朱喜平：商業(yè)地產(chǎn)人應(yīng)有“禪者的初心”

采訪|  張恒哲  鄭天銘

 

     

      朱喜平先生，昂達(dá)投資創(chuàng)始人、執(zhí)行董事，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟上海商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會常務(wù)理事、上海交通大學(xué)海外教育學(xué)院中國商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA班特聘講師。1995年加入零售行業(yè)，曾在高力國際、高緯環(huán)球、美橋資產(chǎn)管理擔(dān)任高管，對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位、購物中心運(yùn)營、商業(yè)團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)、商業(yè)地產(chǎn)金融投資等方面均有獨(dú)到的認(rèn)識。

    2015年3月28日，朱喜平先生應(yīng)邀來武漢參加湖北首屆體驗(yàn)式時代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇，并在大會現(xiàn)場接受了武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會的《武漢房地產(chǎn)》雜志和武漢房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站億房網(wǎng)的聯(lián)合專訪。

采訪中，朱喜平先生從當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一些細(xì)節(jié)出發(fā)，介紹了自己對這個行業(yè)的熱愛和正在努力的方向。作為一名武漢籍的商業(yè)地產(chǎn)界資深人士，朱先生向記者表示：惟楚有材，在商業(yè)地產(chǎn)界也有不少湖北籍同仁做的非常不錯，武漢本土的商業(yè)創(chuàng)新能力也很強(qiáng)，很多優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在全國都頗有聲譽(yù)，他很看好武漢商業(yè)物業(yè)未來的升值空間。

 

朱喜平：商業(yè)是一個生態(tài)，獨(dú)木難成林。商業(yè)項(xiàng)目原本是一個為大家提供交易的平臺，但平臺被切割后，大家選擇業(yè)態(tài)的邏輯會各不相同，最后商業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)給大家的就是一個雜亂無章的形象?；蛘?，大家跟風(fēng)，都一起去開餐廳、都一起去開足浴按摩等等，最后的結(jié)果是大家都沒有生意做，整個項(xiàng)目也日漸凋零。

    其實(shí)，對一個商業(yè)體來講，客群的價(jià)值是可以被相得益彰的業(yè)態(tài)重復(fù)利用的，一旦散售，各自為政，這些目標(biāo)都無法實(shí)現(xiàn)，最終只能集體衰退，資產(chǎn)的價(jià)值也很難提升。所以說，全城熱銷的項(xiàng)目其實(shí)只是開發(fā)商成功了，并不代表小業(yè)主也能成功。一句話，散售違背了商業(yè)地產(chǎn)的屬性。

 

朱喜平：其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，升級其實(shí)也是我們整個國家經(jīng)濟(jì)形態(tài)的一個側(cè)面。有人做過研究，目前國內(nèi)一線城市零售商業(yè)物業(yè)的年均租金回報(bào)率約為3%-4%之間，比國際上通行的商用物業(yè)6%-8%的投資回報(bào)率低了很多。這種現(xiàn)象其實(shí)反應(yīng)了中國商業(yè)地產(chǎn)存在投資回報(bào)失衡的結(jié)構(gòu)性問題。

    稍加觀察，我們就會發(fā)現(xiàn)，香港的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商更喜歡在城市的核心區(qū)域花高價(jià)去買地，很少見到香港的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商去城市新區(qū)拿地建商業(yè)綜合體。相反，國內(nèi)的很多開發(fā)商，包括萬達(dá)，都有在城市新區(qū)拿地建商業(yè)地產(chǎn)的先例。實(shí)際上，國內(nèi)不少從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商依然在按照低價(jià)拿地然后售出這樣的住宅開發(fā)思路在做商業(yè)地產(chǎn)。但時代在發(fā)展，現(xiàn)在僅靠信息、技術(shù)不對稱來賺取高額利潤的日子正在一點(diǎn)點(diǎn)遠(yuǎn)去，商業(yè)地產(chǎn)必須通過緊緊圍繞終端用戶思維來重新構(gòu)思，升級，才能實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展。

 

