1，北上深沒地了，所以資產(chǎn)方和買房者都著急，怕沒新房買了，但其實(shí)沒必要，國際大都市紐約現(xiàn)在還到處是工地，還有大量舊城更新！再說房地產(chǎn)分為大周期小周期，目前深圳正處于價(jià)格浮動的小周期，近十年，小周期始終伴隨著我們，深圳乃至全國的房地產(chǎn)市場都非常不太平。而大周期類似“中國房地產(chǎn)最后的瘋狂”，日本90年代初贏來了經(jīng)濟(jì)的大周期，目前距離大周期還有很遠(yuǎn)路要走。
 
2，北上深的頂豪也好，上海宇宙地王也好，不能用主流價(jià)值去判斷，因?yàn)樗枪缕?，沒有競品，很多都是全國唯一甚至全球唯一的項(xiàng)目。正如一座城市頂豪不過3座，上海地王可能有特殊思考，他的客戶也是全球的，但問題是不能把頂豪和宇宙地王用傳統(tǒng)普通住宅價(jià)值觀體系去分析。但反過來說，超級地王帶著上海地價(jià)房價(jià)繼續(xù)飆升，這會加速上海樓市風(fēng)險(xiǎn)到來。
 
3，幾乎所有中國行業(yè)都在產(chǎn)能過剩，但十萬億的房地產(chǎn)過剩卻在一二線消化很快，房價(jià)還在暴漲。其實(shí)一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)吸取了幾乎所有其他行業(yè)的錢，而北上深和核心二線城市也在吸收全國人的錢。
 
4，核心城市資金虹吸現(xiàn)象很嚴(yán)重。錢不值錢，負(fù)利率的時(shí)代，大家的錢都沖進(jìn)房地產(chǎn)。從投資布局來看，中國一線城市在吸二線城市的血，中國二線城市在吸收三四線城市的血，中國本地化城市有錢人大多往上一級城市去出手置業(yè)，而核心一二線城市最有錢的人，要么北上深投資房產(chǎn)，要么美國澳洲全球布置房產(chǎn)。
 
5，房地產(chǎn)產(chǎn)品有三個(gè)變化。
 
其一，房子的氣質(zhì)要改變了。比如大理石、羅馬柱、重口味的建筑風(fēng)格完全過時(shí)了，年輕人都不愿意看，要注意現(xiàn)在60年代、70年代人引以為豪的好房子，早已不被80后、90后喜歡。
其二，豪宅與好房子本質(zhì)是文化的自信，伴隨中國的全球崛起，過去建筑的歐美風(fēng)被歡迎度開始下降，新現(xiàn)代中式開始崛起。
其三，未來高冷，極簡，品味調(diào)性高、個(gè)性的房子，開始備受當(dāng)前消費(fèi)者青睞。
 
6，房地產(chǎn)是有周期的，但要注意房地產(chǎn)蕭條期橫盤時(shí)間會長，比如3.5年，是熬出來的；但房地產(chǎn)高峰追漲周期爬升時(shí)間會很短，買漲不買跌，是火出來的。高位時(shí)候如果成交量越來越低，這時(shí)候可能走到頂部了。走到頂部時(shí)，危險(xiǎn)隨時(shí)來，可能就是一根稻草，比如一個(gè)金融政策、一個(gè)房地產(chǎn)政策，比如提高首付、限購限貸，實(shí)體經(jīng)濟(jì)有點(diǎn)什么事，就進(jìn)入了急速下跌期。而對比在蕭條期這段期間買房全是最好的時(shí)期，因?yàn)闈q得緩慢。但是在低點(diǎn)時(shí)你不敢買，因?yàn)槟翘魬?zhàn)人性！
 
7，千億房企增加就意味著中小的機(jī)會越來越少！房地產(chǎn)越來越成為零和游戲，即大企業(yè)規(guī)模增長的額度是中小房企退出所貢獻(xiàn)出來的額度。
 
8，對開發(fā)商而言，面臨的最大問題就是，金融機(jī)構(gòu)的錢是不是長錢？如果是長錢那就頂幾年問題不大，如果是短錢那風(fēng)險(xiǎn)就大了。所以說中國開發(fā)商錢的長和短，意味著你在風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域能不能捱過這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，如果捱過去了你很厲害了
 
