——訪福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司副董事長(zhǎng)、財(cái)務(wù)總監(jiān)胡朔商

 

    前言：日前，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院等四家機(jī)構(gòu)共同發(fā)布的“2009中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”當(dāng)中，來(lái)自武漢的福星惠譽(yù)成為“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)穩(wěn)健性TOP10”，這一結(jié)果引人矚目。作為一家來(lái)自中部、成立僅僅八年的公司，能夠連續(xù)五次上榜“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”，2007、2008年蟬聯(lián)武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力第一名，成為武漢成長(zhǎng)最快、最具潛力的房地產(chǎn)企業(yè)之一，這本身就是一個(gè)的讓人驚訝的成績(jī)。福星惠譽(yù)從高速成長(zhǎng)到穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的策略轉(zhuǎn)變，更使其成功避開了2007年房地產(chǎn)企業(yè)激進(jìn)擴(kuò)張、瘋狂拿地的陷阱，按照既定的穩(wěn)健發(fā)展戰(zhàn)略，逐步成長(zhǎng)為湖北房企龍頭。作為該公司的主要財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人，在這一輪行業(yè)調(diào)整期，胡朔商深深體會(huì)到，對(duì)于房地產(chǎn)這樣一個(gè)類金融行業(yè)，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)對(duì)于企業(yè)的重要性怎么強(qiáng)調(diào)也不過(guò)分，這也正是福星惠譽(yù)能夠坦然面對(duì)拐點(diǎn)，奠定下一階段發(fā)展基石的根本原因。

審慎的區(qū)域擴(kuò)張策略
    在中國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)做大很難，做強(qiáng)則更難。而中國(guó)企業(yè)家的冒險(xiǎn)天性，讓很多并不具備實(shí)力，或沒有全國(guó)擴(kuò)張規(guī)劃的企業(yè)，難以抵擋蜂擁而至的各種資本和資源誘惑，機(jī)會(huì)主義傾向占據(jù)上風(fēng)。這些企業(yè)，被不加節(jié)制的區(qū)域擴(kuò)張中贏得的漂亮數(shù)據(jù)所迷惑，喪失應(yīng)有的警惕性，過(guò)度強(qiáng)調(diào)價(jià)值創(chuàng)造，忽視了企業(yè)管理的真諦是在價(jià)值創(chuàng)造和風(fēng)險(xiǎn)管理之間實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡。一旦遭遇市場(chǎng)波動(dòng)，哪怕是正常的行業(yè)調(diào)整，甚至是一些全國(guó)知名房企幾乎在一夜間就變得岌岌可危，讓人不勝感嘆。
    實(shí)際上，在福星惠譽(yù)顯露崢嶸的這幾年，許多地方政府希望能夠招商引資，各種關(guān)系資源找上門來(lái)的商機(jī)比比皆是，其中不乏條件優(yōu)厚的機(jī)會(huì)。很多時(shí)候盛情難卻，或是為了尋求企業(yè)更多發(fā)展壯大機(jī)遇，該公司組織的考察團(tuán)走過(guò)不下20個(gè)大大小小的城市，花費(fèi)不少人力物力，但最后95％以上都放棄了。在不斷的考察和發(fā)展摸索中，福星惠譽(yù)的區(qū)域擴(kuò)張策略日益清晰，特別是在2007年，房?jī)r(jià)飆升讓整個(gè)行業(yè)充斥著大干快上的情緒，眾多公司擴(kuò)張成風(fēng)，但福星惠譽(yù)依然堅(jiān)持審慎的擴(kuò)張策略，制定了區(qū)域擴(kuò)張的四個(gè)衡量原則，即：現(xiàn)有市場(chǎng)邊際投資收益率；目標(biāo)市場(chǎng)機(jī)會(huì)收益率；區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；企業(yè)管理和品牌復(fù)制能力。通過(guò)這幾個(gè)具體的指標(biāo)，對(duì)考察的區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行篩選。凡是不符合以上原則的土地和市場(chǎng)機(jī)會(huì)，果斷擯棄毫不猶豫。
    非常慶幸，福星惠譽(yù)能夠堅(jiān)持下來(lái)，以最小的代價(jià)，贏得企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)?，F(xiàn)在，不管來(lái)源于什么渠道的商機(jī)，只要不符合公司擴(kuò)張策略就直接PASS，既減少了盲目擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)，也避免了不必要的考察和消耗，使該公司能夠集中精力做大做強(qiáng)。
