行走在武漢三鎮(zhèn)，不論是核心城區(qū)，還是三環(huán)以外待發(fā)展的區(qū)域，總有那么多高高聳立的寫字樓；隨處可見的在建工地中，更是頻現(xiàn)嶄露頭角的寫字樓。據(jù)統(tǒng)計，2016上半年寫字樓存量280萬方，但是租售的需求量僅20萬方，另外寫字樓還在不斷建設(shè)，存量不斷增長。預(yù)計外來三年將有300萬-400萬的寫字樓增量。值此寫字樓市場上升期，搜辦布局武漢。
從市場細(xì)分著手，專注寫字樓租賃服務(wù)平臺的搜辦平臺在武漢市場風(fēng)生水起，引起行業(yè)各方面的關(guān)注。近日。在搜辦舉行的武漢媒體交流沙龍上，聽搜辦武漢合伙人謝晶闡述搜辦平臺俘獲用戶，搶占市場的新玩法，探討寫字樓租賃市場運(yùn)營新模式。
    與大多數(shù)職場女精英相比，謝晶最為獨(dú)特的是一身運(yùn)動裝扮。寬松衣褲配白色運(yùn)動鞋。如此穿著，只為與時間賽跑，更快布局武漢寫字樓市場。

細(xì)分市場、技術(shù)先行、建設(shè)大平臺提供全服務(wù)
謝晶在地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)多年，從早期服務(wù)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，到后來自己開代理公司。這十多年的沉淀，讓謝晶對武漢地產(chǎn)市場的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營非常熟悉。深入了解商業(yè)項(xiàng)目的存量大，寫字樓的去庫存難等現(xiàn)狀。正是業(yè)內(nèi)人的專業(yè)性，洞悉未來必然進(jìn)入細(xì)分市場，謝晶由此看到搜辦平臺在細(xì)分市場的發(fā)展空間，成為搜辦武漢的合伙人。
與傳統(tǒng)代理模式相比，搜辦平臺有一個“互聯(lián)網(wǎng)的帽子”，更容易貼近用戶。另外搜辦不僅僅是做寫字樓租賃O2O，搜辦定位為寫字樓辦公服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的綜合性運(yùn)營商。前期將辦公樓租出去，后期吸引用戶長期在此辦公，做全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)。
搜辦創(chuàng)立是從細(xì)分市場入手，專注寫字樓租賃板塊，不做銷售，專業(yè)租賃。搜辦團(tuán)隊(duì)也是與眾不同。創(chuàng)立初期，技術(shù)先行。搜辦非常注重技術(shù)團(tuán)隊(duì)，公司成立初期，先完成技術(shù)團(tuán)隊(duì)的組建，平臺上線，再來匹配地產(chǎn)相關(guān)的運(yùn)營人員。
平臺搭建初期，技術(shù)人員先自行體驗(yàn)，技術(shù)成員充分了解運(yùn)營需求，可根據(jù)前端需求，快速響應(yīng)，強(qiáng)執(zhí)行力之下，搜辦的移動端平臺和PC平臺在用戶體驗(yàn)方面不斷優(yōu)化。
俘獲用戶，真實(shí)房源+專業(yè)服務(wù)
搜辦平臺上，不僅有流暢的用戶體驗(yàn)，還有大量真實(shí)房源，線上線下的專業(yè)服務(wù)。
謝晶說，通過前期努力搜辦武漢平臺目前已有323棟樓宇， 2538套房源。信息平臺是搜辦扎根武漢持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。通過此平臺信息的不斷積累，才會有更多用戶留存。
跟其他租賃平臺相比，搜辦平臺上的樓宇、房源都是真實(shí)存在的，價格信息也很準(zhǔn)確。包括樓宇周邊的交通配套，樓內(nèi)主力行業(yè)等信息都很精準(zhǔn)。用戶根據(jù)需求區(qū)域或者價格匹配樓宇，搜辦租賃部根據(jù)用戶需求，為其做三套詳細(xì)方案，再派專車帶看，做房源匹配。謝晶總強(qiáng)調(diào)搜辦的租賃部團(tuán)隊(duì)非常專業(yè)，都是由有一年以上地產(chǎn)租賃工作經(jīng)驗(yàn)的人員組成，專業(yè)度高，精準(zhǔn)匹配之后，成交率也很高。

