武漢光谷聯(lián)合股份有限公司董事長(zhǎng)黃立平

 

編者按：近年來(lái)，隨著光谷軟件園、光谷金融港、光谷生物城創(chuàng)新基地等工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目獲得巨大成功，不僅受到了各級(jí)政府的高度贊賞，在業(yè)內(nèi)也獲得了廣泛好評(píng)。工業(yè)地產(chǎn)以一種嶄新的形象展現(xiàn)在人們面前。那么，應(yīng)該如何重新定義工業(yè)地產(chǎn)這一概念？創(chuàng)新型工業(yè)地產(chǎn)是一種什么樣的開(kāi)發(fā)模式？創(chuàng)新型工業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)有什么不同？帶著這些問(wèn)題，筆者專程采訪了武漢光谷聯(lián)合股份有限公司董事長(zhǎng)黃立平先生。

《武漢房地產(chǎn)》：在您看來(lái)，應(yīng)該怎樣定義“工業(yè)地產(chǎn)”這個(gè)概念？
黃立平：首先，工業(yè)是社會(huì)化分工發(fā)展的產(chǎn)物，經(jīng)過(guò)了手工業(yè)、機(jī)器大工業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)幾個(gè)發(fā)展階段。機(jī)器大工業(yè)是18世紀(jì)英國(guó)工業(yè)革命以后從農(nóng)業(yè)中分離出來(lái)的一種生產(chǎn)形態(tài)。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，19世紀(jì)末到20世紀(jì)初，進(jìn)入了現(xiàn)代工業(yè)的發(fā)展階段。從20世紀(jì)40年代后期開(kāi)始，以生產(chǎn)過(guò)程自動(dòng)化為主要特征，采用電子控制的自動(dòng)化機(jī)器和生產(chǎn)線進(jìn)行生產(chǎn)，改變了機(jī)器體系。從70年代后期開(kāi)始，進(jìn)入80年代后，以微電子技術(shù)為中心，包括生物工程、光導(dǎo)纖維、新能源、新材料和機(jī)器人等新興技術(shù)和新興工業(yè)蓬勃興起。這些新技術(shù)革命，伴隨著信息化，使得工業(yè)生產(chǎn)的面貌發(fā)生了深刻的改變。以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為標(biāo)志的工業(yè)和服務(wù)業(yè)出現(xiàn)了融合發(fā)展的趨勢(shì)。
“工業(yè)地產(chǎn)”是為工業(yè)發(fā)展服務(wù)的一種不動(dòng)產(chǎn)。你所說(shuō)的“工業(yè)地產(chǎn)”在不同的工業(yè)發(fā)展階段，它的形態(tài)、運(yùn)行規(guī)律有很大的區(qū)別。概括起來(lái)講，大體可分為生產(chǎn)型、物流型、研發(fā)型、孵化型、生產(chǎn)性服務(wù)型等幾大類。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，工業(yè)地產(chǎn)的類型還會(huì)不斷變化。
人們通常理解的“工業(yè)地產(chǎn)”是指以物流、生產(chǎn)、產(chǎn)品加工為特征的不動(dòng)產(chǎn)形式，其建筑形象的代表是加工廠房和物流倉(cāng)庫(kù)。以美國(guó)普洛斯為代表的工業(yè)地產(chǎn)商，以物流型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)見(jiàn)長(zhǎng)，而新加坡騰飛集團(tuán)以高技術(shù)園區(qū)的開(kāi)發(fā)管理為特色。上世紀(jì)80年代以來(lái)，伴隨著改革開(kāi)放，以深圳為代表的東部沿海地區(qū)興建了大批出口加工區(qū)和工業(yè)園區(qū)，如最早的蛇口工業(yè)區(qū)，它們的共同特征是服務(wù)于產(chǎn)品加工業(yè)務(wù)。而我們所說(shuō)的“工業(yè)地產(chǎn)”是以服務(wù)于新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)為主要目標(biāo)的地產(chǎn)模式。

