2017年5月開展現(xiàn)房銷售試行，目前該政策已調(diào)整，其對土地市場供應(yīng)和穩(wěn)定市場預(yù)期的效果仍有待研判。因此，建議結(jié)合現(xiàn)房銷售已試點城市操作經(jīng)驗，在市場監(jiān)管、財稅、企業(yè)融資渠道、二手房市場等各方面一攬子的統(tǒng)籌安排、研究論證，有充分的論證、透明的時間表，充分的驗證和風(fēng)險排查，決策試點方案，進行有序的試點驗證后再行決策。
以上淺見，僅供參考。華潤一直把客戶放在第一位，把品質(zhì)作為企業(yè)追求的目標(biāo)，信守承諾，無論政府最終出臺何種政策，華潤作為央企，堅決擁護政府的政策，身先力行，對行業(yè)進步、經(jīng)濟發(fā)展及社會穩(wěn)定責(zé)無旁貸。