編者按：“破”舊才能建“立”新，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不是靠一個標準產(chǎn)品走天下的時代，只有勇于革故鼎新，才能在新時期的藍海之中揚帆而上。“止”是為了更好前“行”，經(jīng)歷過野蠻集中發(fā)展時期，是時候該停下腳步總結過去思考未來。
2014年10月1日，群星城開業(yè)的消息刷屏武漢地產(chǎn)圈，譜寫了單日客流量超30萬人次的篇章。作為武漢本土房企福星惠譽運營的首個商業(yè)綜合體，群星城在眾多商業(yè)體中積極尋找、開拓自己的生存空間，首創(chuàng)華中劇場式生態(tài)購物中心，成為武漢商業(yè)市場獨樹一幟的典范。
“群星城開業(yè)至今，整體經(jīng)營狀況良好，開業(yè)首年即實現(xiàn)盈利，即使在全國范圍內(nèi)，仍屬罕見。”近日，福星惠譽商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理夏珊接受了專訪，據(jù)了解，截止2015年，群星城整體客流量已突破2000萬人次，舉辦各類活動逾1500場，有效會員數(shù)突破6萬。專業(yè)消費者調研數(shù)據(jù)顯示，消費者對群星城所辦活動的整體評價處于行業(yè)較高的水平。

福星惠譽商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理 夏珊
 
 
夏珊：群星城開業(yè)至今，整體經(jīng)營狀況良好，開業(yè)首年即實現(xiàn)盈利，即使在全國范圍內(nèi)，仍屬罕見。群星城接下來將以好獨特、好口碑、好品質、好開心、好收益、好品牌“六個好”作為發(fā)展目標，調整和創(chuàng)新重點放在三個方面。首先，群星城的目標客群年齡段在20-35歲之間，年齡層偏年輕化，對新生事物的接受度較高，未來，群星城將繼續(xù)從目標客群的喜好出發(fā)，一如繼往的在企劃活動上不斷進行新的嘗試，讓整個項目時刻保持新鮮感。其次，群星城將打破零售業(yè)態(tài)品牌同質化的常態(tài)及傳統(tǒng)，引進與群星城調性相匹配，符合目標客群口味的個性化品牌，例如一些首次進入國內(nèi)，或首次進入武漢的新品牌，力求項目常新。第三，一直以來，群星城都秉承“將精細化服務進行到底”的理念，力求從消費者的需求出發(fā)，將服務精細化。未來，群星城將吸取國內(nèi)外優(yōu)秀商業(yè)體的設施設備和員工服務培訓經(jīng)驗，不斷完善購物中心的人性化設施和標準化的服務體系，從而將客戶體驗提升至極致。
 
 
夏珊：購物中心越建越多、越建越大，人們改善生活的欲望越來越強，傳統(tǒng)的購物中心業(yè)態(tài)版塊已經(jīng)不能滿足消費者需求，對于汽車、旅游、人文的需求亦越來越旺。這些也催生了目前購物中心的書店、旅游業(yè)態(tài)的增長。但是我認為，特色品質消費，首先要了解消費者的需求，新一代年輕人需要更加個性化、隨身化的消費體驗。電子競技、動漫、書店、畫展、機器人，這些人文個性的業(yè)態(tài)，既矛盾又統(tǒng)一，非常適合我們目前的主力消費者。
“群星城”是福星惠譽的第一個商業(yè)作品，自開業(yè)以來，就以“最生態(tài)”、“最劇場”、“最藝術”、“最智能”、“最家庭”的五大特色，備業(yè)內(nèi)公認為華中首創(chuàng)劇場式生態(tài)購物中心。從創(chuàng)新和體驗式的角度來說，群星城全面刷新了市民對體驗式商業(yè)的理解和認識。 “時間消費型”概念深受消費者認同，從開業(yè)至今的客流和活躍會員數(shù)量的持續(xù)提高可以證明這一點。
群星城在項目定位之初，重點考慮的是怎樣跳出購物中心的同質化競爭，真正實現(xiàn)差異化，所以將“生態(tài)”和“劇場”這兩個概念深度融入群星城項目，力圖打造一個“生態(tài)型”、“劇場式”的綜合性商業(yè)項目。群星城將繼續(xù)從“生態(tài)”“劇場”“藝術”“智能”等多方面，為武漢百姓打造一座宜家宜居的綜合性商業(yè)體，成為每個家庭的后花園。通過藝術陳列、主題活動、劇場表演、精準營銷和精細化服務，來提高消費者在群星城的停留時間。消費者的需求在不斷變化，我們也會與時俱進，在發(fā)揮現(xiàn)有優(yōu)勢的同時，持續(xù)創(chuàng)新，比如持續(xù)優(yōu)化購物環(huán)境，不斷豐富業(yè)態(tài)品類，大數(shù)據(jù)提升消費者體驗等。
 
