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商品房預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售一直以來是行業(yè)熱議的一個話題，2016年深圳準(zhǔn)備率先試點現(xiàn)房銷售，從而引發(fā)了行業(yè)內(nèi)關(guān)于實施了20多年預(yù)售制存亡的討論，目前為止，預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售政策在全國范圍內(nèi)并未有較大的推廣。
一、商品房預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售對開發(fā)商經(jīng)營的影響有益有弊。
（一）現(xiàn)房銷售的益處體現(xiàn)在以下幾方面：
1、與期房銷售相比，現(xiàn)房銷售的價格目前不受一房一價調(diào)控政策的影響，開發(fā)商若銷售現(xiàn)房，需重新提交一房一價表，價格沒有限制，但是需要市場處審核，審核標(biāo)準(zhǔn)目前尚未確定。
2、在銷售工作的安排上，取得現(xiàn)售許可證后，開盤形式及銷售時間均不受限制，可分批、分次銷售，新政里關(guān)于“期房銷售項目取得預(yù)售證后必須在10日內(nèi)一次性對外公開銷售”的條款，不適用于現(xiàn)房銷售，因此現(xiàn)房銷售工作更為靈活。
3、現(xiàn)房銷售不受資金監(jiān)管限制，開發(fā)商在辦理完初始登記后，可取消資金監(jiān)管賬戶，后期客戶購房款項可直接收款至開發(fā)商賬戶。
（二）現(xiàn)房銷售的弊端則體現(xiàn)在以下幾方面：
1、銷售回款時間變長，回款壓力增大，拿地到銷售期的周期變長，對開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)能力要求更高。
2、開發(fā)建設(shè)到現(xiàn)房銷售期間，房地產(chǎn)及銀行相關(guān)調(diào)控政策變化的可能性增大，后期銷售可變因素增多。
3、從現(xiàn)房銷售流程來看，在竣工完成后，開發(fā)商辦理不動產(chǎn)登記證明書后才可辦理現(xiàn)售許可證，不動產(chǎn)登記證明書辦理周期為180工作日，開發(fā)商開發(fā)營銷整體工期拉長，流程和手續(xù)也會相對復(fù)雜。
4、貸款流程復(fù)雜，如現(xiàn)階段為必須辦理二證后方可辦理銀行貸款，開發(fā)商承擔(dān)的經(jīng)濟風(fēng)險及回款周期長而產(chǎn)生的經(jīng)濟風(fēng)險肯定會轉(zhuǎn)嫁給購房者。
由此可以得出，期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售對于開發(fā)商而言劣勢影響較多，開發(fā)商的銷售難度加大，對于開發(fā)商的經(jīng)濟實力、部門協(xié)同合作的管理能力要求更高。
二、對商品房現(xiàn)房銷售的風(fēng)險防范及其他相關(guān)建議
（一）現(xiàn)售制度給開發(fā)商帶來的直接風(fēng)險有以下三點：
1、開發(fā)商的資金成本提高。資金難以快速回籠，易導(dǎo)致中小開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題。
2、銷售節(jié)點延后，武漢目前房地產(chǎn)的供應(yīng)量本來就很少，現(xiàn)售制度下開發(fā)周期比預(yù)售的整體周期將延長，因目前尚無制度規(guī)定，現(xiàn)房的定價可以比預(yù)售更高一些，以現(xiàn)售形式入市，只會讓武漢房價上漲并延長產(chǎn)品供應(yīng)周期，進一步迸發(fā)出購房者搶購一手房房源的現(xiàn)象。
3、行業(yè)門檻的提高，行業(yè)集中度越來越高。
（二）如果進行現(xiàn)房銷售則需要注意以下事項：
1、只需取得單棟綜合竣工驗收即可辦理現(xiàn)售證。
2、取消資金監(jiān)管賬戶。
3、客戶辦理貸款時銀行見維修基金繳交憑證和客戶首付發(fā)票
即可辦理貸款，是否需要銀監(jiān)會統(tǒng)一出臺相關(guān)政策。
（三）鑒于以上情況分析，我司認(rèn)為就現(xiàn)狀而言，商品房預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售制度弊大于利，目前開發(fā)商面臨的主要矛盾是地價高而售價被限制的矛盾，對于房地產(chǎn)市場應(yīng)采取預(yù)售還是現(xiàn)售制度應(yīng)由市場決定,而非政府直接干預(yù)。政府關(guān)于商品房預(yù)售相關(guān)條款及政策的調(diào)整和制定應(yīng)更加合理,更加符合市場規(guī)律。如在時機不成熟的情況下取消預(yù)售制只是對房產(chǎn)市場中所出現(xiàn)問題的消極應(yīng)付,對房地產(chǎn)長遠發(fā)展十分不利。
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