【編者按】本文是庭瑞集團(tuán)北京億得行企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理呂丹在《商品房現(xiàn)房銷售工作初探》課題研討會(huì)上的發(fā)言。



對(duì)于《商品房現(xiàn)房銷售工作初探》這個(gè)課題，我們庭瑞集團(tuán)的觀點(diǎn)是支持繼續(xù)堅(jiān)定不移的實(shí)施商品房預(yù)售制。對(duì)于主管部門組織實(shí)施的現(xiàn)售制課題研討活動(dòng)，我們既感到意外卻又在理解之中，理由如下。
1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)，正式建立預(yù)售許可制度，20多年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)這個(gè)制度的實(shí)施和不斷完善充分發(fā)揮了資本投資的力量，使中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，一路向前，從實(shí)質(zhì)上成為帶動(dòng)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車之一。就武漢市而言，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年和2016年房產(chǎn)管理部門每年大約核發(fā)了700余個(gè)預(yù)售許可證，而僅核發(fā)了20余個(gè)現(xiàn)售備案證，而其中采用現(xiàn)售方式銷售的項(xiàng)目中大部分都是一些工業(yè)企業(yè)開(kāi)發(fā)的整體對(duì)外銷售的工業(yè)項(xiàng)目和商業(yè)尾盤(pán)，鮮有正常開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目采用現(xiàn)售方式入市。由此數(shù)據(jù)可以得知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是商品房預(yù)售制的堅(jiān)定擁護(hù)者。因此，對(duì)于現(xiàn)在組織實(shí)施商品房現(xiàn)售制的課題討論活動(dòng)著實(shí)讓我們感到意外。
近幾年來(lái)，由于資本的逐利性，很多投資和投機(jī)資本進(jìn)入了樓市，的確在一定程序上擾亂了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展節(jié)奏，但這并不代表著是預(yù)售制度不好，而是在提示我們要對(duì)中國(guó)的資本市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范的管理，要引導(dǎo)資本向除房地產(chǎn)以外的其他實(shí)業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行投資，這也是中國(guó)供給側(cè)改革中多次闡明的觀點(diǎn)。從本質(zhì)上說(shuō)，這是一場(chǎng)資本與社會(huì)制度之間的博弈。如何通過(guò)政策來(lái)引導(dǎo)資本流向，帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展才是應(yīng)該我們應(yīng)該真正思考的地方，而不是讓開(kāi)發(fā)企業(yè)成為這場(chǎng)博弈中間的犧牲品。
因此，我們也能理解政府部門為何在此時(shí)組織開(kāi)發(fā)企業(yè)研討商品房現(xiàn)制的初衷。但，如果僅僅是如外科手術(shù)一般強(qiáng)制取消預(yù)售制而實(shí)行現(xiàn)售制，那對(duì)于大局來(lái)說(shuō)只能是舍本求末，撿了芝麻丟了西瓜。
 
一、商品房預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售對(duì)房企經(jīng)營(yíng)的影響
下面從利弊方面客觀分析一下取消預(yù)售制，推行現(xiàn)售制后對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響。
從有利的方面看，項(xiàng)目采用現(xiàn)售回款能夠證明企業(yè)資金實(shí)力雄厚，提升該企業(yè)業(yè)內(nèi)的知名度。
從不利的方面看，強(qiáng)制推行現(xiàn)售制對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響則可以用“三個(gè)推高”來(lái)概括：
一是將會(huì)推高開(kāi)發(fā)門檻，有形成資本壟斷的可能。如果實(shí)行現(xiàn)售制將會(huì)對(duì)于所有開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈形成巨大的挑戰(zhàn)。我們贊成公平競(jìng)爭(zhēng)，但是競(jìng)爭(zhēng)的內(nèi)容并不僅僅是在于資本優(yōu)勢(shì)，還有品牌優(yōu)勢(shì)、特色優(yōu)勢(shì)和創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，當(dāng)政策導(dǎo)向強(qiáng)制把所有的競(jìng)爭(zhēng)籌碼全部放在資本上時(shí)，將會(huì)出現(xiàn)政策推動(dòng)資本壟斷的局面；
二是將會(huì)進(jìn)一步推高開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。行業(yè)內(nèi)絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)都是采用自有資本加融資來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的，如果融資成本放大，也將意味著開(kāi)發(fā)成本的上揚(yáng)；
三是將會(huì)進(jìn)一步推高房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?，F(xiàn)售制的實(shí)施會(huì)使得市場(chǎng)上的可售商品房房源急劇減少，必將使二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始過(guò)快上漲，最終導(dǎo)致新舊房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格倒掛。
 
二、對(duì)商品房預(yù)售工作相關(guān)建議
首先說(shuō)明的是，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)，再次強(qiáng)調(diào)我們的觀點(diǎn)是始終不移的擁護(hù)商品房預(yù)售制。同時(shí)也想借此機(jī)會(huì)對(duì)目前預(yù)售制提出一些建議，供大家參考：
（一）建議政府土儲(chǔ)部門加大對(duì)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)量，從源頭解決拿地難、拿地成本高的初始局面，促進(jìn)市場(chǎng)加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏。
市場(chǎng)上的可售房源增多，將迫使開(kāi)發(fā)企業(yè)更有危機(jī)感去從提高房屋品質(zhì)、特點(diǎn)等方面參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也可讓市場(chǎng)重回健康發(fā)展的局面。在整個(gè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的狀況下，更無(wú)需再深究比較現(xiàn)售制的優(yōu)缺點(diǎn)了。
（二）當(dāng)已辦理預(yù)售許可證的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已建成為現(xiàn)房時(shí)，對(duì)其未售完部分房產(chǎn)應(yīng)給予開(kāi)發(fā)企業(yè)提價(jià)的空間；
（三）建議對(duì)長(zhǎng)期專業(yè)從事開(kāi)發(fā)事業(yè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)予以政策上的扶持，引導(dǎo)其他跨行業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)的新入開(kāi)發(fā)企業(yè)的盲目擴(kuò)張行為。
（四）對(duì)于企業(yè)已取得預(yù)售證的項(xiàng)目，原先自持的房產(chǎn)部分在成為現(xiàn)房前如需銷售，建議按比例追加監(jiān)管資金后允許進(jìn)行預(yù)售。
 最后，對(duì)于目前中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)比作一場(chǎng)長(zhǎng)跑，現(xiàn)在的確也進(jìn)入了一個(gè)中后程，我們庭瑞集團(tuán)，作為一家武漢本土的開(kāi)發(fā)企業(yè)，也一直在思考并篤行于前，在目前這個(gè)市場(chǎng)的關(guān)鍵點(diǎn)上，愿意積極配合政府部門做好相關(guān)工作，一起共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展。