強(qiáng)化后期運(yùn)營，提升用戶粘性
在搜辦平臺用戶不僅能快速找到合適的樓宇，后期還會享有更多個性化服務(wù)。謝晶介紹在搜辦平臺下，有4大模塊：搜辦代理、搜科金服、后勤管家、樓宇資管。
其中搜辦代理，目前在武漢已有12個代理項(xiàng)目。謝晶介紹搜辦與其他代理不同的是會為代理的樓宇做拓客，集中力量，挖掘優(yōu)勢，精準(zhǔn)定位，結(jié)合后期服務(wù)，拓展客戶。
搜科金服，則是為業(yè)主方或者租戶提供資金支持。后勤管家，即企業(yè)用戶進(jìn)駐之后搜辦提供的延伸服務(wù)。例如：辦公用品、家具、綠植的購買，寬帶、稅務(wù)等業(yè)務(wù)的辦理等等。
樓宇資管，主要是偏向于開發(fā)商的服務(wù)。搜辦將業(yè)主分為兩類：大業(yè)主和小業(yè)主。大業(yè)主就是指開發(fā)商方面，而小業(yè)主則是購買的散戶。樓宇資管目的是將整棟樓宇出租率盡快達(dá)到滿租，并降低流轉(zhuǎn)率，讓用戶持續(xù)在此辦公。通過搜辦為用戶的后期服務(wù)，保持粘性，用戶計劃退租時，搜辦即可會提前獲知信息，并找好下家，因此降低開發(fā)商的資金損失率。

去存量，后端軟性服務(wù)是關(guān)鍵
謝晶分析，隨著5A甲級寫字樓的越來越多，大多數(shù)樓宇的硬件設(shè)施都是大同小異，拼的是后端服務(wù)。有特色，有人性化的特色服務(wù)才是贏得用戶的關(guān)鍵。
謝晶舉例論證了樓宇軟性服務(wù)的重要性。大都會，一個十幾年的寫字樓，滿租率到達(dá)95%。其旁邊新建2年的寫字樓，檔次配置基本一樣。租金方面，大都會租金略貴，120元，旁邊的新樓是110元，由于價格因素，大都會的有些用戶轉(zhuǎn)到旁邊，但是過去沒有多久，又搬回來。原因是大都會的后端維護(hù)做的比較好，后端的各項(xiàng)服務(wù)會給企業(yè)用戶歸屬感。大都會后期還好考慮做淋浴間，為有些跑步上班，騎單車上班這些健康出行的用戶提供升級服務(wù)，增加依耐感，甚至還準(zhǔn)備提供宵夜服務(wù)。方便加班的用戶。
針對樓宇服務(wù)，謝晶表示搜辦后期會推出為整棟樓宇用戶服務(wù)的App。將犧牲部分寫字樓的面積，做樓宇商戶之間互動的活動場地，讓用戶之間互動，碰撞，交流。讓樓宇之間存在溫度，而不是每家企業(yè)各自把門一關(guān)，互不相識。將打造樓友會，更好為樓宇用戶服務(wù)，強(qiáng)化用戶留存。
武漢市場中，不僅寫字樓庫存量大，各類產(chǎn)業(yè)園的存量也不容小覷。據(jù)統(tǒng)計，今年有13個產(chǎn)業(yè)園在建，預(yù)計體量高達(dá)218萬方。謝晶分析，在武漢市場中，東湖高新區(qū)域更適合個性產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)和運(yùn)營，因?yàn)閰^(qū)域比較成熟，高校較多，政府扶持力度也較大。
    武漢個別產(chǎn)業(yè)園，也受到政府的支持，但是在園區(qū)經(jīng)營方面，僅能覆蓋居住和餐飲的基礎(chǔ)服務(wù)，還沒有達(dá)到人性化服務(wù)。謝晶表示在搜辦總部杭州，一些產(chǎn)業(yè)園會用三四千方做活動室，購入臺球桌，健身器材等。讓用戶在工作同時，也便利享受其他服務(wù)。
謝晶建議產(chǎn)業(yè)園要把后端服務(wù)做到位，在招商時，才會更順利。如同現(xiàn)在的東湖高新，政府部門將交通，網(wǎng)絡(luò)，各種配套都提前做到位，因此才會有那么多房企過去搶地。