 
 
 
夏珊：國內(nèi)一線城市和部分二線城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)逐漸由“租售并舉”的階段，發(fā)展到了以“自持商業(yè)”為主的資產(chǎn)經(jīng)營和資本運營結合的階段，這也意味著商業(yè)地產(chǎn)由粗放的“營銷為王”的時代，逐漸轉變?yōu)楦泳毣?ldquo;運營為王”的時代。該階段同時具有以下三大特征：商業(yè)項目開發(fā)企業(yè)的門檻逐漸提高，商業(yè)運營服務更加精細化，互聯(lián)網(wǎng)技術和思維在商業(yè)運營管理中得到廣泛應用。
目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存在多方面問題。比如商業(yè)定位大同小異，同質化嚴重；部分城市未來商業(yè)面積供需存在失衡傾向，未來投資風險加大；優(yōu)質商業(yè)品牌資源有限，品牌招商競爭加劇；部分開發(fā)商缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗；融資瓶頸制約企業(yè)開發(fā)經(jīng)營模式轉型等。
國內(nèi)很多開發(fā)商是迫于市場壓力，從住宅開發(fā)轉型做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在開發(fā)模式和管理方式上沿用住宅開發(fā)的一套做法——以營銷為主導，以銷售商鋪快速回籠資金為開發(fā)核心，而不是做真正的商業(yè)開發(fā)和運營；對商業(yè)開發(fā)管理的架構和流程缺乏清晰地認識，更不要談對企業(yè)自身商業(yè)發(fā)展的模式和戰(zhàn)略的考慮，這些因素最終導致商業(yè)開發(fā)仍處于初級商業(yè)模式——注重現(xiàn)金流，忽視商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。所以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要摒棄“以住宅開發(fā)模式開發(fā)商業(yè)項目，盲目注重短期現(xiàn)金流，忽視商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展”的思維。另一方面，不能盲目模仿，簡單復制，缺乏特色，在前期的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃和客群定位上沒有充分考慮項目所在地區(qū)的市場特點，加上缺乏后期招商和運營管理能力，導致商業(yè)項目出現(xiàn)招商和運營困難，難以實現(xiàn)預期，甚至出現(xiàn)水土不服，經(jīng)營難以為繼的情況。
 
