《武漢房地產(chǎn)》：對武漢樓市而言，你認(rèn)為2010年宏觀調(diào)控的效果如何？
    吳洋：2010年，中央宏觀調(diào)控的主要目的有三個(gè)，一是調(diào)控房價(jià),需要注意的是調(diào)控不是調(diào)低,而是控制房價(jià)漲幅，避免房價(jià)上漲過快；二是調(diào)整結(jié)構(gòu)，保障性住房建設(shè)是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的舉措，而一系列“限購令”和“限貸令”則是直接干預(yù)需求結(jié)構(gòu)。從先后出臺的調(diào)控手段來看，非常全面、系統(tǒng)、專業(yè)。就武漢樓市而言，取得了較為明顯的效果。
    第一，首先看房價(jià)調(diào)控。盡管在調(diào)控下房價(jià)依然上漲，但今年武漢樓市的供應(yīng)量并不大，而大眾較為強(qiáng)烈的通脹預(yù)期，刺激著房地產(chǎn)投資與消費(fèi)，市場面還是存在著階段性的供不應(yīng)求局面，可以想象，如果不是宏觀調(diào)控政策的密集出臺，今年的武漢房價(jià)勢必大漲，而不是目前這樣平穩(wěn)的增幅。從這個(gè)角度來說，調(diào)控政策在武漢市取得了明顯的效果。
    第二，其次來看結(jié)構(gòu)的調(diào)整，宏觀調(diào)控也取得了一定的成果。中央調(diào)整樓市結(jié)構(gòu)，主要是從加大保障性住房建設(shè)、加大土地供應(yīng)量兩方面著手。2010年，盡管保障房的有效供應(yīng)依然不足，但武漢的土地供應(yīng)量接近4000萬平方米（建筑面積），遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2009年，但是這些供應(yīng)需要經(jīng)過1-2年的時(shí)間才能正式進(jìn)入市場，短期內(nèi)對目前的供求格局影響不大。
    從需求面來看，盡管武漢也推行了限購限貸政策，但投資者的熱情并沒有受到太大影響，導(dǎo)致投資需求沒有被有效地控制，但這也說明投資者依然看好武漢樓市發(fā)展。

    《武漢房地產(chǎn)》：在當(dāng)前的調(diào)控背景下，你認(rèn)為武漢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取什么樣的策略來應(yīng)對當(dāng)前的形勢？
    吳洋：隨著調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌也在加速，中小房企的拿地難度不斷加大，這主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是地價(jià)上漲幅度大；二是土地規(guī)模變大；三是拿地資金量增大。拿地門檻提高，有利于資金充裕融資能力強(qiáng)的大型房企從容布局，中小企業(yè)的生存環(huán)境則面臨著激烈的競爭。而且，隨著土地成本在房價(jià)中的占比大幅提高，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)能力、產(chǎn)品研發(fā)能力、客戶研究能力以及營銷能力要求越來越高，在這些方面實(shí)力弱小企業(yè)的盈利能力將迎來巨大的挑戰(zhàn)。
    在2010年，武漢樓市還是存在供不應(yīng)求的狀況，競爭程度并不激烈，但在未來，隨著大量土地的上市，企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作能力優(yōu)劣可能直接決定了項(xiàng)目的成敗。
    可以預(yù)見，武漢的房地產(chǎn)企業(yè)將在未來產(chǎn)生分化。一部分企業(yè)會(huì)深入專注住宅市場特別是首次置業(yè)者需求的視線，尋求技術(shù)、產(chǎn)品和營銷的創(chuàng)新；而另一部分企業(yè)則會(huì)轉(zhuǎn)向三個(gè)方向——一是轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)的開發(fā)；二是轉(zhuǎn)向三線城市尋求發(fā)展；武漢房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身情況制定不同的策略。

    《武漢房地產(chǎn)》：當(dāng)“限購令”和“限貸令”影響到房企銷售業(yè)績的時(shí)候，武漢房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取怎樣的策略？這種臨時(shí)性限購政策是否會(huì)在結(jié)束后出現(xiàn)房價(jià)反彈？
    吳洋：“限購令”和“限貸令”不是政府的短期調(diào)控行為，會(huì)持續(xù)相當(dāng)長一段時(shí)間，肯定會(huì)對房企的銷售造成負(fù)面影響。對此，開發(fā)商的應(yīng)對策略有三個(gè)，一是細(xì)分市場和客戶，據(jù)此開發(fā)不同的產(chǎn)品；二是中小房企應(yīng)該考慮加入政府的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，這樣，雖然利潤率會(huì)減少，但風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大幅降低；三是合理定價(jià)，理性營銷推廣。
值得注意的是，在“兩限令”結(jié)束之后，可能會(huì)出現(xiàn)房價(jià)反彈，只是目前還不確定結(jié)束的時(shí)間。

