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梅水雄:如何破解商業(yè)地產(chǎn)過剩?
2016-10-24 15:38:34   來源:


人物名片】
梅水雄,華中師范大學(xué)特聘講師、湖北廣電房產(chǎn)顧問專家,博鰲亞洲論壇房地產(chǎn)峰會湖北地區(qū)特邀嘉賓,先后任職于浙江大學(xué)城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院等知名企業(yè),擔(dān)任建筑設(shè)計師、首席研究員等職位。

在武漢各大房地產(chǎn)高峰論壇上,我們總能看到一個熟悉的身影。
他用自己獨到的見解,指導(dǎo)置業(yè)投資,洞悉市場變化;
他用自己獨到的見解,為政府獻言獻策,為規(guī)范房地產(chǎn)市場指點迷津,奉獻力量;
他就是武漢知名地產(chǎn)專家——梅水雄。
                                                                ——題引
城市規(guī)劃與地產(chǎn)研究“第一人”
大學(xué)學(xué)習(xí)城市規(guī)劃專業(yè)的梅水雄,供職的第一份工作是去浙江大學(xué)城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院,成為了一名專職建筑設(shè)計師。
2007年,因為整個武漢房地產(chǎn)市場的異?;鸨匪郾е磺粺崆?,毅然決定從杭州回到武漢,選擇了“從零開始”從事武漢房地產(chǎn)版塊的研究。
“在早期做房地產(chǎn)研究這一塊,充分發(fā)揮自己的專業(yè)優(yōu)勢,人家研究房地產(chǎn)可能只研究價格走勢和土地,我開創(chuàng)性的把城市規(guī)劃與房地產(chǎn)進行了一個結(jié)合研究。”梅水雄自豪地告訴筆者。  
看著筆者一臉疑惑,梅水雄信心滿滿地向筆者介紹:“其實就是研究城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間的關(guān)系,城市規(guī)劃怎么去影響房地產(chǎn)整個項目的布局。”就2008年的時候來說,他在這塊的研究在整個武漢市都是屬于開創(chuàng)性的,可以說是把城市規(guī)劃與房地產(chǎn)結(jié)合研究的第一人。除此之外,2008年,梅水雄還做了很多關(guān)于新房商品房市場這塊研究,參與了一些實戰(zhàn)性的課題,包括《武漢市東西湖區(qū)住房保障與房地產(chǎn)十二五規(guī)劃》。
受東西湖區(qū)政府聘請,作為課題組副組長,梅水雄帶領(lǐng)團隊完成了《武漢市東西湖區(qū)住房保障與房地產(chǎn)規(guī)劃十二五規(guī)劃》,對當(dāng)時東西湖區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很好的指導(dǎo)作用。
 
從不鼓吹的“求實精神”
細看過梅水雄的簡歷,筆者驚異于他的成長歷程。他不僅是房地產(chǎn)行業(yè)的專家,還是一位媒體紅人和地產(chǎn)“名嘴”。
房地產(chǎn)從業(yè)十余年的他,他曾先后接受過中央電視臺、新華社、鳳凰網(wǎng)、中國日報、東方衛(wèi)視、湖北衛(wèi)視、楚天都市報、荊楚網(wǎng)等國內(nèi)主流媒體的采訪,累計達到了百余次。

