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今天我發(fā)言的主要有兩個方面的內(nèi)容，一個是房屋預(yù)售與現(xiàn)房銷售的利弊淺談，另一個簡要的說說我對目前市場上房屋預(yù)售與現(xiàn)房試點工作的一些不成熟的建議。
首先，我們都知道商品房預(yù)售制度可以追溯到1994年。在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，建立預(yù)售制模式的目的是扶持成長中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，降低房地產(chǎn)企業(yè)資金壁壘。由于這一制度允許開發(fā)商在房屋未建設(shè)完工之前就進行銷售，使得開發(fā)商的資金能夠快速回籠。這項制度很快就成為全國各地商品房銷售的主要方式。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟，預(yù)售制度不完善帶來許多矛盾，導(dǎo)致的問題也逐漸顯現(xiàn)。從商品房交易方式看，房屋未建成就銷售，這為部分開發(fā)商虛假宣傳、弄虛造假創(chuàng)造了條件，而購房人對房屋本身的質(zhì)量、特點缺少足夠的了解，即使交房時有問題，多少也只能被迫接受。從預(yù)售到房屋建成交付，一般要兩三年時間，這期間如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，樓盤就可能“爛尾”，但貸款買房的購房人卻要繼續(xù)還銀行的月供，開發(fā)商的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了購房人。同時，由于預(yù)售制度在很大程度上緩解了開發(fā)商的資金壓力，降低了房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，導(dǎo)致市場魚龍混雜。市場向好時，許多開發(fā)商借預(yù)售之便，囤房囤地、捂盤惜售，借機哄抬房價。即便市場出現(xiàn)波動，大多數(shù)開發(fā)商也缺乏降價促銷的動力，一定程度上造成了近年來房價“緩跌急漲”的局面。大大干擾了市場的有序運行。于是很多城市開始探索能否實現(xiàn)現(xiàn)房銷售來改善房屋預(yù)售帶來的矛盾和弊端呢？
據(jù)我所知，目前許多國家已經(jīng)取消或限制預(yù)售制度。從整個房地產(chǎn)市場的角度看，一旦現(xiàn)房銷售形成制度，會促使開發(fā)商踏踏實實蓋好房子，提升品質(zhì)和質(zhì)量。資金壓力會讓開發(fā)商加快項目開發(fā)進度，加快銷售回籠資金，努力增加有效供應(yīng)。同時，資金門檻也會促進行業(yè)洗牌，淘汰一批不具備開發(fā)實力的小企業(yè)，有利于促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，“全現(xiàn)房”銷售是大勢所趨。我國目前也有部分城市在推行商品房現(xiàn)房銷售、推進取消商品房預(yù)售制度試點工作。對比以現(xiàn)房銷售為主的歐美國家，業(yè)內(nèi)人士認為，歐美國家房地產(chǎn)市場每年新增需求很少，所以不需要實行預(yù)售制度來促進開發(fā)建設(shè)，只用現(xiàn)房銷售的方式就能解決住房問題。而我國取消商品房預(yù)售制度試點工作，應(yīng)注重將全現(xiàn)房銷售與增加市場供應(yīng)、整治市場秩序等手段結(jié)合起來，防止市場供應(yīng)出現(xiàn)突然“斷檔”導(dǎo)致價格飆升。而從“期房”到“全現(xiàn)房”，也應(yīng)該作為一種制度改革的長期目標(biāo)，早作規(guī)劃，而不僅僅是當(dāng)前應(yīng)對市場房價過快上漲采取的臨時措施。
預(yù)售制度并非我國獨有，在西方國家中，也存在一部分預(yù)售商品房。但與我國商品房預(yù)售制度不同的是，在國外，預(yù)售制度都伴隨著嚴格的監(jiān)管措施。在國外，預(yù)售制實行第三方監(jiān)管。預(yù)售取得的資金并不是一次性地交給開發(fā)商，而是由律師行、銀行等機構(gòu)代為監(jiān)管，根據(jù)開發(fā)商建設(shè)的不同階段按比例付給開發(fā)商。而在我國，預(yù)售制度規(guī)定將資金一次性全部交給開發(fā)商，這種預(yù)售制度給購房人帶來巨大的單邊法律風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，也對銀行的信貸造成了不小的沖擊。建議可以效仿一些國家，將預(yù)售方式和預(yù)售合同多樣化，例如預(yù)售資金不是一次性給付地產(chǎn)商，加強對住房建設(shè)進度的“掌控權(quán)”；或者建立所謂的“預(yù)售金專項監(jiān)管體制”，對預(yù)售資金進行管理,防止地產(chǎn)商“卷款而逃”。國務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家建議，要充分利用信用體系提高行業(yè)公信力，進一步完善房地產(chǎn)信用檔案體系和個人信用體系，發(fā)揮信用的褒揚和懲戒機制。建立完善、可行的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息系統(tǒng)和實名制的住房產(chǎn)權(quán)檔案系統(tǒng)。并通過政府信息公示制度，使消費者和社會各界了解住宅市場運行情況，正確判斷市場走勢，引導(dǎo)消費者的市場預(yù)期。
另一方面推進城市現(xiàn)房銷售的試點工作，對試點項目進行跟蹤采集數(shù)據(jù)，分析對市場產(chǎn)生的影響，并在對試點經(jīng)驗總結(jié)的基礎(chǔ)上進行政策研判。無論如何，現(xiàn)房銷售是大勢所趨，但短期內(nèi)不宜全面鋪開。預(yù)售制度的慢慢收緊或者提高門檻是大勢所趨。
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