9，對一個(gè)創(chuàng)業(yè)公司而言，要團(tuán)隊(duì)不能要個(gè)人英雄?？梢哉Q生優(yōu)秀但不可以誕生個(gè)人主義。一個(gè)公司個(gè)人太享受英雄主義時(shí)候，就會分金銀、排坐次、論榮辱的問題了，如果擺不平，每個(gè)人對自己的估計(jì)和別人對自己的估計(jì)不一樣，這時(shí)候創(chuàng)業(yè)企業(yè)就分裂了。
 
10，公司創(chuàng)始人該有所為有所不為。創(chuàng)始人不是全能，也不能老是干自己擅長的事，而是要退到創(chuàng)始人應(yīng)該的位置，那個(gè)位置就是制定戰(zhàn)略、制定大方向、搞好股東關(guān)系、搞好制度、建立機(jī)制！
 
一、機(jī)會的窗口會一扇一扇地打開
北上廣深尤其深圳，這個(gè)房價(jià)已經(jīng)向國際一流水平上看齊了。如果到這個(gè)程度，我們要看一看同樣是大國，人家發(fā)展了那么長時(shí)間，美國對我們有什么樣的提示？我覺得這次去美國有幾個(gè)很大的收獲：     
 
首先，大家認(rèn)為深圳、北京、上海沒有新房供應(yīng)了，資產(chǎn)方很著急。這不對，紐約目前到處是工地，舊城更新非?；鸨?，紐約新房項(xiàng)目我還去看了好幾個(gè)。一個(gè)城市現(xiàn)在不買將來就沒有供應(yīng)了，這個(gè)不存在。舊城改造、城市更新會提供大量的物業(yè)空間。所以一手樓是不是走到盡頭了？也不是，紐約一手樓的量非常大。實(shí)際上我們在紐約看到的，在其他城市能不能看到呢？不能。所以跟中國的情況一樣，世界不是平的，房地產(chǎn)更不是平的。     
 
第二，我們看到新的年輕人的社區(qū)正在迅速崛起。新區(qū)是年輕人的聚居地，他跟老的豪宅區(qū)形成鮮明對比，這在紐約最明顯。紐約一些新區(qū)聚集了大量年輕人，非常有活力，比如翠貝卡區(qū)、布魯克林區(qū)，以前是屠宰場、平民區(qū)，現(xiàn)在最時(shí)髦的公司在那里，比如谷歌；最好的藝術(shù)館在那里，比如惠特尼；最漂亮的餐廳也在那里，現(xiàn)在房價(jià)也就漲起來了。同時(shí)我們看老區(qū)，比如上東區(qū)中央公園附近，我認(rèn)為衰敗得一塌糊涂了，里面就是一些老人，房子的格調(diào)，大理石、羅馬柱完全過時(shí)了，年輕人都不愿意去。這就是一代人有一代人城市的觀點(diǎn)，一代人有一代人的城市新區(qū)。      
 
所以說年輕的朋友，“那個(gè)老區(qū)好的住宅區(qū)，土豪把價(jià)格搞得那么貴，我一輩子都沒有希望。”我告訴大家，新區(qū)成長起來會比老區(qū)更火爆、更酷，房價(jià)更高。
 
 在深圳這種新區(qū)明顯嗎？不明顯。我認(rèn)為的深圳的一些老區(qū)，比如說翠貝卡因?yàn)槭峭涝讌^(qū)，類似于深圳的清水河，你看清水河現(xiàn)在跟華僑城比那價(jià)格差了多少？差太多了。事實(shí)上就是在那種區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展得不得了了。這預(yù)示著年輕人會改變深圳的城市面貌。不止深圳，各個(gè)城市都一樣，你去看長期出租房、城中村那些地方，聚集了大量年輕人，他們正在改變那個(gè)區(qū)的面貌，因此新的發(fā)展或者新的房地產(chǎn)會有大的機(jī)會，那不是小機(jī)會。我總是說“機(jī)會的窗口會一扇一扇地打開”，會一直都有。大家不用特別焦慮地急著去入市，去搶。
 
二、房價(jià)的基本規(guī)律
比如說房價(jià)永遠(yuǎn)上升，這個(gè)說對不對呢？也對也不對。那我是不是馬上要投資一套房？什么時(shí)候投資最好？一年內(nèi)房價(jià)走勢怎么樣？類似這種問題，我們經(jīng)常碰得到。因?yàn)橐粋€(gè)一個(gè)的具體問題很難說，我們說說規(guī)律。
 
