采訪| 張恒哲

 

 

張濤，武漢資深房地產(chǎn)策略顧問，武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會之“武漢房地產(chǎn)企業(yè)高峰沙龍”特約顧問及發(fā)起人。具有25年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，歷任多家知名房地產(chǎn)企業(yè)高管，主持開發(fā)了多項大型房地產(chǎn)項目。日前，就新形勢下房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、武漢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢、企業(yè)高峰沙龍等話題，本刊對他進行了獨家專訪。

 

張濤：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)在武漢地區(qū)應屬發(fā)展的初級階段，由于十多年來以住宅為主體的房地產(chǎn)發(fā)展保持著迅猛勢頭，涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不多，且先期大多是國企。近幾年來由于國家不斷加強對房地產(chǎn)調(diào)控的力度，且竟爭已日趨激烈，造成相當數(shù)量的房企被迫轉(zhuǎn)型涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，同時其它行業(yè)的企業(yè)由于利益趨使，期往涉足于房地產(chǎn)開發(fā)，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是其一個迅速入市的領(lǐng)域。因此，總體上來看產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對大多數(shù)企業(yè)而言，均處于探索階段，真正發(fā)展成型的企業(yè)和模式并不多。

我十分看好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，首先產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)順應國家經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，將得到地方政府的歡迎和政策的實質(zhì)性支持。同時各地大中城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和建設(shè)均走上快車道，未來城市的發(fā)展空間和需求將對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供有效的支撐。其次產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有發(fā)展的可持續(xù)性特點，對于許多房企而言，是實現(xiàn)其企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和升級的一個較好的選擇。

 

    張濤：目前開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目最常見的難題概括起來主要有四難：定位難、招商難、人才難、贏利難。

    一些轉(zhuǎn)型類的開發(fā)企業(yè)，仍以住宅開發(fā)的思維來進行運作，草率定位，盲目建設(shè)，以產(chǎn)定客，或單純以價格和優(yōu)惠政策來吸引客商，結(jié)果往往就是供需不對路，事與愿違。另外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商與房地產(chǎn)住宅銷售差異很大，難度和要求也相差很多。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身就是一個探索的領(lǐng)域，因此成熟的人才本身就十分稀缺，這從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商方面就可以佐證，各地均擁有大量的從事房地產(chǎn)開發(fā)的策劃和招商銷售的服務(wù)商，而能夠為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供專業(yè)策劃和招商銷售的服務(wù)商則十分稀少。所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“找人”十分困難。

“贏利”是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一大難題，由于開發(fā)周期本身較長，若定位不準或招商不暢，項目會處于收支嚴重失衡，且轉(zhuǎn)型十分困難。各地均有一定數(shù)量的開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園處于停滯甚至荒廢的現(xiàn)象。

 

張濤：這個問題只能宏觀地講，因為必須針對每個項目的具體情況進行策劃。我這主要針對工業(yè)地產(chǎn)談?wù)勛砸训囊恍┯^點，我認為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定位要注意三點：

（1）一個方向

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要確立綜合性開發(fā)的這個思維方向，產(chǎn)業(yè)城市化發(fā)展是這個行業(yè)發(fā)展的趨勢，由于多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)地處開發(fā)區(qū)或城市近郊等城市新興發(fā)展區(qū)，單一的產(chǎn)品開發(fā)往往難以解決現(xiàn)金流和贏利問題，只有復合思維并階段性運作，使項目順應城市建設(shè)的節(jié)奏而發(fā)展，這才是真正的科學發(fā)展觀。

（2）二個對象

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要服務(wù)好二個對象，即政府和客戶。對政府要爭取在地方經(jīng)濟發(fā)展格局中扮演重要的角色，以投資和稅收就業(yè)作為對地方經(jīng)濟的貢獻，這樣才能得到其有力的支持。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)若無政府的支持就難以順利發(fā)展。對客戶，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)實質(zhì)上是打造了一個平臺，為其的經(jīng)營或投資帶來經(jīng)濟及社會效益。

（3）三個要

一是客戶定位要精準：精準就是具體準確，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶定位是在摸清和掌握區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展本質(zhì)及規(guī)律的基礎(chǔ)之上，策劃構(gòu)建項目利益發(fā)展鏈，進而劃定屬于自已的客戶類型。再加上前期招商工作，來進一步驗證并確定客戶定位。

