首先，我介紹一下武漢萬科公司的近況。2015年，我司在武漢的銷售額率先突破100億元，2016年則突破了150億元。取得這方面的成績，離不開武漢購房者對萬科品牌的信任，也離不開房管局、開發(fā)協(xié)會的大力支持。
其次，想談一談我們對武漢房地產(chǎn)市場的看法。從長遠來看，有很多因素可以支撐我們認(rèn)為武漢房地產(chǎn)市場依然處于快速發(fā)展、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。萬科集團對于武漢的投入和支持也遠遠高于其他同等類型的公司。究其原因是因為武漢是值得我們投資的重點區(qū)域。萬科集團在研究一個區(qū)域的時候，通常會使用PIE模型，包括人口、產(chǎn)業(yè)投入和就業(yè)。
其中，人口是整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)，武漢這兩年對外來人口的吸附能力大大增加。雖然各個機構(gòu)的統(tǒng)計口徑不一樣，但是根據(jù)我們掌握的數(shù)據(jù)，武漢的年輕活力人口凈流入數(shù)量在全國僅次于深圳，這也側(cè)面反映了武漢對一線城市人口的回流，以及周邊城市人口的吸附能力。人口因素是我們集團堅持在武漢投入的基礎(chǔ)。
另外，武漢市在基礎(chǔ)城建方面，最近每年通一條地鐵，未來每年會通2條地鐵。產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，也吸引了很多知名企業(yè)來武漢投資興業(yè)。所以，在就業(yè)方面，我也就不再贅述了。武漢的基礎(chǔ)投入遠遠超過同類型的城市。
總之，通過PIE模型，萬科對于武漢的基本面非常樂觀。
再來談?wù)勅f科對2016-2017年武漢房地產(chǎn)市場的看法。應(yīng)該說，2016年是一個不太正常的年份。這一年，我們的存銷比從年初的11-12下降到現(xiàn)在的3-4（庫存除以每個月的去化量），充分完成了中央年初時制定的“去庫存”目標(biāo)。從去年第四季度市房管局出臺的一系列政策來看，對目前的房地產(chǎn)市場有一個階段性的抑制作用，我們覺得特別有必要。
我們在這幾個月也能切身感受到整個市場的一些變化，萬科對2017年抱持“謹(jǐn)慎、積極、樂觀”的態(tài)度，我們對2017年的整體判斷是：整體成交量應(yīng)該不會出現(xiàn)很大的波動，這與武漢的整體需求和供應(yīng)量是分不開的；至于價格，我們認(rèn)為會保持穩(wěn)定上漲。為什么會上漲呢？因為開發(fā)成本，包括地價、人工費、稅費在逐漸增加，所以房價上漲是必然趨勢。為什么我認(rèn)為是“穩(wěn)步”上漲呢？因為調(diào)控政策讓我們對未來的預(yù)期在逐漸趨于理性。
在今天來開會之前，我與我們公司身在一線的同事進行了充分交流，他們有一些意見和建議，希望我在會上能夠反映出來。
第一，市房管局出臺了一個要求新建商品房的備案價格與裝修價格分開的政策。據(jù)我們了解，很多一線城市要求大幅度提高新建商品房精裝修交付的比例，很多樓盤必須要達到一個極高的精裝修比例才能交付。這對于整個行業(yè)而言，是一個進步的趨勢。它能減少資源的損耗，提高居住的幸福指數(shù)。根據(jù)我們的理解，毛坯房和精裝修的價格分開備案應(yīng)該是屬于一個階段性的政策，這個政策出臺之后，對于我們?nèi)f科公司的銷售確實帶來了很多困擾。對此，我們充分地與客戶進行了交流，了解到分開備案的政策，讓客戶在銀行貸款方面會遇到一些問題，比如銀行只針對我們樓盤的毛坯部分放貸，精裝修的價格最多只能貸10年，利率要上浮20%，客戶的購房成本無形中就會增加。這是讓我們?nèi)f科感到比較困惑和困難的一點。
第二，關(guān)于外地購房者。萬科在武漢的布局比較廣，從武漢的南大門白沙洲，到東湖高新、沌口，這些區(qū)域跟周邊縣市都離得很近，周邊的很多外地購房者都會選擇萬科。據(jù)我們理解，政府出臺外地人限購政策是為了打擊投資投機需求，但是這個政策確實讓很多外地來漢打工的人無法買房。他們想在武漢安家落戶，但受限于提交2年社保的要求。我們理解限購政策的目的，但希望能夠進一步細化，比如，根據(jù)外地購房者在武漢的集中地域、工作單位、工作年限，進行分類調(diào)控。