朱喜平：其實(shí)，房企的日子一直都不輕松。什么原因？因?yàn)榉科笥袃蓧K成本一直是居高不小，一個是土地，一個是融資。大家都知道，如今是面粉比面包貴，這個講的就是地價(jià)高；另外一個是融資成本高。我此前看過一個數(shù)據(jù)，中國房企的融資平均成本大約是18%，而且很多民營背景房企拿不到銀行貸款。

 

朱喜平：目前就我所接觸了解的國際商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資人來看，提及的武漢商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的比較少。這其中的原因并不是武漢商業(yè)地產(chǎn)不好，而是目前武漢的商業(yè)地產(chǎn)還處于一個高速發(fā)展的時期，很多商業(yè)不動產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值還不太穩(wěn)定。

   比如，境外資本愿意來武漢投資買下一整棟樓，但是，目前武漢還是一個“上萬個工地正在轟鳴”的城市，具體到每一個地段都還有很多不確定性，沒有人知道買下整棟樓后3-5年內(nèi)，旁邊、周邊還會豎起怎樣的商業(yè)樓宇，到時候你購買樓宇的價(jià)值會升還是會貶呢？所以，多數(shù)境外資本還徘徊在北京、上海這樣的一線城市。

   但武漢是一個人口迅速導(dǎo)入型城市，加之高鐵、和周邊城際鐵路的開通，武漢對周邊城市的虹吸效應(yīng)還會持續(xù)，所以，對于武漢商業(yè)物業(yè)的投資前景，我是非常看好的。

 

朱喜平：有的。商業(yè)地產(chǎn)招商難，其實(shí)反應(yīng)實(shí)質(zhì)是我們的商業(yè)同質(zhì)化，品牌數(shù)量稀缺的問題。這和我們對品牌創(chuàng)新的知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)法制力度不足有一定的關(guān)系，山寨、跟風(fēng)、抄襲之風(fēng)很嚴(yán)重。比如大家身邊經(jīng)常發(fā)生的跟風(fēng)炒股、跟風(fēng)投資房產(chǎn)等等。商業(yè)地產(chǎn)要繁榮，很大程度上也是依賴商業(yè)品牌創(chuàng)新帶來的品牌豐富。

 

朱喜平：武漢是我的故鄉(xiāng)。武漢作為中國商業(yè)重鎮(zhèn)，武漢商業(yè)人才濟(jì)濟(jì)，均有非常強(qiáng)的商業(yè)創(chuàng)新能力，比如萬達(dá)漢街、武漢天地、群星城、花園道、黃陂百聯(lián)奧特萊斯、光谷步行街、宜家購物中心、永旺城等項(xiàng)目，都是非常優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。我在外地工作，也常常能遇到不少從事商業(yè)地產(chǎn)的湖北同鄉(xiāng)，他們的工作都非常優(yōu)秀。惟楚有材，希望湖北各界商業(yè)地產(chǎn)同仁今后能加強(qiáng)交流，做出更大業(yè)績。

 

朱喜平：其實(shí)國外的同行看項(xiàng)目，和我們自己看，確實(shí)很多時候得出的結(jié)論不一樣，這個主要原因還是一個“時差”問題。像歐美、日本一些國家的商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展的歷史長，都已經(jīng)走過了從混沌——繁榮——有序的這么一個階段，他們看問題，就能看到更遠(yuǎn)、更多的可能，在他們看來，武漢未來的商業(yè)地產(chǎn)完全還可以有更多更好的事物涌現(xiàn)，所以，他們往往比較樂觀。而我們國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)大約從2002年起步，發(fā)展時間短，大家可能還不能完全預(yù)料到未來的可能，所以，得出的結(jié)論也就不一樣。

 

朱喜平：這個有兩個層面的原因，一個微觀的，開發(fā)商內(nèi)部拿到地之后，都希望能把容積率盡可能做高一點(diǎn)，開發(fā)商聘請的建筑設(shè)計(jì)公司也不能違背開發(fā)商的意圖擅自將容積率降低，于是大體量設(shè)計(jì)方案就出爐了。我把這稱為盲目。這就是很多開發(fā)商聘請第三方商業(yè)地產(chǎn)顧問公司來做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)策略顧問的原因。另外一個原因是部分政府官員好大喜功的政績觀在推波助瀾，對大項(xiàng)目很看重。比如目前在部分政府官員眼中，有沒有開萬達(dá)廣場成為當(dāng)?shù)卣囊患笫拢@也容易造成不切合實(shí)際的大體量商業(yè)涌現(xiàn)。