    福星惠譽(yù)的基本方針就是，以武漢“1+8”城市圈為核心發(fā)展區(qū)域，扎根湖北，鞏固和提升區(qū)域龍頭地位；以環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域市場(chǎng)為輔助發(fā)展區(qū)域，構(gòu)建“1＋1”（1個(gè)核心發(fā)展區(qū)域＋1個(gè)輔助發(fā)展區(qū)域）市場(chǎng)格局，通過(guò)品牌推廣和盈利模式復(fù)制，走品牌擴(kuò)張和區(qū)域擴(kuò)張并舉之路，穩(wěn)步提升業(yè)務(wù)規(guī)模和盈利能力，打造全國(guó)房地產(chǎn)知名品牌企業(yè)。這是福星惠譽(yù)對(duì)以往發(fā)展實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)提煉，也是對(duì)公司未來(lái)藍(lán)圖的一種展望，這比書本上的MBA教材更具實(shí)踐意義。
“武漢城市圈”為“兩型社會(huì)”綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，于2008年9月10日獲得國(guó)務(wù)院正式批復(fù)，“武漢城市圈”經(jīng)濟(jì)總量在過(guò)去3年連續(xù)保持15%左右的增幅，占湖北省GDP總量一直穩(wěn)定在60%左右。福星惠譽(yù)認(rèn)為，下一個(gè)20年，中國(guó)房地產(chǎn)所追尋的“熱點(diǎn)城市”即將要發(fā)生微妙的位移，特別是在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，中部地區(qū)承東啟西的戰(zhàn)略意義將有更大體現(xiàn)。而武漢是中部地區(qū)唯一GDP超過(guò)3000億元的城市，無(wú)論是城市價(jià)值還是行業(yè)前景都有潛力可期，福星惠譽(yù)雖然做到了武漢第一，但市場(chǎng)份額依然有很大的提升空間，武漢市場(chǎng)仍然是福星惠譽(yù)的主戰(zhàn)場(chǎng)。
    也正是在此思路指引下，福星惠譽(yù)以資本運(yùn)作為主要手段，以收購(gòu)、兼并、重組為切入點(diǎn)，依據(jù)“立足武漢，向外拓展”的戰(zhàn)略構(gòu)想，在過(guò)去5年內(nèi)，先后布局孝感、咸寧、恩施等湖北重要城市，一舉奠定湖北地產(chǎn)龍頭地位。此外，福星惠譽(yù)通過(guò)股權(quán)運(yùn)作，參與北京市場(chǎng)的土地一級(jí)開發(fā)，可能在年底轉(zhuǎn)入二級(jí)開發(fā)。針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)，福星惠譽(yù)適時(shí)而變，及時(shí)調(diào)整公司開發(fā)計(jì)劃，加快“水岸星城”、 “福星惠譽(yù)•國(guó)際城”等在建項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，另一方面調(diào)整漢陽(yáng)福星城的發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合最新的市場(chǎng)環(huán)境，在規(guī)劃、運(yùn)作、產(chǎn)品等方面加強(qiáng)市場(chǎng)研究，加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新并優(yōu)化結(jié)構(gòu)，以期成為住宅與商業(yè)地產(chǎn)并舉的復(fù)合地產(chǎn)商。
    在全球深處金融危機(jī)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)不僅關(guān)系發(fā)展，更關(guān)乎企業(yè)生存。具有158年歷史的雷曼兄弟經(jīng)歷過(guò)上世紀(jì)經(jīng)濟(jì)大蕭條以及兩次世界大戰(zhàn)，卻在2008年轟然倒下，胡朔商認(rèn)為，盲目冒進(jìn)、無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)管理是罪魁禍?zhǔn)?，而素?lái)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的GE，不盲目跟進(jìn)高風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目，穩(wěn)健第一，2008年GE在全球依然能夠取得180億美元利潤(rùn)，兩相對(duì)照，發(fā)人深省。在房地產(chǎn)業(yè)僅僅十來(lái)年的發(fā)展歷程中，前有順馳一夜倒下的慘痛教訓(xùn)，現(xiàn)有眾多知名房企危險(xiǎn)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，有志于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的房企，都應(yīng)該合理地審視自己的擴(kuò)張策略，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，尋求價(jià)值增長(zhǎng)才具有可持續(xù)性。

