采訪｜張恒哲  鄭天銘



        ●  人物名片：梅林，武漢高盛智信商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃公司總經(jīng)理。10多年來，梅林帶領(lǐng)專業(yè)團(tuán)隊聚焦湖北三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)（特別是商業(yè)綜合體）的策劃、招商、運(yùn)營領(lǐng)域，服務(wù)的商業(yè)項目達(dá)到了數(shù)十個，并與一些知名商家建立了深入、廣泛的合作關(guān)系，成為湖北地區(qū)頗具競爭力的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商。

        提起商業(yè)地產(chǎn)，人們總會想起繁華大都市，但，也有人選擇將目光聚焦三、四線城市。武漢高盛智信商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃有限公司總經(jīng)理梅林就是這其中的一位杰出代表。自2008年公司轉(zhuǎn)型伊始，梅總就將目光聚焦在了三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域。多年的操盤實踐，讓梅總對湖北省內(nèi)三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有了更多了解、更深思考。
        最近，梅林先生結(jié)合自己的親身經(jīng)歷，提筆完成《商業(yè)地產(chǎn)操盤實錄》一書，期望藉此能為湖北商業(yè)地產(chǎn)界不斷總結(jié)、創(chuàng)新貢獻(xiàn)自己的力量。為此，《武漢房地產(chǎn)》雜志與億房網(wǎng)走進(jìn)武漢高盛智信，就湖北省內(nèi)三四線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀的一系列問題采訪了梅林先生。

縣級城市的商業(yè)綜合體只有第一名沒有第二名
        采訪伊始，梅林在介紹公司時非常簡單： 高盛智信的業(yè)務(wù)范疇其實非常窄，我們只專注于湖北省內(nèi)三四線城市最具競爭力和代表性的商業(yè)綜合體項目，無論是麻城廣場、紅安將軍城中央大街、蘄春棕盛廣場、還是咸寧沃爾瑪購物廣場、隨州閩江國際廣場，我們只操作“5個最的商業(yè)綜合體”，即：地段最繁華、規(guī)模最合理、業(yè)態(tài)最齊全、配套最完善、開發(fā)商最睿智。對于商業(yè)項目的選擇，我們有自己的標(biāo)準(zhǔn)，并不是商業(yè)綜合體我們就會接手，我們參與的一定是上述5個最的項目，為什么這么選擇？是因為我們對于未來三四線城市商業(yè)綜合體發(fā)展方向有兩個預(yù)判：一、三四線城市現(xiàn)有商業(yè)已經(jīng)落伍，需要更新?lián)Q代，一定會出現(xiàn)能代表未來商業(yè)發(fā)展趨勢的商業(yè)綜合體；二、四線城市，只能存活一個商業(yè)綜合體，也就是說，在四線城市里，商業(yè)綜合體項目只有第一名，沒有第二名，第二名的結(jié)局就是被淘汰。                 第一個預(yù)判的依據(jù)，來源于我們發(fā)現(xiàn)，即使是在地級、縣級城市，如今市民出來逛街的主要目的也都不再是單純的購物，更多的是希望出來聚會、聚餐、娛樂、休閑等等，而能滿足這種復(fù)合功能需求的只有商業(yè)綜合體（傳統(tǒng)步行街很難滿足休閑娛樂需求）。第二個判斷的依據(jù)是，中小城市的成熟商圈范圍很少，尤其是四線城市，只有一個商圈。這些四線城市人口規(guī)模往往只能支撐起一個商業(yè)綜合體，所以，具備“5個最”的商業(yè)綜合體在縣級城市往往能產(chǎn)生極強(qiáng)的轟動效應(yīng)，顛覆舊有的商業(yè)格局。
        但不幸的是，眼下很多三、四線城市商業(yè)綜合體的開發(fā)已經(jīng)過量了，出現(xiàn)大量商業(yè)泡沫。梅林告訴筆者，因為工作的關(guān)系，自己幾乎走遍了湖北省內(nèi)大部分三四線城市，但多數(shù)三四線城市都存在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過量的問題（咸寧溫泉區(qū)一條街上建設(shè)了7個商業(yè)綜合體）。一方面是三四線城市人口外流明顯（人口流動方向是山民變村民、村民變居民、居民變市民、市民變移民）；另一方面是中小城市的商業(yè)開發(fā)出現(xiàn)過度開發(fā)、野蠻生長。
        尤其是目前三四線城市住宅市場不景氣，這更會擠出部分資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。在大悟縣，一個臨街商鋪項目數(shù)年前的銷售價格是1萬/㎡，但到了2015年商鋪價格已經(jīng)上漲到了3萬/㎡而且一鋪難求。這樣的利潤及回報示范，必定會造成更多的資金向三四線城市商業(yè)地產(chǎn)涌進(jìn)。”