 
夏珊：商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯分化。一線城市消費能力強、市場容量大，人均商業(yè)面積相對合理，依舊是黃金市場。相比一線城市，多數(shù)二線城市消費能力有明顯差距，商業(yè)項目增速大大高于消費力的增速，人均商業(yè)面積超過行業(yè)警戒線。預計在今后相當長的時期內(nèi)，二線城市都會面臨空置率上升、坪效下降的困難局面。比如，沈陽優(yōu)質零售物業(yè)的空置率就已經(jīng)超過15%，成都寫字樓空置率已高達36%。三四線城市正處于商業(yè)升級換代的一個關口，傳統(tǒng)的商業(yè)項目陸續(xù)讓位于購物中心等現(xiàn)代化商業(yè)形態(tài)，但受制于城市規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平和整體收入水平的限制，商業(yè)市場容量有限，但如果有切合三四線城市市場特點的商業(yè)項目出現(xiàn)，仍然是大有可為。
未來的商業(yè)市場是以客群細分化、服務精細化為核心的市場。以購物中心為例， 中國購物中心正在逐步擺脫盲目追求大而全的傳統(tǒng)的開發(fā)運營模式， 未來購物中心將呈現(xiàn)主題化、多元化和細分化的趨勢。位于一二線城市成熟商圈的購物中心，將多以年輕時尚、休閑娛樂和中高端零售定位為主，匯聚眾多知名特色商業(yè)品牌，以滿足商務消費、社交型消費和家庭休閑娛樂消費為主；而位于城市新興商圈或郊區(qū)的購物中心項目，將多以家庭生活配套或專業(yè)賣場的定位來操作，以滿足家庭生活消費和目的性消費為主；此外，隨著我國城市化進程的不斷推進，特色化的社區(qū)服務型購物中心也將在新興社區(qū)得到快速發(fā)展。
業(yè)態(tài)和品牌組合將出現(xiàn)較大變化。發(fā)達國家中社會零售總額60%以上是產(chǎn)生于服務類業(yè)態(tài)，真正的零售類業(yè)態(tài)只占30%左右。隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，經(jīng)濟結構發(fā)生變化，消費結構也會隨之發(fā)生變化，零售比例下降、服務業(yè)態(tài)大大提高將是一個必然和長期的趨勢。同時，由于零售網(wǎng)購已占社會零售總額的10%左右，且每年仍以兩位數(shù)的比例增長，中低端零售品牌、標準化程度高的商品、傳統(tǒng)百貨商店甚至是大型超市都受到了嚴重沖擊，有的甚至逐漸退出終端渠道。所以，購物中心的業(yè)態(tài)和品牌組合，包括主力店的類型，都出現(xiàn)了較大變化，誰能發(fā)現(xiàn)并運用好新業(yè)態(tài)、新品牌，誰就在競爭中占得先機。
商業(yè)地產(chǎn)與資本開始真正結合。到目前為止，真正靠追求長期回報的資本來支撐商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的企業(yè)還非常少。但是隨著住宅地產(chǎn)的利潤率越來越低，會有更多資本投入商業(yè)地產(chǎn)。2014年，萬科相繼和凱雷資本、東方資產(chǎn)、領匯合作，萬達與光大、嘉實基金、快錢等金融機構合作，東方資產(chǎn)收購上海證大，都是傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)與資本進行結合的嘗試。雖然國內(nèi)適合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點的金融工具仍然匱乏，相信會有更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)尋求與資本的結合，回歸商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)金融的本質，也會有更多的資本認真尋找投資國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的模式和方法。
武漢受城市擴容、軌道交通建設、居民消費實力及需求提升等綜合因素的影響，以楚河漢街和永清商圈等為代表的新興商圈快速發(fā)展，武漢呈現(xiàn)出“多中心化”的全新商業(yè)布局。漢口的零售市場發(fā)展最為成熟，聚集了武漢大部分的中高端百貨和購物中心，各類奢侈品牌在此聚集，區(qū)域內(nèi)整體商業(yè)檔次和消費水平較高。武昌的零售市場正在快速升級換代，區(qū)域內(nèi)整體商業(yè)檔次和消費水平逐步提高，商業(yè)定位更加注重打造年輕、時尚和休閑特色，主力消費客群以年輕時尚和家庭消費者為主。漢陽的零售市場發(fā)展相對滯后，但隨著日本永旺購物中心等超大體量綜合性商業(yè)項目的開業(yè)和軌道交通的加速建設，區(qū)域零售市場環(huán)境有了極大的改善，商業(yè)定位更加注重家庭日常消費需求，主力消費客群以家庭消費者為主。 總體來說，武漢商圈地域化特征明顯。而隨著軌道交通的陸續(xù)建成，武漢商圈升級擴容的同時，商圈間的界線越來越模糊，逐步呈現(xiàn)出相互融合的趨勢，同時也加劇了商圈內(nèi)商業(yè)項目的同質化競爭，迫使武漢商業(yè)項目在商業(yè)主題和市場定位方面的細分度逐步提高，商業(yè)業(yè)態(tài)整合度和豐富度逐漸提升，主流商業(yè)項目業(yè)態(tài)逐步由原來 的“重零售、輕餐飲和娛樂” 向“零售、餐飲、娛樂和生活配套等多業(yè)態(tài)并舉”的方向轉變。
 
 
夏珊：業(yè)態(tài)創(chuàng)新：現(xiàn)在，在購物中心不僅能看到博物館、藝術展，更有甚者設置有醫(yī)院、教堂、警察局等機構，購物中心承載了越來越多的社會化功能。在商場業(yè)態(tài)和品牌升級過程中，重點考慮有特色的新型體驗式業(yè)態(tài)，如臺灣的巧克力工坊、親子廚房、咖啡博物館、巴士餐廳，還有備受關注的虛擬超市等，既能帶來新奇體驗，同時調整和補充了當前項目休閑娛樂業(yè)態(tài)的不足。
營銷創(chuàng)新：對于會員營銷，以往的買贈、積分倍送等已經(jīng)不能激起客戶的興趣。在營銷上也需要創(chuàng)新思考，例如，各類明星活動和秀場進入購物中心；引進電視臺和電臺現(xiàn)場，如中國好聲音區(qū)域性海選、世界小姐區(qū)域海選等。
服務創(chuàng)新：社區(qū)化的服務也逐步被廣泛應用：例如購物中心設置母嬰室、親子衛(wèi)生間、小孩托管處、寵物寄養(yǎng)及寵物清潔區(qū)、行李寄存、輪椅租借處等。
盈利模式創(chuàng)新：剛才提到的，業(yè)態(tài)、體驗、O2O等方面的創(chuàng)新，都屬于傳統(tǒng)盈利模式下的創(chuàng)新，根本目的是通過提升購物中心人氣來提升租金，從而達到盈利的目的。對于開發(fā)商來說，自持物業(yè)越來越多，對運營收益要求自然越來越高，而收益不僅僅來自于租金或利潤收入，還應該尋求多樣化的收益來源。因此，商業(yè)地產(chǎn)圈也涌現(xiàn)出了一些新的盈利模式。（來源：贏商網(wǎng)）