理性的土地儲(chǔ)備策略
    2007年，全國(guó)出現(xiàn)總價(jià)92億元的長(zhǎng)沙地王，上海最高的一塊地樓面地價(jià)達(dá)到66930元/平方米（現(xiàn)已退地），武漢也很火爆，樓面地價(jià)最高接近7000元/平方米，甚至超過(guò)當(dāng)時(shí)地塊周邊的房?jī)r(jià)，這種推波助瀾的作用非常明顯，地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)的判斷也被大家認(rèn)同。實(shí)際上，筆者認(rèn)為，這個(gè)結(jié)論并沒有揭示問(wèn)題本質(zhì)，當(dāng)初大舉高價(jià)拿地制造地王的不是個(gè)別現(xiàn)象，包括不少中國(guó)一線品牌企業(yè)，如果說(shuō)個(gè)別公司決策錯(cuò)誤不足為奇，那眾多具備戰(zhàn)略研判能力的規(guī)模性地產(chǎn)巨頭也犯同樣錯(cuò)誤，背后又是怎么回事？
    胡朔商認(rèn)為，如果能夠結(jié)合當(dāng)時(shí)的資本市場(chǎng)環(huán)境分析，就能透過(guò)現(xiàn)象看到本質(zhì)。2007年整個(gè)資本市場(chǎng)情緒高昂，股指不斷創(chuàng)下新高，賺錢效應(yīng)明顯，而對(duì)于房地產(chǎn)公司估值的標(biāo)準(zhǔn)是；土地儲(chǔ)備多的公司市盈率（P/E）估值高于土地儲(chǔ)備少的公司。幾十家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)希望在香港實(shí)現(xiàn)上市或者在內(nèi)地增發(fā)，而在投行以及資本市場(chǎng)的估值標(biāo)準(zhǔn)中，土地儲(chǔ)備量的多寡是核心指標(biāo)，因而，很多企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)融資規(guī)模和公司市值最大化，抱著賭一把的心態(tài)，大舉拿地，導(dǎo)致地王頻出，這就是禍根所在。到了今天，為地所困的企業(yè)不在少數(shù)，斷臂自救式的退地風(fēng)波不絕于耳，教訓(xùn)不可謂不深刻，值得所有房企反思。
    2007年，福星惠譽(yù)參與了武漢多幅地塊的拍賣，包括幾塊“地王”，但“屢戰(zhàn)屢敗”。當(dāng)時(shí)，有人說(shuō)福星惠譽(yù)僅僅貴在參與，也有人評(píng)價(jià)福星惠譽(yù)根本沒那個(gè)實(shí)力，還有人說(shuō)福星惠譽(yù)對(duì)市場(chǎng)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的判斷。胡朔商作為主要的參與者，到今天回首往事，自然是另有一番感慨。的確，動(dòng)輒上十億元的土地，光競(jìng)拍的保證金都在億元以上，不是一般企業(yè)所能承受。但作為依托上市公司福星股份的房企，福星惠譽(yù)肯定有實(shí)力拿下一塊或者兩塊，但福星惠譽(yù)在這一輪土地?zé)岢敝蟹€(wěn)如泰山，輕易不出手，讓大家“失望”，并不是因?yàn)闆]錢或者拍賣現(xiàn)場(chǎng)冷靜過(guò)人，秘訣在于福星惠譽(yù)在土地儲(chǔ)備方面有自己的“四項(xiàng)基本原則”：1、土地儲(chǔ)備價(jià)格安全邊際合理，不透支未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格，不接受“面粉”貴過(guò)“面包”；2、土地儲(chǔ)備規(guī)模與經(jīng)營(yíng)實(shí)力和開發(fā)能力相適應(yīng)，根據(jù)市場(chǎng)銷售和企業(yè)開發(fā)進(jìn)度保持3～5年儲(chǔ)備量，絕不盲目增加儲(chǔ)備；3、土地儲(chǔ)備質(zhì)量要求高，堅(jiān)守中心城區(qū)、核心地段，與高端產(chǎn)品路線相匹配；4、土地儲(chǔ)備模式多樣化，參與“城中村改造”，創(chuàng)新土地儲(chǔ)備模式，降低土地成本。