第一，全球房價(jià)的基本規(guī)律是波浪式上升。你去紐約、洛杉磯、香港，日本有一個(gè)大的回調(diào)現(xiàn)在也基本止住了，日本是個(gè)非常特殊的案例。其他國家我們基本看到的情況，包括中國前三十年，都是波浪式上升。      
 
我們怎么在波浪式上升的低點(diǎn)買呢？走到低點(diǎn)買房，你需要非常多的勇氣。我要講一講這條波浪上升到什么階段都有什么特征，會發(fā)生什么事情。   
 
首先，從最低點(diǎn)開始，房價(jià)到最低點(diǎn)有幾個(gè)特征：1，蕭條，成交量非常低；2，開發(fā)商地價(jià)更低，沒人要地；3，誰在買房？急用的，比如結(jié)婚急需的，完全用家，他算了一個(gè)賬發(fā)現(xiàn)，出租回報(bào)率合理，他付一點(diǎn)按揭，這是真實(shí)的用家。
 
然后，隨著用家的不斷介入，開發(fā)商房子成交量不斷增加，這時(shí)候開發(fā)商發(fā)現(xiàn)好賣了，開始進(jìn)入成長期，一般成長期的時(shí)間3倍于蕭條期。這個(gè)成長期一般都是緩緩上升的，開發(fā)商的地價(jià)依然很便宜，因?yàn)榇蠹疫€沒確認(rèn)到底行不行。所以這個(gè)時(shí)候是開發(fā)商買地的最佳時(shí)間。這時(shí)候買家是用家加上長期投資者，不是為了炒。因?yàn)樗绣X，他覺得房地產(chǎn)是穩(wěn)當(dāng)?shù)?，這個(gè)比例開始增加了。這段時(shí)間是很長的，一般來講有3、4年，甚至4、5年。這段期間買房全是最好的時(shí)期，因?yàn)闈q得緩慢。在低點(diǎn)時(shí)你不敢買，因?yàn)槟翘魬?zhàn)人性，但是在緩慢增長期的時(shí)候，對用家加長期投資者而言就是最好了。
 
最后，進(jìn)入了風(fēng)險(xiǎn)期了。風(fēng)險(xiǎn)期指：1，房價(jià)急升；2，地王頻現(xiàn)；3，成交開始萎縮；4，用家退出市場；5，動力全是投資客。如果成交量越來越低，這時(shí)候可能走到頂部了。走到頂部時(shí)，危險(xiǎn)隨時(shí)來，就是一個(gè)金融政策、一個(gè)房地產(chǎn)政策，比如提高首付、限購限貸，實(shí)體經(jīng)濟(jì)有點(diǎn)什么事，就進(jìn)入了急速下跌期。這段風(fēng)險(xiǎn)期時(shí)間不到成長期的1/3，但市場上沒有人有動力買房，投資者不買，用家買不起，然后開發(fā)商的地價(jià)這個(gè)時(shí)候就急降，成交量基本上跌下來了。
 
風(fēng)險(xiǎn)期是大家要高度關(guān)注的，年輕人這個(gè)時(shí)候不應(yīng)該去搶房。
 
三、如何看待現(xiàn)階段的地王問題
大家都往金字塔尖上走，你也看到央企拿地王的趨勢。央企的壟斷劃分、寡頭聚集，是這個(gè)行業(yè)不可阻擋的趨勢嗎？寡頭占金字塔尖份額越來越大這是趨勢，全球都一樣，沒有例外?，F(xiàn)在地王頻現(xiàn)就是錢沒地方去：
 
第一，大家終于認(rèn)識到有些城市可能他的潛力非常大，以前好像都差不多，比如深圳、廣州、杭州，甚至是跟溫州也都差不多，后面突然發(fā)現(xiàn)不對，這個(gè)城市可能有更高的潛力，然后拿著錢殺進(jìn)來。那這錢從哪兒來？幾件事，我們看這幾年中央要去產(chǎn)能，就是其他行業(yè)沒法做了，全部產(chǎn)能過剩，但房地產(chǎn)這幾年銷售不錯(cuò)，所有大市場里面包括消費(fèi)品，只有房地產(chǎn)十萬億級銷售還不錯(cuò)。這個(gè)大行業(yè)就集中了所有的其他行業(yè)的錢。
 
第二，去年股市瘋狂的時(shí)候房市不怎么樣，股市和互聯(lián)網(wǎng)泡沫爆了，互聯(lián)網(wǎng)PE沒那么大吸引力了，那這些大資金怎么辦。     
 