《武漢房地產(chǎn)》：創(chuàng)新型工業(yè)地產(chǎn)是一種什么樣的開(kāi)發(fā)模式？有哪些類型？有什么特點(diǎn)？
黃立平：創(chuàng)新型工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式是通過(guò)整體的項(xiàng)目策劃和規(guī)模開(kāi)發(fā)，以及專業(yè)化的服務(wù)，按產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)引進(jìn)相關(guān)企業(yè)，整合產(chǎn)業(yè)資源，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的集聚擴(kuò)大和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)土地的集約化利用和城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
主要類型包括研發(fā)、孵化，以及由此派生出來(lái)的復(fù)合型需求。比如為了推動(dòng)軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全國(guó)有幾十個(gè)城市都建設(shè)了軟件園，數(shù)以百計(jì)的科技產(chǎn)業(yè)孵化器，這些都是高新技術(shù)近20年來(lái)發(fā)展的必然產(chǎn)物。我們把它們叫做創(chuàng)新型工業(yè)地產(chǎn)，或主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也可以稱之為“產(chǎn)業(yè)綜合體”。
 

《武漢房地產(chǎn)》：您所說(shuō)的創(chuàng)新型工業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)有什么不同？
黃立平：它們最本質(zhì)的區(qū)別是：
①創(chuàng)新型工業(yè)地產(chǎn)以服務(wù)于腦力勞動(dòng)為主，而傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)以服務(wù)于體力勞動(dòng)為主。從事腦力勞動(dòng)的人員素質(zhì)較高，而從事生產(chǎn)加工的人員以體力勞動(dòng)為主，素質(zhì)相對(duì)較低。從某種意義上講，園區(qū)從業(yè)人員的素質(zhì)高低決定了園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低；
②創(chuàng)新型工業(yè)地產(chǎn)的建筑形態(tài)更能融入城市、強(qiáng)化城市和體現(xiàn)城市，而傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)是脫離城市和拖累城市的；
③創(chuàng)新型工業(yè)地產(chǎn)是功能復(fù)合型的，在一個(gè)園區(qū)里面，能夠滿足企業(yè)辦公、營(yíng)銷(xiāo)、研發(fā)、生產(chǎn)、服務(wù)等多種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的需要，而傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)的功能單一。園區(qū)功能的多樣化就意味著生動(dòng)和豐富，單一則意味著生硬和枯燥。

《武漢房地產(chǎn)》：如何判斷一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的水平？
黃立平：我認(rèn)為有四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：
①規(guī)劃建設(shè)水平：包括建筑的形態(tài)、色彩、建筑材料、建筑空間、功能、建造質(zhì)量、景觀等；
②產(chǎn)業(yè)聚集度：能否真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的聚集是園區(qū)成功的重要標(biāo)志。光谷軟件園聚集了武漢市60%以上的軟件和服務(wù)外包企業(yè)，光谷金融港已吸引20多家金融機(jī)構(gòu)的后臺(tái)入駐，光谷生物城創(chuàng)新基地已聚集近百家機(jī)構(gòu)或創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)，幾十種實(shí)驗(yàn)室和5個(gè)動(dòng)物實(shí)驗(yàn)中心，這都體現(xiàn)了創(chuàng)新要素和產(chǎn)業(yè)資源的高度聚集；
③經(jīng)濟(jì)活躍度：園區(qū)內(nèi)不僅要有大企業(yè)所帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)能量,更要有一大批具有創(chuàng)新活力，高成長(zhǎng)、高附加值的中小企業(yè)，共同推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展；
④?chē)?guó)際化程度：這體現(xiàn)在園區(qū)在經(jīng)濟(jì)全球化格局中的地位，在產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中的位置，是否在國(guó)際分工中占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈的高端，入駐園區(qū)的機(jī)構(gòu)是低端的生產(chǎn)加工部門(mén)，還是企業(yè)的研發(fā)創(chuàng)新、品牌營(yíng)銷(xiāo)、推廣體系等高附加值部分。只有處于價(jià)值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈的高端，才能聚集高端要素。