    的確，拿下地王能夠彰顯企業(yè)的實(shí)力和魄力。實(shí)際上，早在2002年，福星惠譽(yù)就經(jīng)過(guò)297輪舉牌，創(chuàng)下中國(guó)土地市場(chǎng)競(jìng)拍次數(shù)之最，以8億元的當(dāng)時(shí)“天價(jià)”拿下武昌沙湖地塊，高出起拍價(jià)格一倍。到了今天，水岸星城成為城市名片，連續(xù)幾年在高檔市場(chǎng)占據(jù)一席之地，華中地區(qū)最高的住宅樓——172米的G53，更是成為武漢的地標(biāo)之一，實(shí)現(xiàn)了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。7年前的福星惠譽(yù)實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜于2007年的福星惠譽(yù)，但敢于拿下地王，緣于對(duì)行業(yè)周期理論的分析，看好武漢的房地產(chǎn)正處于快速上升期初段，城市和土地價(jià)值具備大幅提升空間，2007年福星惠譽(yù)“勇于退縮”，是意識(shí)到瘋狂的市場(chǎng)已經(jīng)失去理性，高昂的地價(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)讓人敬而遠(yuǎn)之。如今，福星惠譽(yù)沒有地王的包袱，也沒有大量囤地的風(fēng)險(xiǎn)，在武漢、孝感、咸寧、恩施等城市的土地全部位于城區(qū)中心位置，特別是在武漢，擁有的土地全部位于內(nèi)環(huán)以內(nèi)，是內(nèi)環(huán)土地儲(chǔ)備面積最大的企業(yè)。
    福星惠譽(yù)的拿地策略中，除了戰(zhàn)略上的考量，還有著戰(zhàn)術(shù)上的靈活運(yùn)用。福星惠譽(yù)比較注重在自身已有的項(xiàng)目周邊拿地，能夠?qū)⒎e累的品牌和口碑效應(yīng)發(fā)揮到最大。另外，通過(guò)股權(quán)運(yùn)作收購(gòu)公司和項(xiàng)目達(dá)到拿地目的，比通過(guò)招拍掛拿地更加穩(wěn)定和有保證。
    最后一點(diǎn)，也是福星惠譽(yù)最大的特色，經(jīng)過(guò)探索和經(jīng)營(yíng)，福星惠譽(yù)已經(jīng)成為湖北最大的舊城改造開發(fā)商，先后開發(fā)的福星城市花園、金色華府、漢口春天案例都足以成為武漢舊城改造的教科書，福星城市花園榮膺建設(shè)部“舊城改造特別貢獻(xiàn)樓盤”。在“舊城改造”、“城中村改造”和“建造城市中心區(qū)高檔住宅”等方面，逐步形成了自己的“城市核心區(qū)運(yùn)營(yíng)”的獨(dú)特風(fēng)格和專業(yè)能力，累計(jì)完成舊城改造項(xiàng)目建筑面積超過(guò)138萬(wàn)平方米，正在開發(fā)和儲(chǔ)備的舊城改造項(xiàng)目、“城中村改造”項(xiàng)目合計(jì)超過(guò)200萬(wàn)平方米，作為武漢舊城改造的先鋒，福星惠譽(yù)不僅得到政府大力的支持和扶持，更是作為旗幟受到建設(shè)部的重點(diǎn)表彰。
    毋庸諱言，舊城改造與城中村改造已經(jīng)成為城市發(fā)展與建設(shè)的攻堅(jiān)難點(diǎn)，很多重大市政工程都受到這一問(wèn)題的困擾，在政策與媒體的多重監(jiān)督下，動(dòng)拆遷成為開發(fā)商避之不及的燙手山芋。但現(xiàn)實(shí)矛盾是，隨著城市化進(jìn)程的深入，尤其對(duì)武漢這樣的城市，舊城改造和城中村改造成為一道繞不過(guò)去的檻，政府與企業(yè)無(wú)不在尋找良策。
    作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，福星惠譽(yù)考慮經(jīng)濟(jì)效益，也勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，在過(guò)去的發(fā)展中，福星惠譽(yù)秉承“先做人、后做事”的經(jīng)營(yíng)理念，以強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感和使命感，積極投身武漢的發(fā)展建設(shè)，與這座城市同呼吸共命運(yùn)，為政府分憂，為改變中心城區(qū)面貌和提升中心城區(qū)價(jià)值作出貢獻(xiàn)。專業(yè)和專心，讓福星惠譽(yù)贏得了政府和市民的一致認(rèn)同，在不少舊改項(xiàng)目中，福星惠譽(yù)往往被“點(diǎn)將”出馬，成為名副其實(shí)的“舊改專家”。根據(jù)規(guī)劃，武漢將于今后三年拆遷完二環(huán)線以內(nèi)“城中村”，無(wú)疑，對(duì)于福星惠譽(yù)來(lái)說(shuō)，更大的挑戰(zhàn)和機(jī)遇還在后面。

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略
    2006年之前，福星惠譽(yù)一直以突破常規(guī)的發(fā)展速度迅猛增長(zhǎng)，其后，“穩(wěn)健”成為發(fā)展關(guān)鍵詞，一直維持著穩(wěn)健的發(fā)展節(jié)奏。胡朔商認(rèn)為，在外部環(huán)境潮起潮落的時(shí)候，一個(gè)企業(yè)最重要的是要保持有質(zhì)量的增長(zhǎng)。此次上榜“穩(wěn)健性TOP10”，表明福星惠譽(yù)所追求的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)風(fēng)格得到了市場(chǎng)和業(yè)界的認(rèn)可，證明該公司具備可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)能力。
