中國(guó)指數(shù)研究院華中分院院長(zhǎng)劉萱

 

    近期，國(guó)家宏觀調(diào)控政策密集出臺(tái)，武漢也公布了嚴(yán)厲的新版“限購(gòu)令”細(xì)則，市場(chǎng)疑云密布，眾說(shuō)紛紜。為了幫助武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)了解政策背景及市場(chǎng)趨勢(shì)，筆者于3月初對(duì)中國(guó)指數(shù)研究院華中分院院長(zhǎng)劉萱女士進(jìn)行了一次專(zhuān)訪，請(qǐng)她以專(zhuān)家視角和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)樓市走勢(shì)進(jìn)行科學(xué)解讀，以解業(yè)界之惑。

    《武漢房地產(chǎn)》：新“國(guó)八條”重點(diǎn)打擊的是北、上、廣、深等一線城市，為何此次武漢也被列為政策嚴(yán)控地區(qū)？
    劉萱：2010年，武漢市商品住房銷(xiāo)售均價(jià)6184元/平方米，同比上漲17.44%。中心城區(qū)商品住房均價(jià)同比上漲21.57%。作為湖北省會(huì)、15個(gè)副省級(jí)城市之一，武漢房?jī)r(jià)漲幅在全國(guó)直轄市和副省級(jí)城市中位居中游。
    1月26日，國(guó)務(wù)院發(fā)布“國(guó)八條”，三套房限購(gòu)等措施更為嚴(yán)格，并明確要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購(gòu)細(xì)則。
    在這樣的背景下，2011年2月22日，武漢市根據(jù)“國(guó)八條”精神，對(duì)之前的限購(gòu)令進(jìn)行調(diào)整，發(fā)布新的細(xì)則，旨在抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，體現(xiàn)支持自住型和改善型住房需求，盡可能實(shí)現(xiàn)商品住房資源的合理配置和理性消費(fèi)。

    《武漢房地產(chǎn)》：武漢新版“限購(gòu)令”將限購(gòu)范圍從房源較少的主城區(qū)擴(kuò)大到集中大量房源的遠(yuǎn)城區(qū)，有人認(rèn)為此舉會(huì)讓市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大改變，出現(xiàn)供大于求的結(jié)果，您對(duì)此有何看法？
    劉萱：根據(jù)2010年銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)分析，9個(gè)中心城區(qū)成交套數(shù)占總量的68%，遠(yuǎn)城區(qū)占32%。一旦全市限購(gòu)，預(yù)計(jì)遠(yuǎn)城區(qū)將較主城區(qū)提前2～3個(gè)月出現(xiàn)波動(dòng)。至于限購(gòu)令是否會(huì)造成武漢樓市供大于求的局面，這取決于限購(gòu)令執(zhí)行的時(shí)間和其它后續(xù)配套措施落實(shí)情況。
    從需求來(lái)看，武漢樓市需求總體仍然較為旺盛，“限購(gòu)令”中的“限外”政策僅會(huì)延緩而不會(huì)大幅減少市場(chǎng)需求。從供給看，基于武漢過(guò)去兩年土地出讓量持續(xù)大增的情況，特別是舊城改造加快，理論上說(shuō)，市場(chǎng)供應(yīng)的大幅增長(zhǎng)可以預(yù)見(jiàn)。
    但經(jīng)驗(yàn)告訴我們，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)并不那么簡(jiǎn)單。例如，本次“限購(gòu)令”出臺(tái)后，不少項(xiàng)目推遲開(kāi)盤(pán)，短期內(nèi)反而使得一些區(qū)域供應(yīng)減少。長(zhǎng)期看，由于金融信貸緊縮，不排除有些企業(yè)減緩開(kāi)工量和開(kāi)發(fā)進(jìn)度，同樣造成供應(yīng)減少。此外加大保障房建設(shè)的最終結(jié)果，也要看配套土地和資金的到位情況。
顯然，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的變化，很大程度還要看相關(guān)部門(mén)（房產(chǎn)、國(guó)土、銀行、稅務(wù)等）對(duì)于土地、信貸、稅收等各項(xiàng)工作的后續(xù)管理措施。