 

朱喜平：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)人才缺口非常大，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人才的培養(yǎng)及成長速度，中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)人才泡沫，就是人們常說的“洗澡員工”——履歷很漂亮，但是一遇到具體事務(wù)就有拿捏不到位的感覺。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地、開發(fā)、招商、運(yùn)營、商業(yè)成熟，這個過程一般都會有5-10年，職場不是有10000小時理論嗎？專注才能專業(yè)，要多練盤。很多商業(yè)地產(chǎn)人主要是沒有機(jī)會去實(shí)操、去練盤。

說到知識更新，我覺得目前商業(yè)地產(chǎn)人起碼要有運(yùn)營知識、金融知識、和擁抱互聯(lián)網(wǎng)的心態(tài)?；ヂ?lián)網(wǎng)帶給我們的是“碎片化的時代”，我自己很看重用碎片化的時間來學(xué)習(xí)，同時要愿意分享，習(xí)慣碰撞，不要藏著掖著。引用日本著名禪師鈴木俊隆的“真正的高手，就是每天把自己當(dāng)作新手”，中國也有類似的古訓(xùn)，“朝聞道，夕死可矣”，商業(yè)地產(chǎn)人就應(yīng)該有這樣一種學(xué)習(xí)、交流、修行的情懷。

 

朱喜平：2014年年底開始創(chuàng)業(yè)，主要是為中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提供商業(yè)定位顧問、投融資咨詢、商業(yè)管理內(nèi)訓(xùn)等服務(wù)，希望對中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有所貢獻(xiàn)。我從去年12月份開始在上海交大海外學(xué)院擔(dān)任中國商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA班特聘講師，與交大海外學(xué)院總裁班的同學(xué)們分享商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)與心得。我今年工作重心建立具有合伙人精神的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，探索適合中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需求的咨詢服務(wù)模式。今后希望在中國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)、海外不動產(chǎn)投資服務(wù)等領(lǐng)域有所作為。

 

朱喜平：萬達(dá)，據(jù)我了解，一直以來應(yīng)該是有海外融資渠道的，比如麥格理銀行，所以，我覺得王健林先生應(yīng)該是一開始就知道商業(yè)地產(chǎn)需要密集的資金投放這一金融特征的，王總具有遠(yuǎn)見。萬達(dá)現(xiàn)在主要問題在于持有物業(yè)的租金回報(bào)太低，前段時間不是有數(shù)據(jù)公布說，全國109個萬達(dá)廣場，一年的租金收入還不到100個億，所以，萬達(dá)最后的出路必然是IPO。萬達(dá)去年12月在港股IPO,但是破發(fā)了，這說明，像萬達(dá)這樣的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍者，也有自己的迫不得已。在武漢，我們也注意到萬達(dá)在中山大道上的項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)更名了，這很可能是萬達(dá)當(dāng)年建設(shè)這一項(xiàng)目時與投資方也有協(xié)議。萬達(dá)現(xiàn)在品牌已經(jīng)搭建起來了，下一步輕資產(chǎn)模式的選擇也會是當(dāng)然之選。

龍湖地產(chǎn)最近從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面的消息我還不是特別了解，所以不方便評述。但是根據(jù)此前的了解，龍湖地產(chǎn)的特點(diǎn)是會用人，對產(chǎn)品非常專注，并請了不少國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)專家?guī)兔Τ鲋\劃策。

至于深國投，這是一家國有背景的商業(yè)地產(chǎn)投資基金公司。它的大股東之一是華潤置地，在香港，深國投也有自己的基金融資平臺。深國投打造印象城系列曾經(jīng)也是與美國西蒙地產(chǎn)有合作的。

應(yīng)該說，這幾年，國內(nèi)一些房地產(chǎn)公司開始向國外學(xué)習(xí)、嘗試進(jìn)行房地產(chǎn)金融方面的創(chuàng)新，但這同時也需要國家法律給予一些空間。做商業(yè)地產(chǎn)一定要有房地產(chǎn)金融產(chǎn)品支持。