    上市公司福星股份2008年度財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，即便是在房地產(chǎn)市場(chǎng)空前低迷的2008年，作為湖北本土房地產(chǎn)公司中的龍頭老大，福星惠譽(yù)的銷售依然保持穩(wěn)健。難能可貴的是，2008年末，福星惠譽(yù)實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率僅37%，是上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率最低的企業(yè)之一，和內(nèi)地上市公司70%的平均水平以及部分中資地產(chǎn)股90%以上的負(fù)債率相比，突出體現(xiàn)了福星惠譽(yù)穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)之道。 在大多數(shù)房企面臨資金短缺、高價(jià)存地、銷售下滑的重壓時(shí)刻，福星惠譽(yù)能夠交出這樣的答卷，實(shí)屬不易。
    中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院的報(bào)告也顯示，福星惠譽(yù)財(cái)務(wù)指標(biāo)一直相當(dāng)穩(wěn)健。2008年，福星惠譽(yù)的資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)低于百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均水平，說(shuō)明福星惠譽(yù)的總體負(fù)債規(guī)模較百?gòu)?qiáng)企業(yè)更為合理；同時(shí)，福星惠譽(yù)的流動(dòng)比率為2.9，處于理想水平，說(shuō)明福星惠譽(yù)不但對(duì)短期負(fù)債有良好的償還能力，對(duì)資產(chǎn)的利用效率也比較理想。合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)及良好的償債能力顯示了福星惠譽(yù)在行業(yè)調(diào)整時(shí)的沉著應(yīng)對(duì)能力，保證了企業(yè)在未來(lái)穩(wěn)定的發(fā)展。
    作為一名主管財(cái)務(wù)的負(fù)責(zé)人，面對(duì)這樣的財(cái)務(wù)報(bào)表和成績(jī)，有理由感到欣慰，同時(shí)也深深認(rèn)識(shí)到，科學(xué)的企業(yè)財(cái)務(wù)管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性。從2005年開始，福星惠譽(yù)就全面引入企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試（stress testing），雖然這個(gè)概念隨著金融危機(jī)的迫近才被大家所熟悉，但福星惠譽(yù)一直在做這樣的工作，就是把公司置于某一特定的極端市場(chǎng)情況下，如假設(shè)開發(fā)成本上升20%、房?jī)r(jià)持續(xù)下降20%、銷售周期延長(zhǎng)50%等異常的市場(chǎng)變化，再根據(jù)企業(yè)在上述市場(chǎng)條件下的表現(xiàn)和可能風(fēng)險(xiǎn)，作為主要的決策依據(jù)，建立房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目運(yùn)作、財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化管理平臺(tái)，制定階段性的拿地、借貸和銷售等策略，合理分配資源，規(guī)范運(yùn)營(yíng)管理，降低風(fēng)險(xiǎn)，為穩(wěn)健高速的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
    從專業(yè)的財(cái)務(wù)角度來(lái)說(shuō)，福星惠譽(yù)采取了以下幾個(gè)具體措施，實(shí)踐證明作用顯著：
    1、優(yōu)化財(cái)務(wù)杠桿。由于房地產(chǎn)行業(yè)是類金融行業(yè)，不少公司通過(guò)高財(cái)務(wù)杠桿獲取較高的ROE（權(quán)益收益率），行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)70%，但過(guò)高的財(cái)務(wù)杠桿意味著高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的逐步深入，房地產(chǎn)行業(yè)開始步入調(diào)整期，風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。因而，福星惠譽(yù)不斷降低財(cái)務(wù)杠桿，逐年降低資產(chǎn)負(fù)債率直至目前最低的37％；這樣的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，也讓福星惠譽(yù)成為多家銀行的座上賓。2008年度末，福星惠譽(yù)現(xiàn)金資產(chǎn)比率為17%，為上市公司最優(yōu)水平，目前，各家銀行對(duì)福星惠譽(yù)的貸款授信總額20億元，公司隨時(shí)可以動(dòng)用的現(xiàn)金近20億元。