    《武漢房地產(chǎn)》：新版“限購(gòu)令”對(duì)首次置業(yè)需求和首次改善需求影響偏弱，對(duì)三套房購(gòu)房者影響最大。有人認(rèn)為，武漢三套房購(gòu)買(mǎi)者都偏愛(ài)豪宅、大戶(hù)型，禁購(gòu)第三套房將直接導(dǎo)致武漢樓市的大戶(hù)型購(gòu)房需求枯竭以及小戶(hù)型需求旺盛，您認(rèn)為有道理嗎？
    劉萱：這樣的說(shuō)法并不全面。2010年武漢140平方米以上戶(hù)型銷(xiāo)售套數(shù)占總量的10.3%，90平方米以下戶(hù)型占比為40.2%。相對(duì)而言，大戶(hù)型豪宅的客戶(hù)群體多屬多次置業(yè)群體，三套房限購(gòu)不可避免帶來(lái)客戶(hù)流失。但存量客戶(hù)減少同時(shí)，企業(yè)通過(guò)策略調(diào)整仍能吸引潛在的增量客戶(hù)。另外，武漢細(xì)則“認(rèn)房不認(rèn)貸”，家庭住房數(shù)量以現(xiàn)有住房套數(shù)為準(zhǔn)，單個(gè)家庭可以賣(mài)舊房買(mǎi)新房，考慮到高端客戶(hù)的收入水平及信用狀況，反而容易獲得銀行信貸支持。
    小戶(hù)型符合首次買(mǎi)房人需求，同時(shí)也是投資人青睞的品種，限購(gòu)嚴(yán)控三套房，這部分需求也會(huì)同步減少。另外一旦長(zhǎng)期限購(gòu)，必將改變傳統(tǒng)的“梯次置業(yè)”觀念，同樣會(huì)使得一些購(gòu)房者放棄小戶(hù)型。

    《武漢房地產(chǎn)》：據(jù)說(shuō)貴院數(shù)年來(lái)對(duì)樓市成交數(shù)據(jù)一直進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，那么在新版“限購(gòu)令”實(shí)施之后，武漢樓市的成交量和房?jī)r(jià)有何變化？各區(qū)域的具體情況如何？
    劉萱：武漢2月樓市成交量較1月下滑近5成，價(jià)格保持穩(wěn)定，但春節(jié)因素?zé)o疑影響更大，因?yàn)椤跋拶?gòu)令”畢竟剛剛施行一周，后續(xù)影響有待觀察。不過(guò)，從我們?nèi)珖?guó)數(shù)據(jù)平臺(tái)監(jiān)測(cè)的情況看，其它城市限購(gòu)初期，因部分家庭失去購(gòu)房資格、購(gòu)房流程復(fù)雜、開(kāi)發(fā)企業(yè)延遲推盤(pán)等因素影響，成交明顯下滑，部分城市下降超過(guò)50%，隨后市場(chǎng)成交量有反彈，但無(wú)法恢復(fù)到之前水平。在此過(guò)程中，除了個(gè)別促銷(xiāo)項(xiàng)目，樓市整體價(jià)格水平?jīng)]有大幅波動(dòng)。

    《武漢房地產(chǎn)》：這種臨時(shí)性限購(gòu)政策是否會(huì)在結(jié)束后出現(xiàn)房?jī)r(jià)反彈？
    劉萱：“限購(gòu)令”屬于行政手段，意義在于用時(shí)間換空間，通過(guò)短期冷凍需求，加大土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)，推進(jìn)保障房建設(shè)，增加有效住房供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)供需平衡，使得房?jī)r(jià)趨于合理水平。根據(jù)國(guó)務(wù)院要求，各地須在第一季度公布本地區(qū)的年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，更不會(huì)出現(xiàn)大漲或者大跌可能性。
通貨膨脹依然沒(méi)有緩解，民眾缺少投資渠道，加上武漢的城市化進(jìn)程仍在加速，未來(lái)幾年舊城改造規(guī)模大，本地?fù)Q房需求依然旺盛，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，只有在限購(gòu)期內(nèi)進(jìn)一步加大商品房和保障房建設(shè)和供應(yīng)，才能根本解決市場(chǎng)反彈問(wèn)題。                         

