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首先，非常感謝市房管局、武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會、各界同仁長期以來對中建三局、三局地產(chǎn)關心與支持！
根據(jù)《商品房現(xiàn)房銷售工作初探》課題研討會要求，結(jié)合企業(yè)發(fā)展實際，現(xiàn)將有關情況簡要介紹如下：
一、企業(yè)發(fā)展情況
三局房地產(chǎn)公司1992年成立。近年來，在市房管局各級領導、業(yè)界朋友的關心支持下，三局堅決貫徹執(zhí)行“湖北化”戰(zhàn)略，積極服務于武漢市“長江新城、長江主軸、東湖綠心”城市發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)過自身不斷發(fā)展，取得了長足進步。目前，公司已開發(fā)及在投項目12個，開發(fā)面積624萬平米，已累計投資295億元。主要以武漢市場為主，兼顧省內(nèi)其他區(qū)域市場（如孝感、襄陽、宜昌等），并加快拓展“蓉合深”等省外市場。
2017年，公司緊抓“金三銀四”市場行情，加快推盤節(jié)奏，快速去化回款。目前，公司已實現(xiàn)住宅銷售35.7億元，其中，4月份單月認購額突破16.16億元，認購面積11.93萬平米，同比分別增長31%、15%，銷售額、銷售面積均位列武漢房企月度榜單前三甲，創(chuàng)三局地產(chǎn)歷史同期最好水平。
二、商品房預售轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售對房企經(jīng)營的影響
1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗的基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。2001年6月1日實施的《商品房銷售管理辦法》第三條規(guī)定：商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
由于房價飛漲、樓盤炒賣嚴重、期房投訴居高不下等情況不斷出現(xiàn)，各地開始試行現(xiàn)房銷售政策。從2016年開始，已有不少國內(nèi)一線城市推行現(xiàn)房銷售，深圳試點推行，隨后北京、杭州、南京等地陸續(xù)出臺相關政策。2017年，在國家“五限”（限購、限售、限貸、限價、限商）政策的大背景下，有些開發(fā)商已陷入了“被現(xiàn)房”的尷尬局面。住宅投資群體流失；銀行銀根緊縮，貸款額度減少；銷售放緩，存量加大。上述種種因素都會導致開發(fā)商“被現(xiàn)房”。隨著國家調(diào)控周期的拉長，存量房持續(xù)增加，在售項目“被現(xiàn)房”趨勢將愈加明顯。無論是主動做成現(xiàn)房還是“被現(xiàn)房”，現(xiàn)房時代會是未來發(fā)展的必然趨勢。在現(xiàn)房時代，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要帶來以下三個方面的影響，簡要概括為“兩高、一少”：
（一）房企資金門檻提高，銷售回款周期拉長。
一是行業(yè)門檻大幅提高。房地產(chǎn)開發(fā)是一個重資產(chǎn)行業(yè)，在預售房屋資金回籠前，需要墊付土地、前期、設計、建安、利息等大量資金，墊付資金預計占項目總投資的60%以上。在全國樓市政策收緊、融資條件受限的情況下，若推行現(xiàn)房銷售，房地產(chǎn)行業(yè)門檻將會有大幅度提高，并促使大量存量房不具備銷售條件，銷售回款周期將進一步拉長，部分開發(fā)商將會面臨巨大的資金壓力。房地產(chǎn)行業(yè)也有可能面臨新一輪的洗牌，中小型開發(fā)商或破產(chǎn)、或退出房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。
二是按揭回款周期延長。商品房預售情況下，回收按揭款需要購房人貸款資料齊全，銀行審批通過后，在房管局進行預告登記和預抵押登記，銀行取得“期房抵押證明”后發(fā)放按揭貸款，這個過程一般需要15天左右；相反，在商品房現(xiàn)售情況下，按揭款在銀行審批通過之后，購房人還需辦理不動產(chǎn)登記證，并將不動產(chǎn)登記證提交銀行進行抵押，花費時間則更長，一般需要2-3月。因而現(xiàn)房銷售按揭貸款回收時間更長，資金壓力也更大，從而增加房企運營風險。
三是助推房企加速轉(zhuǎn)型。推行現(xiàn)房銷售后，房企將會角逐房產(chǎn)中介市場，催生一批房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，建議市房管局結(jié)合國家《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，進一步規(guī)范市場行為，完善相關配套制度。
（二）樓盤品牌價值升高，產(chǎn)品研發(fā)能力凸顯。
商品房預售情況下，購房者僅憑樓盤效果圖想象，無法實地考量產(chǎn)品品質(zhì)；而在商品房現(xiàn)售情況下，購房者可以親身體驗樓盤的真實情況，如施工細節(jié)、配套綠化等，能排除不實的宣傳和不喜歡的設計。因而，房企將面臨更加嚴格的品質(zhì)甄選，產(chǎn)品質(zhì)量將會面臨更加直觀的考驗。產(chǎn)品品質(zhì)高低將會決定房企成敗核心要素之一。未來只有高品質(zhì)的樓盤，才能得到客戶認同，才能搶占市場先機。
