采訪| 楊佳   編輯| 張恒哲

  
                                                              
                                                             
        20年前，袁嘉驊以凱德進(jìn)軍武漢、收購民眾樂園后的第一批運(yùn)營團(tuán)隊身份飛抵武漢，彼時王家墩機(jī)場還在，武漢CBD尚無，今日熙熙攘攘的光谷只是菜地一片。在他的操盤下，民眾樂園以時尚化、個性化的風(fēng)格成為武漢最為熱絡(luò)的潮流達(dá)人聚集地。
        20年后，他再度來到武漢，身份是凱德商用華中區(qū)&東北區(qū)總經(jīng)理，全面負(fù)責(zé)兩個區(qū)域所有商場的投資、發(fā)展和運(yùn)營。
        他說，武漢是凱德在中國的投資重鎮(zhèn)之一，有機(jī)遇也有挑戰(zhàn)；有70多億元的已投資項目，未來將繼續(xù)深耕。
在他眼里，當(dāng)前凱德在武漢的項目并不能完整代表公司實力，凱德的真正實力是在核心區(qū)域操盤綜合體項目，凱德在此還缺乏一個地標(biāo)性項目，在時機(jī)合適時，不排除考慮來福士廣場落地武漢。

方方、麻木與老民眾樂園——20年前凱德來武漢寫故事
        袁嘉驊是新加坡人，1996年屬于他首次來武漢，彼時，凱德剛進(jìn)入內(nèi)地市場，他屬于打前站的生力軍，成功與否，皆在他帶領(lǐng)的團(tuán)隊打磨操練。
       于是在當(dāng)時的民眾樂園，許多人漸漸看到了各類武漢自創(chuàng)品牌，見證了第一家美甲店的開業(yè)，更有紋身店的引入，打造了武漢首家IMax影城。如果說不撞衫是某些愛美的姑娘們的獨(dú)特要求，那么首選必然是民眾樂園，趕時髦就必須來民眾樂園逛逛，袁嘉驊在民眾樂園任職的四年時間內(nèi)，造就了它翻天覆地的變化，甚至受到了某一年圣誕節(jié)民眾樂園舉辦慶典活動涌入十萬多人的“驚嚇”。從人氣上來說，當(dāng)時的民眾樂園無疑非常成功。
       “民眾樂園算是武漢人商業(yè)頭腦得以最佳體現(xiàn)的一個地方。”袁嘉驊做出這個評價，是因為當(dāng)年在此創(chuàng)業(yè)的主流人群，出乎意料的是多為剛畢業(yè)的二十多歲的大學(xué)生，他們?nèi)ネ獾厝〗?jīng)學(xué)習(xí)，本土落地經(jīng)商，并自成一派。
        在20年的時間內(nèi)，民眾樂園經(jīng)歷了幾次品牌調(diào)整，最近的一次是在去年，凱德投資一個多億對內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行改造升級，除了慣常堅持的自創(chuàng)、時尚、本土服飾品牌引入外，還大大的增加了餐飲業(yè)態(tài)的比例，它以滿租的狀態(tài)于5月2日以全新面目亮相于中山大道。
        但到6月，民眾樂園便遇上了中山大道為期兩年的綜合改造，為地鐵六號線施工全方位讓道，人流、客流無疑都受到一定影響。
        采訪中，袁嘉驊坦言，民眾樂園因此在經(jīng)營方面遇到了一些困難，但并非不可攻克，很多租戶選擇了守店，這是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。凱德打算借這個機(jī)會，對商場進(jìn)行再度包裝，幾個月后，將會有一些新的品牌元素在這兒得以呈現(xiàn)。他更迫切希望的是政府能夠盡快的把燃?xì)庖M(jìn)來，以便他們持續(xù)加大餐飲業(yè)態(tài)比例。
        有意思的是，這并不是民眾第一次遭遇道路整改，老民眾樂園于1997年開業(yè)，1998年中山大道封路一年做馬路整改，后來的情況就跟現(xiàn)在的情況一樣，遇到些許困難，沉下心來做好商業(yè)布局及其他準(zhǔn)備，馬路開通之后的重啟，接下來就是民眾火爆好多年。
        在現(xiàn)階段高樓聳立、商圈云集的武漢，袁嘉驊并未找到此前他生活的影子，一切都被推翻新建，但在他心里對武漢最初始、最深刻影響的兩個詞，是作家方方，交通工具——麻木。在美食方面，念念不忘的則是熱干面與排骨藕湯。