《武漢房地產(chǎn)》：創(chuàng)新型工業(yè)地產(chǎn)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有什么作用？
黃立平：創(chuàng)新型工業(yè)地產(chǎn)對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有巨大的推動(dòng)作用。企業(yè)和產(chǎn)業(yè)要素在一個(gè)區(qū)域的聚集能夠增強(qiáng)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力，要素資源的集中使得產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)更加完善，吸引中介、風(fēng)險(xiǎn)投資等產(chǎn)業(yè)周邊配套服務(wù)機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，促進(jìn)該地區(qū)的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升，吸引更多的企業(yè)聚集。比如東莞對(duì)出口加工制造業(yè)的吸引就是一個(gè)很好的例子。
2009年底，國(guó)家批準(zhǔn)東湖高新區(qū)為繼中關(guān)村之后的第二個(gè)國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)，發(fā)展由自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為國(guó)家戰(zhàn)略。而創(chuàng)新型工業(yè)地產(chǎn)正好能夠發(fā)揮產(chǎn)業(yè)組織、資源整合的作用，推動(dòng)自主創(chuàng)新示范區(qū)更好的發(fā)展，提高自主創(chuàng)新示范區(qū)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和影響力。
企業(yè)發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)到最后是品牌的競(jìng)爭(zhēng)，同樣的，城市之間競(jìng)爭(zhēng)的高級(jí)階段也是區(qū)域品牌的競(jìng)爭(zhēng)。多個(gè)具有一定規(guī)模的主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的形成對(duì)于區(qū)域品牌（如光谷）的建立和提升具有基礎(chǔ)性作用。

《武漢房地產(chǎn)》：貴公司曾成功開(kāi)發(fā)過(guò)麗島花園這樣的住宅項(xiàng)目，現(xiàn)在也有部分住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。與住宅開(kāi)發(fā)相比，創(chuàng)新型工業(yè)地產(chǎn)是否難度更大？
黃立平：坦率地講，難度是有的。相比住宅業(yè)務(wù)或商業(yè)綜合體而言，創(chuàng)新型工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)更具有挑戰(zhàn)性。住宅的市場(chǎng)需求比較明確，類型比較簡(jiǎn)單，更容易復(fù)制和放大。當(dāng)一個(gè)企業(yè)積累了一定的經(jīng)驗(yàn)后，起決定作用的是資本實(shí)力。而創(chuàng)新型工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有自身的規(guī)律，需要對(duì)經(jīng)濟(jì)、對(duì)產(chǎn)業(yè)、對(duì)企業(yè)需求有更深入的了解。比如企業(yè)對(duì)空間的需求，包括建筑、功能、環(huán)境的需求，對(duì)配套的需求，以及所處產(chǎn)業(yè)鏈的上下游關(guān)系有更全面的了解，才能提供更好的服務(wù)。對(duì)項(xiàng)目的策劃能力、產(chǎn)業(yè)組織能力要求更高。比如在光谷生物城創(chuàng)新基地的建設(shè)當(dāng)中，不僅需要建筑專業(yè)的人才，而且需要對(duì)生物、化學(xué)、實(shí)驗(yàn)室等專業(yè)和創(chuàng)新規(guī)律有深入了解的專業(yè)人才參與到設(shè)計(jì)和建造中來(lái)。所以，做工業(yè)地產(chǎn)需要更多的專業(yè)人才，更強(qiáng)調(diào)專業(yè)技術(shù)服務(wù)水平。另一方面，創(chuàng)新型工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一定是因地制宜的，個(gè)性化更加突出，在光谷取得的經(jīng)驗(yàn)不一定在漢口就能夠復(fù)制。這也正是主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的樂(lè)趣所在。我們希望每一個(gè)項(xiàng)目都有所不同，每個(gè)項(xiàng)目都有新意，這正符合我們公司以創(chuàng)新為本的理念，不希望重復(fù)別人，也不希望重復(fù)自己，每個(gè)項(xiàng)目都要有所超越。