（三）短期房源供應減少，長期行業(yè)產(chǎn)能增加。
如推行現(xiàn)房銷售政策，一些不具備銷售條件的在售房源將退出市場，房地產(chǎn)開發(fā)周期將被拉長，短期內(nèi)可能造成需求大于供應，不利于房地產(chǎn)市場秩序穩(wěn)定。但長遠來看，土地向開發(fā)能力強的房企轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)集中度不斷提高，有利于提高土地開發(fā)效率，增加產(chǎn)能。因而，對競爭力較強的開發(fā)商來說受益，一定程度上有利于整個房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
三、對商品房現(xiàn)房銷售的風險防范及其他相關建議
結(jié)合武漢房地產(chǎn)市場實際情況，簡要談幾點看法：
（一）商品房現(xiàn)房銷售的風險防范措施
1.完善體系，健全現(xiàn)房銷售法律法規(guī)。
國家《商品房銷售管理辦法》中，區(qū)分現(xiàn)房和期房的關鍵在于商品房是否竣工驗收合格。而《物權法》、《城市房地產(chǎn)管理法》則側(cè)重于不動產(chǎn)產(chǎn)權登記環(huán)節(jié)。《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》則進一步明確了不動產(chǎn)登記主管機構(gòu)及各類登記程序。上述法律法規(guī)，對“現(xiàn)房”定義的闡釋各有側(cè)重，未能形成統(tǒng)一的概念。
結(jié)合公司項目開發(fā)實際，目前建管站、園林局、消防局、規(guī)劃局等職能部門更注重驗收環(huán)節(jié)及資金使用監(jiān)管問題；而房管局、不動產(chǎn)登記局則側(cè)重于初始登記和辦理房屋權屬環(huán)節(jié)，竣工驗收備案證僅為其審核資料之一。而項目從綜合竣工驗收到可辦理初始登記有3-6個月時間間隔，期間商品房銷售行為性質(zhì)無統(tǒng)一界定標準。同時，我司已有項目因辦理了初始登記，而導致商品房買賣合同簽約備案系統(tǒng)被鎖定情況，致使簽約時間滯后，面臨企業(yè)違約風險。因此，建議政府相關職能部門健全監(jiān)管機制，強化信息聯(lián)網(wǎng)，統(tǒng)一配套程序，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵照執(zhí)行。
2.建立標準，理清現(xiàn)房銷售管理機制。
一是目前現(xiàn)房與期房最大區(qū)別在于：現(xiàn)房須辦理不動產(chǎn)權屬后才可辦理抵押權，這樣會增加貸款抵押合同辦理的時間與成本。而結(jié)合地產(chǎn)項目開發(fā)實際，部分銀行可以按照期房抵押貸款流程辦理按揭貸款，因此，建議政府相關部門建立健全現(xiàn)房銷售管理流程，優(yōu)化現(xiàn)場抵押貸款辦理標準。二是在現(xiàn)房銷售模式下，如解除商品房買賣備案合同，可能會涉及注銷或變更不動產(chǎn)權證，處理流程將更為復雜，建議市房管局與不動產(chǎn)登記局進一步明確相關工作流程。
3.暢通渠道，制定現(xiàn)房銷售買賣合同。
建議結(jié)合實際，制定現(xiàn)房銷售《商品房買賣合同》，調(diào)整細化現(xiàn)房交付標準、交付時間、房屋質(zhì)量界定、風險轉(zhuǎn)移時間等，如同一項目少量尾房可約定房屋交付具體時間即可作為房屋交付與風險轉(zhuǎn)移臨界點，對于可直觀觀察的交付標準和房屋質(zhì)量問題可做細化約定等。
（二）其他相關建議
一是建議市房管局借鑒其他城市成熟經(jīng)驗，結(jié)合實際組織專家學者系統(tǒng)評估、定量分析商品房現(xiàn)房銷售政策的影響、風險及應對措施（包括房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本、購房者實際負擔、樓面地價及銷售價格等因素）；同時建議結(jié)合市場供需關系，分類推行現(xiàn)房銷售政策，對于溢價率較高、競拍房企較多的中心城區(qū)、核心地塊可適當采用現(xiàn)房銷售，對未來供應量較大的新城區(qū)、遠城區(qū)，可采用期房與現(xiàn)房銷售并舉舉措，通過綜合調(diào)控手段，推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。
二是建議市房管局加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)政策支持與扶植力度，借鑒其他城市有益做法，統(tǒng)籌政府要求、市場需求、百姓訴求，推行量化相對寬松的監(jiān)管政策（如差異化報建手續(xù)“綠色通道”、監(jiān)管資金釋放額度、周期等）。
三是建議市房管局組織開展知名房企“走出去”、“請進來”等培訓、交流、考察力度和頻次，普及政策法規(guī)，更加有序推動武漢房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
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