文|  徐婧雯
 
        2016年12月24日，武昌舊城改造片區(qū)首個(gè)文化主題商業(yè)項(xiàng)目——泛悅匯·曇華林正式開街，這個(gè)體量?jī)H4萬多方的商業(yè)街開街當(dāng)日卻吸引了近14.7萬的人流量，堪稱奇跡。而作為城市復(fù)興打造的獨(dú)具當(dāng)?shù)靥厣纳虡I(yè)項(xiàng)目，泛悅匯·曇華林受到政府的高度認(rèn)可，也被業(yè)內(nèi)視為同類商業(yè)產(chǎn)品的一大標(biāo)桿。泛悅匯·曇華林是如何在激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出？其背后展現(xiàn)的南國(guó)泛悅系新產(chǎn)品線在漢還將有著怎樣的戰(zhàn)略布局？南國(guó)置業(yè)副總經(jīng)理、商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理肖新喬先生為我們進(jìn)行深度解讀。

泛悅匯曇華林順勢(shì)而造 成為老街通向城市主干道之匙  
       “泛悅匯·曇華林可以說是順勢(shì)而造。”談到項(xiàng)目最初的定位，肖新喬表示，“曇華林老街無疑是一塊文化寶地，但其深處內(nèi)巷，無法與城市主干道接軌，顯得有些閉塞而隔絕。項(xiàng)目所在的地塊正處于曇華林老街與城市主干道的連接點(diǎn)，也是政府對(duì)這一片區(qū)城市復(fù)興改造的一大希冀。因而在項(xiàng)目的定位上，我們首先強(qiáng)調(diào)了對(duì)城市文脈的繼承，塑造延續(xù)的街道空間，然后順沿著曇華林的歷史風(fēng)情去挖掘探索，打造與老街一脈相傳的建筑風(fēng)格。從成型效果上看，我們也完整地實(shí)現(xiàn)了當(dāng)初的設(shè)想，其建筑形態(tài)、品質(zhì)、商戶搭配到運(yùn)營(yíng)管理都達(dá)到了預(yù)期。”如今坐擁著雙地鐵、有著極佳區(qū)位優(yōu)勢(shì)，同時(shí)傳承著歷史文化氛圍、以“文化藝術(shù)慢生活”為主打的泛悅匯·曇華林成了開啟歷史老街通往城市主線大門的鑰匙。  

文化消費(fèi)更注重精神培育 商業(yè)回報(bào)需做中長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期
       如何做到文化氛圍與商業(yè)價(jià)值的兼具是目前打造文化類商業(yè)地產(chǎn)的一大難題，對(duì)此肖新喬強(qiáng)調(diào)了兩大要點(diǎn)。  
    一是要在整體商業(yè)營(yíng)造和業(yè)態(tài)比例上做好兩者的平衡。泛悅匯·曇華林項(xiàng)目從最初的設(shè)計(jì)定位上就最大程度地融入了文化的表達(dá)：一是采取與曇華林老街相協(xié)調(diào)的建筑風(fēng)格，此類設(shè)計(jì)的建筑成本比一般的商業(yè)建筑成本要高出30%，但很好地形成了文化的傳承；二是在商戶主題上做了許多文化的應(yīng)答和穿插，引進(jìn)Dream City、胡桃里音樂酒吧等曇華林老街典型業(yè)態(tài)，公共空間還設(shè)計(jì)有文化藝術(shù)巡展。在業(yè)態(tài)比例的分布上，30%為文化藝術(shù)業(yè)態(tài)，70%為商業(yè)業(yè)態(tài)，做到文化向商業(yè)化的有效過渡和轉(zhuǎn)換，形成一種可持續(xù)的商業(yè)發(fā)展。
    另一大要點(diǎn)是注重后期的持續(xù)運(yùn)營(yíng)，不局限于短期利益。“文化產(chǎn)業(yè)的盈利難度要遠(yuǎn)高于一般商業(yè)，企業(yè)在經(jīng)濟(jì)下滑階段進(jìn)行一些文化產(chǎn)業(yè)的打造也是希望能對(duì)老百姓做出一些精神層面的應(yīng)答和培育。目前文化消費(fèi)在整個(gè)中國(guó)來看算是剛剛興起，這個(gè)階段文化需要培育、引導(dǎo)，來呼喚老百姓精神層面的訴求，這就需要開發(fā)商有更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考量，而不是放在短期利益上。”值得關(guān)注的是，南國(guó)對(duì)泛悅匯·曇華林整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)采取全部自持，沒有外售。“我們并不太注重當(dāng)前能帶來的短期回報(bào)，全部自持的目的只有一個(gè)，就是將項(xiàng)目做好做精，通過長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)來更好地提升其物業(yè)價(jià)值。”
巨無霸時(shí)代南國(guó)“以小博精”泛悅系致力打造接地氣的精品
       泛悅匯·曇華林的背后是一幅更大的藍(lán)圖——南國(guó)置業(yè)“泛悅系”商業(yè)產(chǎn)品線的全面品質(zhì)升級(jí)。“  泛悅系下目前有三大產(chǎn)品——泛悅mall，滿足城市家庭需求的一站式購物中心，規(guī)模6-8萬方，輻射3-5公里城市圈，服務(wù)25-30萬人口；泛悅匯，以城市或區(qū)域特色為核心的，集文化、藝術(shù)、休閑于一體的主題街區(qū)，規(guī)模3.5－4萬方；泛悅坊，服務(wù)于鄰里日常生活需求的社區(qū)商業(yè)體，規(guī)模4-5萬方，輻射1-1.5公里生活圈，服務(wù)8-15萬人。目前市場(chǎng)上近一半的大型房企都致力于做市中心級(jí)的大體量商業(yè)，但南國(guó)更傾向做接地氣的小體量商業(yè)，容易出精品，也更容易滿足老百姓享受城市生活的愿景。”事實(shí)上南國(guó)確實(shí)做到了“以小博精”，泛悅匯·曇華林已達(dá)到了一個(gè)行業(yè)標(biāo)桿水準(zhǔn)，僅4萬方體量，開業(yè)當(dāng)天人流量達(dá)到14.7萬，甚至遠(yuǎn)高過同期開業(yè)體量超10萬方的高端商業(yè)綜合體。

