1月18日，克而瑞武漢總經(jīng)理吳洋在樂居網(wǎng)的新年答謝會上發(fā)表“2016武漢樓市年終講”，他演講的題目是《真探——結(jié)構(gòu)性變化是武漢市場2016年最大的特點》 。

 

2016年武漢市場成交面積超過3000萬方，號稱宇宙第一，但全市成交均價卻只有區(qū)區(qū)2%的漲幅。如此火熱的市場下，房價的漲幅卻非常地低，背后的真相是什么呢？ 

 2016年武漢市場的律動看起來是比較正常的。然后，市場真是這樣嗎？

 中心城區(qū)的價格一路“真漲”，但成交占比卻在一路走低，從年初的76%下滑至49%。結(jié)構(gòu)性變化非常明顯。 

    從環(huán)線結(jié)構(gòu)來看，二三環(huán)間和三外環(huán)間成交量占比逐漸擴大至8成以上，而真正城市價格高企的二環(huán)以內(nèi)占比僅僅只有7%左右。

     到這里，市場的真相就大白了，結(jié)構(gòu)性變化是武漢市場2016年最大的特點，武漢房價受價格瘋漲的二環(huán)內(nèi)的影響太小，而房價整體漲幅的波動被占比8成以上的二三環(huán)間和三外環(huán)間的漲幅給掩蓋掉了。

 

城市——熱度板塊不斷外擴，豪宅市場有上升空間

成交結(jié)構(gòu)在變化，城市的格局也在發(fā)生變化。 

 從空間上來看，武漢“十三五”規(guī)劃的重點產(chǎn)業(yè)布局，也是房價漲幅高的重點區(qū)域。只要是城市外圍產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入?yún)^(qū)域，就是創(chuàng)富人群聚集區(qū)，如光谷新中心、沌口等，其房價漲幅也領(lǐng)先。因此，城市的熱度板塊在外擴，而且已經(jīng)擴展到三環(huán)以外了。

 從產(chǎn)品上來看，100-120㎡區(qū)間成交占比明顯逐漸放大；而分面積段價格走勢方面，140㎡以上的改善產(chǎn)品價格卻出現(xiàn)了異于其他區(qū)間的下滑走勢。此外，總價的變化同樣也顯示500萬以上的成交占比并未出現(xiàn)明顯的上升。

 類比其他城市豪宅市場未來走勢的預(yù)測，結(jié)論是武漢市豪宅市場未來可能從0.4%的占比擴大到1.5-2%的范圍。

 

布局——企業(yè)注重品牌打造，拓展多元化發(fā)展是趨勢

市場的發(fā)展是非常迅速的，而強者恒強。面對這樣的市場，企業(yè)該如何布局呢？ 

 縱觀武漢成交前十的企業(yè)，前三名萬科、金地、恒大不再以公開市場拿地為主，而通過收購和合作取得規(guī)模上的成長；本土企業(yè)福星惠譽、地產(chǎn)集團則依靠自己比較多的土地儲備，穩(wěn)步發(fā)展；而中建、綠地等外來企業(yè)進入一個城市到了收獲期，成交也很理想。不同類型的企業(yè)可以有不同的布局方式。但部分深耕區(qū)域的房企今年卻滑出了前十，因為其區(qū)域開發(fā)到了尾期且沒有別的項目。

 以往我們都說市場集中度上升是趨勢，2015年確實如此，但到了2016年市場集中度卻出現(xiàn)了下滑，歸根到底還是市場過好，房子不愁賣。那么，現(xiàn)在市場重回調(diào)控狀態(tài)，集中度重回上升趨勢是必然結(jié)果。

 再來看企業(yè)品牌影響力，以三年時間周期來看，2016年板塊品牌影響力明顯較之前更加明顯，這說明市場越來越認(rèn)可企業(yè)品牌了。市場在變化，客戶也在成長，企業(yè)品牌影響力，產(chǎn)品打造、創(chuàng)新以及人性化的新設(shè)計，高于市場標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品塑造等等方面最后都是長期將考驗企業(yè)生存及成長的硬指標(biāo)。

 

 預(yù)測——17年成交量下降三分之一，房價結(jié)構(gòu)性波動

 

武漢樓市的冬天已經(jīng)來了，對政策不必抱有幻想。

 目前政府的政策非常清晰——限購、限貸、限價、限錢，而“四限”政策松動的落實不會早于2018年3月份。

 對于2017年武漢的樓市，預(yù)計供應(yīng)量將在2200萬方，略少于2016年；而成交量將為2000萬方，比2016年下降三分之一。此外，未來三年土地的供應(yīng)計劃為3600萬方（占地面積），供應(yīng)量超1億方，且絕大部分來自遠(yuǎn)城區(qū)。未來遠(yuǎn)城區(qū)供應(yīng)量的增大，會吸引成交外溢，因此，房價三年之內(nèi)都不會大漲，僅結(jié)構(gòu)性波動，且幅度會在5%左右。