武勝路、中北路、古田二路——凱德三座“城池”玩轉(zhuǎn)不一樣的兩鎮(zhèn)
        凱德目前在武漢運(yùn)營的購物中心除了凱德廣場•武勝和凱德新民眾樂園之外，將于今年9月開業(yè)的還有位于中北路的凱德•1818，在2016年底，凱德古田購物中心將先于寫字樓、SOHO部分營業(yè)。
        提到目前為武漢市民所熟悉的凱德廣場•武勝，袁嘉驊對這家購物中心充滿信心：“雖然受到地鐵施工的影響，但這家開業(yè)兩年多的購物中心目前是漸入佳境，連續(xù)兩年客流量和銷售額都呈現(xiàn)兩位數(shù)的增長”，客流量和銷售業(yè)績增長帶來的最直觀影響是租戶收益穩(wěn)定。
        潮流時尚是凱德廣場•武勝的定位，雖然涵蓋了服裝、餐飲、兒童、生活配套等全業(yè)態(tài)，但在業(yè)態(tài)布局和品牌引進(jìn)上也不乏亮點(diǎn)，如引入受年輕人青睞的it旗下的數(shù)個時尚潮牌，并且首次引入海底撈、太興等餐飲，這一模式將會被復(fù)制到凱德•1818，卻又有所不同。袁嘉驊透露，在餐飲品牌方面，凱德•1818將會有頗多的武漢首店，吃貨們完全可以大快朵頤。
        全年齡段家庭客群，則是古田項目購物中心的定位，這個總建面約24.5萬方，投資額度為33.9億的綜合體由1棟購物中心、2棟辦公樓和1棟SOHO組成，其中，購物中心建筑面積約16萬方，甲級寫字樓建筑面積約6萬方，高檔SOHO面積約2.5萬方。項目凈用地面積達(dá)51200平方米，地上地下共計3000個停車位。它的目標(biāo)客戶群體，是主力輻射漢口西部消費(fèi)人群。
        下一步凱德會在武漢做什么？無疑是打造一個城市級地標(biāo)綜合體項目，瞄準(zhǔn)全武漢乃至華中區(qū)的消費(fèi)客群。在袁嘉驊及其背后的經(jīng)營管理團(tuán)隊看來，盡管凱德當(dāng)前在武漢的發(fā)展有機(jī)遇、有挑戰(zhàn)，但并不能完整代表公司實力，凱德的真正實力在于在核心區(qū)域操盤綜合體項目，武漢還缺一個地標(biāo)性項目，比如地鐵上蓋的來福士廣場。因此，他也不諱言，時機(jī)恰當(dāng)?shù)臅r候，凱德將繼續(xù)在武漢“加碼”。