梅水雄接受湖北衛(wèi)視采訪
“我和媒體的淵源很深,也很愿意接受媒體的采訪,通過媒體采訪,也是促使自己不斷思考整個市場的變化,促進自己成長。”
在梅水雄看來,他接受媒體采訪也是有著自己的原則的。“無論多忙,只要媒體給我發(fā)了問題。只要第一時間看到,我一定會第一時間認真回復(fù)他們。”不難發(fā)現(xiàn),這也許就是梅水雄和媒體建立一個良好關(guān)系的重要原因吧。
同時,梅水雄對市場的看法也有著自己的原則。他表示,“大家都談的我盡量少談,我盡量通過自己獨特的視角,獨立分析,用數(shù)據(jù)去進行分析,提出自己獨家的觀點。不管別人怎么看這個市場,但是我根據(jù)我自己的掌握的數(shù)據(jù)和自己調(diào)研的情況,加上自己的專業(yè)積累,結(jié)合起來,得出獨家性的觀點。而且遵循客觀,實事求是分析,重來不鼓吹房價上漲。”
在過去的2008—2012年期間,梅水雄積極參加了很多房地產(chǎn)的活動。無論是住宅還是商業(yè)的高峰論壇研討會,為政府鑒言獻策,為規(guī)范行業(yè)市場提出了很多專業(yè)建議,與業(yè)內(nèi)人士進行交流。他及時將自己的想法,通過媒體聲音傳遞給政府,傳遞給所有的從業(yè)者和購房者,指導(dǎo)購房者置業(yè)。
“玩轉(zhuǎn)”商業(yè)地產(chǎn)細分市場
從2016年開始,在做了很多房地產(chǎn)商業(yè)綜合體的招商運營后,梅水雄決定轉(zhuǎn)型主攻文創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)。
 “文創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn),是目前國內(nèi)市場的空白,專業(yè)研究的很少,基本上也沒有什么規(guī)律可借鑒和學(xué)習(xí)。”
說起自己的這一次轉(zhuǎn)型,他眼里飽含著激動和光芒。“我就是要啃別人啃不動的骨頭,越是啃不動的骨頭才有更多的機會。每到一個新的領(lǐng)域,就是對自己的一個挑戰(zhàn),我的每一份努力也是對這個行業(yè)的推進。”
今年武漢住宅賣的很火爆,但是商業(yè)地產(chǎn)面臨宭境。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量很大,導(dǎo)致寫字樓空置率高,商業(yè)地產(chǎn)招商難、運營難、銷售難。
梅水雄對如何破解商業(yè)地產(chǎn)過剩,有著自己獨到的見解。
他認為:“對存量物業(yè)進行盤活,比如公司現(xiàn)在做的文創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn),就是對老建筑進行重新改造,重新招商運營。這是目前來說,破解武漢商業(yè)地產(chǎn)過剩的一條可行之道。”
“以后任何的開發(fā)商商業(yè)物業(yè),一定要結(jié)合區(qū)域的市場行情,做好商業(yè)項目的整體定位,把自己的商業(yè)項目和別人做的不一樣。”就目前來說,漢口滿大街都是獨棟寫字樓,沒有提供消費、休息、娛樂的場所。
在梅水雄看來,武漢的商業(yè)地產(chǎn),需要做到差異化定位、差異化競爭、差異化服務(wù),這樣才能贏得市場。他認為,武漢現(xiàn)在的寫字樓市場主要是停留在物業(yè)服務(wù)商,寫字樓的綜合服務(wù)跟不上用戶體驗的需求。
 
“發(fā)展眼光”看市場
當(dāng)問起梅水雄,如何看待今年地王頻出,房價上漲,有錢也買不到房這種現(xiàn)象時,他笑稱道:“無論是地王頻出,還是房價上漲,這種現(xiàn)象其實都是不正常的!”
他認為,出現(xiàn)這種現(xiàn)象主要是四個原因?qū)е碌模?br />第一,去年政策非常緊,很多觀望購房人群,指望可以降,結(jié)果沒有降,觀望購房人群今年集中釋放;
第二個,武漢的購房者中有六成是外地購房者,這就表示武漢這個城市的吸引力在上升。武漢每年增加十萬人的居住人口,買房結(jié)婚這是剛性需求。人口的導(dǎo)入,導(dǎo)致購房需求;
第三,北上廣深房價太貴,把房子賣了到武漢來買房;
第四,媒體的炒作,導(dǎo)致購房者的恐慌心理。
“跟一線城市比,武漢房價相對便宜。交通設(shè)施的完善,產(chǎn)業(yè)的完善,帶來就業(yè),產(chǎn)生新的購房需求。”
另外,他認為,武漢形成高鐵中心,大量基礎(chǔ)設(shè)施配套的建設(shè),全面提升了武漢的城市價值,這也是一個必然趨勢。梅水雄告訴筆者:“我們看待武漢發(fā)展要以發(fā)展的眼光來看,地王頻出,可能也是開發(fā)商看到了武漢這個城市的發(fā)展前景才導(dǎo)致的現(xiàn)象。”
 
編者手記:
真誠、健談、渾身上下都充滿著激情和干勁是梅水雄給筆者最深刻的印象。
在整個采訪過程中,梅水雄從業(yè)余愛好、個人房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷,再到到所操盤過的商業(yè)項目。年紀輕輕的他,對專業(yè)的熱愛,對陌生領(lǐng)域的不斷突破與創(chuàng)新,深深的感染著在場所有人。
日常生活中,梅水雄的興趣愛好非常廣泛,是一個不太典型的“理工男”。他愛好文學(xué),喜歡書法,有著用日記記錄生活的好習(xí)慣。在他看來,未來人才的競爭,一定是跨界綜合型人才,對文學(xué)對藝術(shù)的熱愛,可以啟發(fā)自己對商業(yè)地產(chǎn)細分市場研究的靈感。無論是對生活還是對工作,這都是需要長期堅持下去的。
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