武漢商業(yè)迎來新挑戰(zhàn) 南國(guó)將輕重并舉深耕武漢  
        2016年武漢全年新開的商業(yè)中心僅有五個(gè)，與前兩年商業(yè)體井噴入市的盛況相比有較大反差，不少人認(rèn)為武漢的商業(yè)發(fā)展速度已呈放緩之勢(shì)。對(duì)這種看法，肖新喬并不認(rèn)同。“事實(shí)上武漢商業(yè)存量即待開業(yè)的面積有將近5000萬方，武漢有1000萬人，算下來人均商業(yè)面積就有5平，在全國(guó)是位居高位的。2016年武漢原計(jì)劃入市的商業(yè)體數(shù)目還是相當(dāng)可觀的，但最終只有五個(gè)項(xiàng)目入市說明不少商業(yè)體沒能在計(jì)劃時(shí)間內(nèi)達(dá)到開業(yè)條件。這也是因?yàn)槲錆h商業(yè)供給量非常大，商業(yè)開發(fā)面臨的挑戰(zhàn)也更大。很多開發(fā)商運(yùn)營(yíng)的能力和訴求跟不上，同時(shí)市場(chǎng)上還會(huì)出現(xiàn)大量同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而引起惡性的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。”  
而在如此環(huán)境下商業(yè)該如何突圍呢？肖新喬稱，一方面政府要做好供給側(cè)，嚴(yán)控商業(yè)的供給，另一方面也希望政府對(duì)規(guī)劃指標(biāo)有一些引導(dǎo)和調(diào)整，增加部分覆蓋率、層高的限制等，讓建筑本身就兼有一個(gè)很好的產(chǎn)品屬性。而作為商家，提高運(yùn)營(yíng)能力、增強(qiáng)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)坪效無疑是重中之重。  
“   南國(guó)有‘三個(gè)豐富性’是比較經(jīng)典的，一個(gè)是空間的豐富性，第二個(gè)是業(yè)態(tài)的豐富性，第三個(gè)是活動(dòng)的豐富性。建筑空間的設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)的選取有前瞻性，能夠貫穿定位；活動(dòng)通過長(zhǎng)期的策劃、主題、IP吸引客流，我認(rèn)為行業(yè)應(yīng)該有一些這樣的改善和進(jìn)步。在2017年工作的安排中，我們專門提到了強(qiáng)營(yíng)銷，整年的工作都是圍繞經(jīng)營(yíng)來做，一是做好客戶的研究，關(guān)注商圈在哪客戶在哪，第二是做好活動(dòng)的策劃和組織，實(shí)現(xiàn)月月有主題，周周有活動(dòng)。”
        談及未來在漢的發(fā)展方向，肖新喬表示，“目前南國(guó)的發(fā)展是輕重并舉，一方面做重資產(chǎn)的購地，另一方面在市場(chǎng)上尋找合作伙伴?，F(xiàn)在市場(chǎng)上很多商業(yè)是沒有很強(qiáng)的商管公司幫忙進(jìn)行打理的，尤其是有運(yùn)營(yíng)能力、能做出標(biāo)桿產(chǎn)品的企業(yè)不多，而這也是我們加強(qiáng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略輸出的一個(gè)機(jī)遇，尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、幫助開發(fā)商進(jìn)行資產(chǎn)管理，致力于成為真正的資產(chǎn)管家。南國(guó)這一發(fā)展戰(zhàn)略已在全國(guó)布局，而如武漢這類商業(yè)開發(fā)量居高的強(qiáng)二線城市更是南國(guó)發(fā)力的重點(diǎn)城市。”  
        “毋庸置疑的是，武漢這片沃土必將是南國(guó)深耕之地。”對(duì)此肖新喬非?？隙?。（來源：武漢樂居）