住宅VS服務(wù)公寓——前瞻性與全局性的挑戰(zhàn)
        凱德在武漢僅有一個住宅項目——凱德•知音的湖，位于后官湖，這一如今被“中法生態(tài)新城”概念熱炒的片區(qū)，有別于凱德的商業(yè)項目身處鬧市的選址，這一項目最大的優(yōu)勢莫過于生態(tài)環(huán)境良好，后續(xù)開發(fā)潛力大。
        但此前，這一項目甚至這一片區(qū)的住宅并不算熱賣，這一項目賣了三年時間還未售賣一空，因此，有質(zhì)疑聲說這一項目是否為凱德中國在武漢投資的一個敗筆。
        凱德人顯然不同意這一看法，在袁嘉驊看來，不遠(yuǎn)的將來，在基礎(chǔ)設(shè)施落實到位的情況下，會有越來越多的人喜歡后官湖這一宜居的地方。此刻出手的剛需人群，定然會在以后覺得出手的正確，他甚至拿出了多年前凱德在上海選址浦東陸家嘴的案例來注解“前瞻性”一詞。多年前，上海陸家嘴還不是金融中心，而只是一片菜地，后來慢慢衍變?yōu)辄S金寶地。因此，無論是對于凱德來說，還是武漢的老百姓來說，后官湖都是一個非常具有升值潛力的板塊。
       “隨著2014年‘中法武漢生態(tài)示范城’落戶后官湖，目前有很多大的開發(fā)商紛紛在后官湖拿地，也證明了我們當(dāng)初選擇的前瞻性”。
        袁嘉驊介紹，自去年“中法武漢生態(tài)示范城”規(guī)劃發(fā)布以來，凱德•知音的湖項目來電、來訪、成交數(shù)據(jù)都在穩(wěn)步上升。據(jù)統(tǒng)計，目前該項目來電來訪中，近約30%的客戶對“中法生態(tài)新城”的規(guī)劃極為關(guān)注，另外約有20%的成交客戶購買因素是因該規(guī)劃的價值展望，判斷樂觀。
        相較于商業(yè)項目的醒目，住宅項目的間或宣傳，凱德的服務(wù)公寓則保持了低調(diào)奢華的調(diào)性。作為服務(wù)公寓類產(chǎn)品全球最大的供應(yīng)商，凱德旗下的雅詩閣集團(tuán)在內(nèi)地有近14000套公寓，武漢的兩處服務(wù)公寓分別為武勝路的盛捷服務(wù)公寓、沌口的馨樂庭服務(wù)公寓，共有506套，為當(dāng)前武漢唯一兩個國際服務(wù)公寓，主要提供兩室一廳、三室一廳的房間類型，居家感強(qiáng)、服務(wù)周到是其能夠吸引租客的最大原因，多數(shù)時候滿租是對其經(jīng)營業(yè)績的一個最佳注解，在服務(wù)群體里，多數(shù)為對企業(yè)服務(wù)正是其敢于低調(diào)不宣傳的原因，租客很多為在這些企業(yè)工作的外籍管理人員，他們一般會選擇一個月以上的租期。
        “在武漢，我們最大的客戶是東風(fēng)本田、東風(fēng)日產(chǎn)這些日本企業(yè)，沌口以法國人租客居多，但因為那邊已基本滿租，所以很多人就住到了武勝路店，每天班車上下班。”談及經(jīng)營狀況，袁嘉驊非常滿意，“雅詩閣進(jìn)入中國也近20年了，其規(guī)模效應(yīng)業(yè)已形成。武漢作為華中核心，是外資投資重鎮(zhèn)，相信我們的國際管理能力結(jié)合對本地需求的了解，定能在這個市場大有作為。”

以資產(chǎn)優(yōu)化應(yīng)對商業(yè)同質(zhì)化
        不同于萬達(dá)廣場深入到二三線城市的發(fā)展運(yùn)營模式，當(dāng)前凱德中國并無在湖北省內(nèi)新城市布局的相關(guān)計劃。
“我們比較喜歡深度挖掘一個城市的潛力，只有在一個城市深耕成功， 才會有下一站的動作，所以，你們不會看到凱德在內(nèi)地瘋狂拿地，而是一步一個腳印，一座城市多個布局”。
        袁嘉驊如是回答其在湖北的發(fā)展戰(zhàn)略。
在被問及武漢商業(yè)遍地開發(fā)，商業(yè)同質(zhì)化甚至過剩時，他仰仗凱德進(jìn)入中國市場21年的經(jīng)驗表示：凱德并不懼怕同質(zhì)化，以資產(chǎn)優(yōu)化來應(yīng)對同質(zhì)化，便是一直以來的解決之道。他認(rèn)為，同質(zhì)化主要體現(xiàn)在硬件方面，凱德的核心競爭力便在于運(yùn)營，他們會在商場的生命周期里，每隔3-5年便進(jìn)行相關(guān)的資產(chǎn)優(yōu)化，進(jìn)行商場再投資。租戶之所以選擇凱德，是因為凱德善于研究周圍客群有哪些需求，能夠找準(zhǔn)細(xì)分市場。
        他認(rèn)為，武漢現(xiàn)有的1100萬人口，有足夠的購買力和需求。
        他表示，凱德在運(yùn)營地鐵上蓋綜合體方面有經(jīng)驗，目前凱德中國在上海的人民廣場、中山公園、漢中路等三個人流量最大的站點(diǎn)就建設(shè)了三個地鐵上蓋綜合體，如果有機(jī)會，自然也希望能夠與武漢地鐵結(jié)緣。（本文來源系武漢新浪樂居）