    《武漢房地產(chǎn)》：武漢對(duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施增稅調(diào)控，轉(zhuǎn)讓成本大幅增加，您對(duì)此有何看法？
    劉萱： 2010年，武漢商用物業(yè)累計(jì)成交近2.11萬(wàn)套，其中商鋪成交92.74萬(wàn)平方米，增加45.7%；成交均價(jià)13529元/平方米，上漲18.93%。由于此前多次調(diào)控都不涉及商業(yè)地產(chǎn)，市場(chǎng)投資積累了一定風(fēng)險(xiǎn)，因而本次對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的增稅調(diào)控措施，也在我們預(yù)料之中。
    稅費(fèi)調(diào)整增加了交易成本，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資有一定抑制作用。但反過(guò)來(lái)講，面對(duì)市場(chǎng)一擁而上的投資局面，這些措施可以起到警示風(fēng)險(xiǎn)目的，行業(yè)正面意義更大。最重要的是，商業(yè)地產(chǎn)真正的亮點(diǎn)在于后期的租賃價(jià)值提升，講究長(zhǎng)期收益而不是通過(guò)單純的轉(zhuǎn)讓短期獲利，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，目前的稅費(fèi)調(diào)整影響并不太大。
    結(jié)合武漢的發(fā)展規(guī)劃看，我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)依然具備一定的增長(zhǎng)空間，在人口急劇增長(zhǎng)的城市副中心區(qū)域，商業(yè)配套依然有明顯不足。后期，我們?cè)敢饪吹秸推髽I(yè)更加重視商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，提高前期規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，提升后期運(yùn)作管理能力，做到經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的并舉。

    《武漢房地產(chǎn)》：在當(dāng)前的調(diào)控背景下，你認(rèn)為武漢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取什么樣的策略來(lái)應(yīng)對(duì)當(dāng)前的形勢(shì)？
    劉萱：“限購(gòu)令”作為一種行政手段，與純粹的市場(chǎng)手段干預(yù)效果不同，這與以往措施沒(méi)有可比性。限購(gòu)令將直接導(dǎo)致樓市成交有10～15%的下滑，降低企業(yè)銷(xiāo)售速度和資金周轉(zhuǎn)率，同時(shí)由于銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸收縮政策，大批融資渠道單一的企業(yè)將不得不加大自籌資金比例，6個(gè)月后將面臨一定資金壓力；
    對(duì)于品牌企業(yè)來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)的債務(wù)、IPO、信貸等融資方式面臨挑戰(zhàn)，將探索信托、基金、股權(quán)融資等新途徑，如果“限購(gòu)令持續(xù)半年以上，預(yù)計(jì)部分企業(yè)將降低開(kāi)發(fā)投資速度和規(guī)模，延長(zhǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，以確保資金鏈安全，并通過(guò)消減管理成本，維持企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
    截止目前，共有21家中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在武漢有開(kāi)發(fā)投資，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、福星惠譽(yù)、武漢地產(chǎn)集團(tuán)、百步亭等武漢20強(qiáng)企業(yè)2010年銷(xiāo)售額占到總體份額的40%，集聚效應(yīng)明顯。從歷往調(diào)控進(jìn)程看，品牌企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)作用明顯，龍頭企業(yè)的發(fā)展方向及策略選擇，將極大影響到本地市場(chǎng)對(duì)于政策的反應(yīng)速度和市場(chǎng)波動(dòng)幅度。
    在調(diào)控常態(tài)化形勢(shì)下，企業(yè)務(wù)必提高適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力；無(wú)論限貸還是限購(gòu)，首次置業(yè)的本地購(gòu)房者均不在限制之列，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，加大首次置業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和創(chuàng)新，通過(guò)內(nèi)部銷(xiāo)售、團(tuán)購(gòu)等多樣化營(yíng)銷(xiāo)手段加快銷(xiāo)售，將是企業(yè)穩(wěn)定銷(xiāo)售的一個(gè)策略。 加大商業(yè)地產(chǎn)的投資或轉(zhuǎn)型，最大限度減少政策影響，也將成為企業(yè)可以考慮的應(yīng)對(duì)措施。在政府加大保障性住房建設(shè)力度及加大舊城改造情況下，企業(yè)可以積極介入，把握城市規(guī)劃總體方向，拓寬土地儲(chǔ)備渠道。