當(dāng)前三四線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱、問題多
        三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱的原因究竟在哪？梅林用幾組數(shù)據(jù)向筆者勾勒了目前三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱背后的原因。“在三四線城市，有商鋪可以賣到6-7萬/㎡，超過武漢市大部分商鋪價格。高盛智信曾服務(wù)過蘄春棕盛廣場，開盤第一天銷售收入就超過3億元，其銷售速度及利潤空間對傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)商是極具誘惑力的。眾所周知，三四線城市的住宅價格和武漢市住宅的差價非常大，但是，三、四線城市商鋪的售價卻與武漢市不少商鋪的售價基本持平。這些都會刺激開發(fā)商轉(zhuǎn)向開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，尤其是在當(dāng)前三、四線城市住宅普遍去化困難的情況下，更是如此。在咸寧崇陽，有開發(fā)商以1500萬/畝（注：相當(dāng)于22727元/平米）的價格拿地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。這一價格的確驚人，筆者查閱資料發(fā)現(xiàn)，2013年越秀漢口精武地塊雙料地王價格也才12617元/平米。    
        熱度雖高，問題不少。首先是不少開發(fā)商理念還停留在傳統(tǒng)住宅開發(fā)的思維模式上，第二是部分開發(fā)商管理 團(tuán)隊不專業(yè)，第三是專業(yè)操盤人才嚴(yán)重匱乏，第四、部分品牌商家放慢開店步伐導(dǎo)致招商壓力加大。梅林進(jìn)一步分析道：部分三四線城市開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)復(fù)雜、融資渠道不暢、團(tuán)隊不專業(yè)、沒有資源也不愿意整合資源，只想把商業(yè)項目當(dāng)豬養(yǎng)，不想也沒實力把項目當(dāng)兒子養(yǎng)，是大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)失敗的根源。
        所以，我們總結(jié)的目前三四線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在四大矛盾：一是商業(yè)地產(chǎn)的增長速度超過了住宅的開發(fā)速度；二是商業(yè)項目的增長速度超過了店家開業(yè)的速度；三是店家開店的速度又超過了居民消費(fèi)能力的實際增長速度；四是電商沖擊越發(fā)明顯，三四線城市商業(yè)綜合體也難幸免。