第三，無風(fēng)險(xiǎn)的資金成本越來越低了，錢越來越便宜了。這樣的話大家認(rèn)為房價(jià)也算合理了。錢的利息是度量一切東西價(jià)值的標(biāo)尺，他在縮小，就是這個(gè)尺在縮小。那當(dāng)然顯得這個(gè)東西的價(jià)值就增長了。   
 
這個(gè)行業(yè)還會繼續(xù)高歌猛進(jìn)嗎？上升越快越不可持續(xù)。     
 
昨天在上海誕生了14萬的“宇宙地王”，如果誕生一個(gè)“宇宙地王”，所有地價(jià)普遍上升是非常危險(xiǎn)的，對這個(gè)行業(yè)非常不好。如果誕生這個(gè)地王，有特殊的安排、特殊的想法，上海出這么一個(gè)事也不奇怪，因?yàn)樗谴笊虾＃敫阋粋€(gè)世界頂級的，他的客戶有那么多，我覺得問題也不大。但是他不應(yīng)該是帶動所有的上海地價(jià)這樣升，這樣升對上海來說迅速達(dá)到了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)期。
 
對開發(fā)商而言，面臨的最大問題就是，金融機(jī)構(gòu)的錢是不是長錢？如果是長錢那就頂幾年問題不大，如果是短錢那風(fēng)險(xiǎn)就大了。所以說中國開發(fā)商錢的長和短，意味著你在風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域能不能捱過這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，如果捱過去了你很厲害了。所以說風(fēng)險(xiǎn)還是伴隨著我們。
 
在這樣一個(gè)連存款都負(fù)利率的情況下，如果要沒風(fēng)險(xiǎn)你就是負(fù)利率的。所以說風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然有，我們炒股風(fēng)險(xiǎn)也很大，互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)，最沒風(fēng)險(xiǎn)的事，就是要好好地學(xué)習(xí)，努力上進(jìn)，投資你自己，找一個(gè)好愛人。
 
四、房地產(chǎn)下半場不同于上半場
中國上萬家房企，之前大家掙錢都挺容易的，之后可能不太容易了。但是你想千億房企，就是TOPO10的，就是金字塔尖上的一點(diǎn)，但大量房企進(jìn)不來，而且他們進(jìn)來更困難。所以下半場最重要一個(gè)特征就是高度集中化。
 
中小房企你要玩情懷、玩特色、玩舊城，你跟人家競爭怎么競爭，錢你不夠，資金來源的利息太高，融資成本又高，然后你玩他們的游戲行嗎？這就是下半場的另一特征——分化，千億房企增加就意味著中小的機(jī)會越來越少。
 
中小房企要活，他們?nèi)瞬乓财床贿^大房企。那什么叫“人才”重新定義？我們有很多經(jīng)驗(yàn)，但在紐約可以看到，那幫年輕人有什么經(jīng)驗(yàn)？他們就干了，而且干得非常棒、非常好。以前裝修用那么多那么貴的材料，用水晶燈等等，人家年輕人統(tǒng)統(tǒng)不干了，他們用的是年輕人high的東西，會讓你都感覺很激動。你現(xiàn)在見到大理石、水晶燈、羅馬柱激動嗎？你會覺得是一幅腐朽和破敗之象。
 
新的時(shí)代的營銷，我們感覺所有房企在賺錢，尤其是深圳市場房企賺錢挺容易的，開盤就賣得很好，因?yàn)楝F(xiàn)在地比較少，大家都跟著行情在賺錢，要什么營銷創(chuàng)新呢？房子賣不動才要創(chuàng)新。這點(diǎn)很正常，但并不是常態(tài)。當(dāng)房子價(jià)格、土地價(jià)格那么高的時(shí)候，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)越來越高的時(shí)候，前期策劃、定位，后期怎么賣，找到誰買，那才應(yīng)該創(chuàng)新了。也就是說這一輪把地價(jià)抬高，之后等地價(jià)這么高的項(xiàng)目入市了，營銷創(chuàng)新才開始，否則沒戲，否則一點(diǎn)營銷創(chuàng)新都用不著。
 
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在這個(gè)階段，房價(jià)不可預(yù)測、地王不斷涌現(xiàn)，但機(jī)會的窗口也在一扇一扇地打開，使得中國房地產(chǎn)下半場有不一樣的精彩，值得期待。