二是產(chǎn)品定位要成熟：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為客戶提供的是產(chǎn)品和服務(wù)，它必須是十分成熟的，不要盲目追求創(chuàng)新和領(lǐng)先。

三是形象定位要大氣：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是打造了一個平臺，政府和客戶都希望通過這個平臺給自己帶來利益，并提升自身的形象，所以說項目代表了二個對象的形象。

 

張濤：總部基地實質(zhì)上是一種類寫字樓的工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，從城市商務(wù)用房的發(fā)展規(guī)律來看，它具有較好的發(fā)展前景，尤于大多處于開發(fā)區(qū)和城市近郊的地域特點，由于交通和配套等條件的改善也是隨著城市所發(fā)展走向而發(fā)展，總部基地項目先期的實際使用者會有從大中型公司到中小公司為主這一過程，北京、上海等地的發(fā)展己驗證了這一點，所以我認為在城市主導的經(jīng)濟發(fā)展區(qū)目前許多總部基地空置率上升是正常的。但在城市非主導的經(jīng)濟發(fā)展區(qū)若出現(xiàn)大量空置，則是十分危險的信號，需要在規(guī)劃上進行總體控制。

 

張濤：由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)在武漢地區(qū)應屬發(fā)展的初級階段，而地價在項目成本中所占成例有限，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品主要競爭主要并不體現(xiàn)于檔次，故這兩方面短期不會產(chǎn)生大的影響。大型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)未來主要體現(xiàn)在開發(fā)模式方面的競爭，由于其專業(yè)性和綜合性特性，對開發(fā)企業(yè)的運作能力要求更高，如果在探索過程中盡快形成有效而成熟的商業(yè)模式，是擺在已涉足和想涉足這一領(lǐng)域企業(yè)面前的一個課題，未來必定“模式為王”。

 

     張濤：“武漢地產(chǎn)經(jīng)理人沙龍”是一個非常好的行業(yè)交流平臺，近幾年來，中國房地產(chǎn)市場短周期的政策調(diào)控愈加頻繁，市場和行業(yè)均呈現(xiàn)波動性強，發(fā)展預測困難，投資風險加大，許多企業(yè)已明顯感受到較大的發(fā)展壓力。但是這幾年也是一批房企迅速發(fā)展壯大的時期，憑借科學的戰(zhàn)略定位、優(yōu)良而順應市場的產(chǎn)品、專業(yè)化的企業(yè)運營，目前全國性的一線房企均為在此時期實現(xiàn)了較大的飛躍，以萬達、萬科、恒大為代表的房企領(lǐng)頭羊，已步入產(chǎn)值世界級企業(yè)行列。

 如何在新形勢下找準自己的定位，實現(xiàn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型或升級？這已成為擺在房企面前的一項必須解決的課題。前幾年在武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會帶領(lǐng)下我們一起發(fā)起組織了武漢地產(chǎn)經(jīng)理人沙龍”，針對企業(yè)的需求，圍繞行業(yè)重點、市場熱點問題，充分發(fā)揮協(xié)會這個房企組織平臺的作用，廣泛地組織和開展行業(yè)交流和政策及專業(yè)研討。大家普遍感覺效果不錯，都希望能夠進一步完善和提高這個平臺。因此今年房企計劃在原有武漢地產(chǎn)經(jīng)理人沙龍的基礎(chǔ)之上，將其升級組成“武漢房地產(chǎn)企業(yè)高峰沙龍”，我對這一舉措非常贊同并將全力參與，我認為這個平臺應該依靠廣大房企和專業(yè)機構(gòu)，充分交流總結(jié)市場動向和行業(yè)經(jīng)驗，在市場和行業(yè)信息、客戶和產(chǎn)品研發(fā)、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和運營等方面開展工作，打造成為一個為政府提出行業(yè)發(fā)展的政策和主張建議，為房企服務(wù)的專業(yè)化交流資訊平臺。同時開展同全國一線省市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會和房地產(chǎn)企業(yè)之間的友好往來，積極開展經(jīng)濟、技術(shù)、學術(shù)等方面的交流合作，實現(xiàn)全國性信息共享。我也呼吁房企同行積極參與，共享資源并共同發(fā)展。