《武漢房地產(chǎn)》：聽(tīng)說(shuō)你們?cè)趫@區(qū)的營(yíng)運(yùn)方面也有一些新的探索，能跟我們介紹一下嗎？
黃立平：我們不僅開(kāi)發(fā)，更強(qiáng)調(diào)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)。我們的核心價(jià)值不僅在于提供企業(yè)不斷成長(zhǎng)所需的空間，還要解決企業(yè)入駐以后所需的各種服務(wù)，包括裝修、物業(yè)、能源供應(yīng)在內(nèi)的一站式服務(wù)，解決他們長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)當(dāng)中所遇到的問(wèn)題，讓企業(yè)能夠無(wú)憂地集中精力處理他們自身的發(fā)展問(wèn)題，不受困于或受制于社會(huì)性的或保障性服務(wù)。這種一站式服務(wù)模式不僅受到了廣大中小企業(yè)客戶的肯定，也得到像泰康人壽這樣的大型企業(yè)客戶的贊賞。這不僅是我們開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的延伸，為企業(yè)提供了更好的服務(wù)，也是企業(yè)未來(lái)發(fā)展的新的機(jī)遇，創(chuàng)造了新的價(jià)值。

《武漢房地產(chǎn)》：公司有沒(méi)有計(jì)劃在其他地方推廣這種創(chuàng)新型工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式？
黃立平：我們當(dāng)然希望未來(lái)將這種開(kāi)發(fā)模式推廣到其他地方。但這種推廣絕不是簡(jiǎn)單的復(fù)制，而是因地制宜地結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況和資源狀況策劃適合的項(xiàng)目。比如我們?cè)诤樯絽^(qū)開(kāi)發(fā)的創(chuàng)意天地和江夏區(qū)策劃的研創(chuàng)中心項(xiàng)目，都是根據(jù)洪山區(qū)和江夏區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、資源優(yōu)勢(shì)打造的，能夠直接促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，我們也會(huì)走出武漢，契合當(dāng)?shù)氐馁Y源狀況做合適的項(xiàng)目，但不會(huì)走簡(jiǎn)單復(fù)制的道路。

《武漢房地產(chǎn)》：物流型和生產(chǎn)型的工業(yè)地產(chǎn)你們是否也會(huì)介入?
黃立平：目前我們業(yè)務(wù)的核心是滿足新產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新性工業(yè)地產(chǎn)，這部分處于市場(chǎng)的高端，而且我們對(duì)這種類型更有經(jīng)驗(yàn)。如果有機(jī)會(huì)，我們可以做一些孵化搭配一些生產(chǎn)功能的項(xiàng)目，而完全生產(chǎn)性的項(xiàng)目我們不會(huì)考慮。對(duì)于物流地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)形成了成熟的開(kāi)發(fā)模式，而且物流地產(chǎn)一定是要形成國(guó)際化的網(wǎng)絡(luò)，目前不會(huì)考慮介入。

《武漢房地產(chǎn)》：中部崛起戰(zhàn)略會(huì)給武漢帶來(lái)更多的機(jī)遇，你們?cè)趺礃油ㄟ^(guò)創(chuàng)新性工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)一步推動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)的發(fā)展？
黃立平：我們對(duì)武漢市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、區(qū)位優(yōu)勢(shì)等市情長(zhǎng)期進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤研究，哪些產(chǎn)業(yè)是武漢可為的，哪些是難為的，哪些是不可為的，武漢在哪些方面具有優(yōu)勢(shì)，怎么樣擴(kuò)大這種優(yōu)勢(shì)，形成比較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，這些東西我們研究的比較清楚。這是我們?cè)诓邉濏?xiàng)目時(shí)重點(diǎn)考慮的因素?？傮w來(lái)講，武漢市的人才優(yōu)勢(shì)和科教資源豐富的優(yōu)勢(shì)，是武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展真正的推動(dòng)力量。我們希望這些主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠成為武漢在未來(lái)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的動(dòng)力引擎。另外，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃一定要有前瞻性，要遵循產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和規(guī)律。比如在以創(chuàng)新研發(fā)為核心的未來(lái)科技城項(xiàng)目中，我們提出項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)要遵循生態(tài)性、開(kāi)放性、先進(jìn)性、科學(xué)性四項(xiàng)原則，突出共生、綠色、開(kāi)放、人文四大理念。總之，項(xiàng)目要成為代表城市未來(lái)，代表經(jīng)濟(jì)未來(lái)，預(yù)示未來(lái)的作用和價(jià)值。