新一代三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商正在涌現(xiàn)
        在我們接觸到的開發(fā)商中，可能只有10%的開發(fā)商最后能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有所斬獲。采訪過程中，梅林不斷強(qiáng)調(diào)著自己對開發(fā)商的觀察：三四線城市開發(fā)商分為“三類”；即先知先覺；后知后覺；不知不覺，先知先覺者少，大部分是后知后覺，還有更多開發(fā)商則是在不知不覺中被淘汰，以前一不小心在住宅地產(chǎn)發(fā)了財，現(xiàn)在一不小心在商業(yè)地產(chǎn)中破產(chǎn)，而且破的很慘。
       “新一代三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商正在這種分化中孕育，今后三、四線城市優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必然會具備以下幾個條件：至少經(jīng)歷過1個商業(yè)地產(chǎn)項目的洗禮、有資金積累、對城市區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展有好的預(yù)判、有信得過的管理運(yùn)營團(tuán)隊。”
        這10%的商業(yè)開發(fā)商目前看來和其他開發(fā)商究竟有哪些區(qū)別？面對筆者的疑問，梅林用自己親歷的兩則招商插曲來回答了筆者的疑問。前段時間，我們所服務(wù)的某商業(yè)項目開發(fā)商，問我最近的招商進(jìn)度為何偏慢，我問開發(fā)商怎么得出這個結(jié)論，不料對方回答：最近你們招商團(tuán)隊的接待費(fèi)用報銷頻次明顯減少，我看這一指標(biāo)，就知道最近招商進(jìn)展不大。
        另一則故事則是前段時間一位開發(fā)商問我們?yōu)槭裁礇]有與沃爾瑪、金逸影院、蘇寧電器等商家深入溝通、積極引進(jìn)，我回答稱這些大品牌要求很苛刻，我們這個項目暫時還達(dá)不到這些大品牌的要求。開發(fā)商跟我說：我們做商業(yè)商業(yè)綜合體，不要只關(guān)注短期租金、利潤，如果沒有招到最優(yōu)秀的品牌，或者這些優(yōu)秀的品牌入駐競爭項目，到時候項目運(yùn)營不成功，我們會更被動，哪里還有效益和利潤。我們沒有別的選擇，只有全力把這些優(yōu)秀的商家資源都招進(jìn)來，才能在未來3~5年市場競爭中掌握更大的主動權(quán)。”
        由此可見，這些新型開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的每一個環(huán)節(jié)都很重視、舍得投入，同時也極具前瞻性眼光，顯然，這些開發(fā)商在未來的商業(yè)地產(chǎn)競爭中會占據(jù)更多的優(yōu)勢。有的開發(fā)商連商業(yè)運(yùn)營管理公司都遲遲不愿組建，在關(guān)乎商場業(yè)態(tài)配比的招商事宜上對租金高低過于拘泥，這顯然都不是新一代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)有的覺悟和素質(zhì)。”

遇上不可復(fù)制的地塊 時代正給予我們機(jī)會
       雖然競爭激烈，雖然商業(yè)地產(chǎn)仍然野蠻生長，但梅林對三、四線城市商業(yè)綜合體的發(fā)展仍然非常看好。“不少三、四線城市城區(qū)中心的老影院、老中學(xué)搬遷，最終所呈現(xiàn)出來的三面臨街、甚至是四面臨街、極具商業(yè)價值的地塊，這實在是這個時代給予商業(yè)地產(chǎn)人的絕好機(jī)會。我不敢說今后還有多少這樣的機(jī)會，但至少是前所未有的。
但布料再好也需要高水平的時裝設(shè)計師，如果面對這樣的地塊，開發(fā)商有思想、有實力，并能和各方合作伙伴充分協(xié)作，同時具備天時、地利、人和，這樣的商業(yè)項目才能最終成功。而且，隨著新一代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的涌現(xiàn)，他們更可能主動、有選擇地去開發(fā)、收購商業(yè)項目，未來三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)一定會更精彩。”
       “但是，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域鮮有常勝將軍。”采訪最后，梅林用這句話為當(dāng)前三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)機(jī)遇風(fēng)險、并存的現(xiàn)實冷峻作結(jié)。商業(yè)項目，不論有多少優(yōu)點，只要有一個缺點，項目最后的結(jié)局就可能失敗。商業(yè)綜合體從前期拿地到規(guī)劃設(shè)計、再到招商、銷售、運(yùn)營管理，每一個環(huán)節(jié)都不能出差錯，商業(yè)項目才有成功的可能性，我們要做的，就是不斷更新自己的商業(yè)理念、知識結(jié)構(gòu)及操作水平，協(xié)助開發(fā)商打造一個引領(lǐng)市場潮流并無愧于商業(yè)地塊的商業(yè)作品。