    《武漢房地產(chǎn)》：隨著限購令在內(nèi)的調(diào)控措施的推行，一線城市的市場空間逐漸被壓縮，在這種背景下，一批全國知名的開發(fā)商和投資者開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)包括武漢在內(nèi)的二三線城市，2010年11月份以來房價(jià)再度反彈正是這種趨勢的反映，這一輪反彈中二三線城市領(lǐng)漲的火爆程度甚至超過了一線城市，也引來了“泡沫”之憂。你認(rèn)為這種憂慮有道理嗎？如果有，武漢應(yīng)該如何防范與應(yīng)對？
    吳洋：中國的二三線城市這幾年正處于突破性的發(fā)展階段。未來3-5年，包括武漢在內(nèi)的一批二三線城市的基礎(chǔ)建設(shè)將發(fā)生天翻地覆的改變，大量的舊城改造、城中村改造項(xiàng)目正在進(jìn)行中，城市面貌、功能將會(huì)升級，城市價(jià)值將迅速提升。一批全國知名大開發(fā)商看到了這種機(jī)遇，認(rèn)為二三線城市未來的潛力巨大，紛紛前來投資。在此背景下，目前武漢的房價(jià)上漲幅度是正常的，符合宏觀大趨勢，在3-5年內(nèi)都會(huì)延續(xù)下去。
    另外，二三線城市對土地財(cái)政的依賴較大，客觀上造成了地價(jià)節(jié)節(jié)攀升的結(jié)果，這也是正常的。
    至于武漢的防范措施，首先應(yīng)該看到，北上廣深等一線城市的置業(yè)需求目前呈現(xiàn)出“首次置業(yè)需求、首次改善需求、多次改善需求、投資需求”四分天下的多元化局面，而二三線城市的置業(yè)需求則是以首次置業(yè)、首次改善為主的二元需求結(jié)構(gòu)。所以，武漢在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上要有所改變，因?yàn)榻鼛啄陙?，武漢樓市的成交量相當(dāng)一部分集中在二環(huán)以內(nèi)，而今后二環(huán)和三環(huán)之間的區(qū)域?qū)㈤_始成為熱點(diǎn)。另外，如果保障房的供應(yīng)能夠到位，對平抑房價(jià)上漲將起到積極的作用。

    《武漢房地產(chǎn)》：2010年末，武漢土地市場成交火爆，頻頻刷新單幅地塊的成交總價(jià)與成交單價(jià)之記錄。在此背景下，武漢一些中小開發(fā)商面臨著“銀行限貸-無錢拿地-無地開發(fā)-無米下鍋”的尷尬局面，長此以往，必然面臨退出市場的結(jié)局。你認(rèn)為武漢的中小開發(fā)商應(yīng)該如何求變圖存？
    吳洋：在目前的局勢下，武漢房地產(chǎn)行業(yè)的市場集中度并不高，單個(gè)企業(yè)的市場占有率最多僅在5%-7%之間，不過今后這個(gè)比率將會(huì)達(dá)到10%以上。隨著行業(yè)集中度的提升，競爭環(huán)境會(huì)更加激烈。對此，武漢的中小開發(fā)商可以選擇轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場、互補(bǔ)性聯(lián)合開發(fā)和主動(dòng)尋求并購三種策略。
    第一，轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場。除了我前面說到的產(chǎn)品形態(tài)轉(zhuǎn)移、城市轉(zhuǎn)移和創(chuàng)新轉(zhuǎn)移之外，還可以從武漢的中心城區(qū)轉(zhuǎn)向有潛力的近郊區(qū)域，比如花山、江夏、盤龍城等，根據(jù)城市未來規(guī)劃脈絡(luò)尋找發(fā)展機(jī)遇。
    第二，互補(bǔ)性聯(lián)合開發(fā)。比如擅長住宅開發(fā)的公司和擅長商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的公司進(jìn)行聯(lián)合，擅長市場營銷的公司和擅長控制工程質(zhì)量、打造產(chǎn)品的公司進(jìn)行聯(lián)合。
    第三，主動(dòng)尋求并購。目前，很多全國知名的大開發(fā)商在尋找進(jìn)入武漢市場的機(jī)會(huì)，他們不想走正常的土地拍賣流程，而是意圖通過收購公司和項(xiàng)目的方式，低成本、低風(fēng)險(xiǎn)地完成向二線城市的擴(kuò)張。武漢本土的中小企業(yè)應(yīng)該抓住機(jī)會(huì)，主動(dòng)尋求有利的合作機(jī)遇。