    2、優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)：根據(jù)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試結(jié)果，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)狀況，適時(shí)降低短期借款的比例。此外，福星惠譽(yù)在2006年和2008年在資本市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)兩次增發(fā)，成為湖北省權(quán)益融資次數(shù)最多的上市公司。特別是在2008年8月，樓市正處于僵持階段，經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，福星股份成功增發(fā)新股1.8 億股，資本市場(chǎng)超額搶購(gòu)，成功募集資金12.5億元；隨后，上市公司出資16.36億元以現(xiàn)金方式認(rèn)購(gòu)了福星惠譽(yù)增擴(kuò)的注冊(cè)資本人民幣4億元，為項(xiàng)目提供了強(qiáng)有力的資金保障，大大優(yōu)化了企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。
    3、降低資金成本：作為湖北區(qū)域龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，很多外資投資基金都曾表示過(guò)合作的意愿，胡朔商參與過(guò)多次洽談，但考慮到外資投資基金對(duì)內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）要求較高 ，同時(shí)很多合作中有對(duì)賭條款，因而沒有使用外資投資基金，在降低成本的同時(shí)也避免了更大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，增加自籌資金比例，策略性加大銷售回款，加快資金周轉(zhuǎn)率，通過(guò)與銀行的戰(zhàn)略協(xié)議獲取優(yōu)惠信貸支持，經(jīng)過(guò)上述努力，使得公司資金結(jié)構(gòu)最優(yōu)，平均成本最低。
    事實(shí)證明，福星惠譽(yù)的高速增長(zhǎng)，并不是建立在簡(jiǎn)單的快進(jìn)快出的模式之上，而是基于有效掌握多項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏，保持合理的土地儲(chǔ)備和結(jié)構(gòu)，在資金實(shí)力、土地儲(chǔ)備規(guī)模和開發(fā)速度中間保持動(dòng)態(tài)平衡，使資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率最優(yōu)化。這種兼顧現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)率和利潤(rùn)平衡點(diǎn)的商業(yè)模式，不僅為客戶帶來(lái)了高附加值產(chǎn)品，而且為投資者及股東帶來(lái)了高回報(bào)，可謂一舉兩得。
    胡朔商認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)管理比價(jià)值管理更重要，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)比快速擴(kuò)張更重要，特別是在行業(yè)步入調(diào)整期的今天，我們始終追求有質(zhì)的增長(zhǎng)！今后，福星惠譽(yù)將以武漢“1+8”城市圈為核心發(fā)展領(lǐng)域，扎根湖北，鞏固和提升區(qū)域龍頭地位；以環(huán)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域市場(chǎng)為輔助發(fā)展區(qū)域，構(gòu)建“1＋1”市場(chǎng)格局，“扎根核心區(qū)域、堅(jiān)持中心城區(qū)發(fā)展”，為企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。隨著國(guó)家大規(guī)模刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的實(shí)施，以及降低房企開發(fā)資本金和居民住房稅費(fèi)減免等諸多措施的出臺(tái)，作為區(qū)域地產(chǎn)龍頭，作為知名品牌企業(yè)，福星惠譽(yù)有足夠的信心和理由最先迎來(lái)地產(chǎn)的全面復(fù)蘇，與中部崛起共進(jìn)，與武漢騰飛同行，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，銳意進(jìn)取，實(shí)現(xiàn)全國(guó)知名品牌房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)。