李忠，華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司董事總經(jīng)理，中國第一代地產(chǎn)顧問的精英少帥之一，對房地產(chǎn)市場有著比較深刻的理解，尤其善于運用建筑學、城市經(jīng)濟學、社會學、城市地理學等多學科多角度的觀察方法來分析房地產(chǎn)市場。11月27日，在武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會聯(lián)合華中科技大學管理學院共同舉辦的“房地產(chǎn)項目定位與分析”的專題報告會上，李忠對房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)行業(yè)的深層次問題進行了分析，值得業(yè)內(nèi)人士深思。

房地產(chǎn)的本質(zhì)是資產(chǎn)
    房子具有儲藏貨幣的功能，只要一個東西具備了此功能，那么它就是一種資產(chǎn)，只要它是資產(chǎn)，就別想它的價格能夠回歸理性，因為它的購買就是不理性的，很多人買它不是為了用。理性的是為了存錢，不理性的就是炒作。問題是只要有人炒作，那些存錢的人跟著也不理性，因次價格就會不斷地進行波動。從來沒聽說一個國家的資產(chǎn)價格能回歸理性，這也是近期國家調(diào)控政策不斷，房價依然堅挺的原因。

國家對房地產(chǎn)調(diào)控始終沒走出三大“怪圈”
    第一，政府認為房子就是拿來住的，你要不住就不應該買。第二，政府認為一家人只能住一套房子，多了就不應該再買了。第三，政府認為在北京住就應該在北京買房子，要不在北京住就不要在北京買房子。

土地泡沫比房產(chǎn)泡沫嚴重
    當人們對一種商品的交易獲利的看重大過對它使用價值的看重，在升值預期的帶動下就會有越來越多的人加入到流通環(huán)節(jié)中來，從而使得這個商品的價格被持續(xù)的拉高，當被拉高到一個不能支撐的價位的時候，就會價格的暴跌，從而使得出現(xiàn)大量的金融機構(gòu)的資金沉淀在流通環(huán)節(jié)里面去，這個全過程叫泡沫。第一，人們對于交易貨幣的看重，也就是說很多人對它使用價值的看重，即很多人入場不一定是用，而是為了賣。第二，得在升值預期的帶動下，有越來越多人加入到流通環(huán)節(jié)當中去，泡沫環(huán)節(jié)之所以我們賺錢，一定得有人賠錢，也就是說得有一些人先入場才能賺他的錢。第三，由于有了越來越多的人，把價位拉到最高，只高不低沒有泡沫。第四，得有大量的金融機構(gòu)進來。按照這個邏輯，中國房地產(chǎn)有泡沫的地方還是非常少的。所以，不用為房地產(chǎn)泡沫擔心。但是中國現(xiàn)在的土地泡沫卻極其嚴重，這是一個普遍現(xiàn)象。這些地完全符合“四個”泡沫的邏輯。第一，政府整理的土地不是為了用而都是為了賣。第二，有越來越多的城市來整理。第三，價格拉的很高。第四，整理土地的錢是以地方政府擔保，大舉向金融機構(gòu)舉債。一旦這些地方出了問題，那些問題對金融機構(gòu)的傷害將是極其巨大的。因此，開發(fā)商手里的房子不可怕，可怕的是地方政府手里的土地。

團隊不是決定賺錢的絕對因素
    假若一個公司團隊素質(zhì)特差，老板特別會拿地，這個公司能不能賺錢？能。因為即使實在不會蓋房子，大不了可以賣地，賣地是賺大錢，其實真正萬惡的開發(fā)商不是賣房子的，而是賣地，比賣地更萬惡的是政府，政府才是房地產(chǎn)行業(yè)中最大的炒家，最大的莊家，也是最大的贏家。但是反過來，一個公司超級會蓋房，但是每次拿地都拿錯是賺不了錢的。一個房地產(chǎn)公司，將帥無能累死三軍，只要一個公司有好地就絕對不愁招不到好人，但是一個公司再好沒拿好地，人也會跑掉。

房地產(chǎn)營銷要把握時機
    一個正確的決策需要三個東西。第一，需要充足的信息；第二，需要正確的思維方式；第三，需要必要的常識。因此，在什么時候賣樓比賣什么樓重要，賣什么樓又比怎么去賣樓更重要。只要時機選對了，不打廣告房子也能賣出去。如果時機選錯了打廣告不一定能買出去。因為打了半天老百姓得到一個結(jié)論：開發(fā)商急了，這才是營銷的真正思維。

拿地很痛苦賣房很幸福
    有機會在大城市拿地，就盡量不要在中小城市拿地，不要老想著中小城市拿地的成本低，我們是為了賣房子賺錢，不是為了降低拿地成本?，F(xiàn)在可以這么說，大多數(shù)的情況下，如果拿地的時候很痛苦，一般賣房的時候就會很幸福，如果拿地的時候很幸福，通常賣房的時候就很痛苦。

注重城市的首位度
    首位度是指這個城市在這個范圍內(nèi)當老大的程度，越個大搶錢越強。比如在湖南、湖北選擇省會做項目的話，開發(fā)企業(yè)應選擇湖北。因為在湖南有可以跟長沙相抗衡的城市呢，比如說株洲的產(chǎn)業(yè)、岳陽的教育都不次于長沙，而在湖北就沒有可以跟武漢相抗衡的城市了，所有的好東西都在武漢，這就是首位度。

中國的房地產(chǎn)開發(fā)商是最幸福的開發(fā)商
    一、中國是世界上最早的定住民族，買房結(jié)婚的觀念根深蒂固；二、中國人不僅喜歡房子，而且喜歡換新房子；三、中國正在進行世界上最大規(guī)模的城市化進程；四、中國不僅是世界上人口最多的國家，也是世界上最能生孩子的國家；五、中國的房地產(chǎn)開發(fā)商遇上了空前的購買力人群。

明年“兩會”前房價要看似有所回落
    在明年“兩會”前，國家會使用所有“招數(shù)”，要讓房價看似有所回落，因為此次調(diào)控不僅是國家在調(diào)控，更是總理在調(diào)控。