白起鶴，1948年出生。1968年12月參加工作,曾在武漢市房地局、武漢市住宅總公司、武漢市城市綜合開發(fā)總公司、武漢房地產(chǎn)開發(fā)公司等單位任職,1990年到武漢市住宅統(tǒng)建辦公室,先后擔(dān)任統(tǒng)建辦副主任、主任，武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)開發(fā)總公司副經(jīng)理、經(jīng)理,武漢統(tǒng)建城市建設(shè)(集團(tuán))有限責(zé)任公司總經(jīng)理、董事長(zhǎng)等職,現(xiàn)任武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)兼黨委書記。
時(shí)逢舉國(guó)歡慶建國(guó)60周年的日子。日前，武漢地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)白起鶴先生打開了話匣子，和筆者聊起了自己記憶中，武漢市民居住條件的巨大變化，并探尋了本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展方向。

 

    筆者：值此舉國(guó)同慶之時(shí)，請(qǐng)白董事長(zhǎng)與我們一起分享一下您的感受。

　　白起鶴：建國(guó)60年，中總的來說應(yīng)該說是一個(gè)非常輝煌的歷程。雖然當(dāng)中有曲折，有跌宕起伏，但是應(yīng)該說，改革開放30年以來，中國(guó)在向著一個(gè)光明燦爛的方向發(fā)展。我已經(jīng)過60歲了，所以說談建國(guó)60年，我想我還是有資格的。
　　我是搞房地產(chǎn)開發(fā)的，但同時(shí)我也是一個(gè)城市的居民。從住房問題上，祖國(guó)這幾十年有了巨大的變化。小時(shí)候我就記不太清楚了，那時(shí)候我在北京、天津那邊住，是政府分配的房子，就是所謂的福利住房。那時(shí)對(duì)生活的要求也不是很高，居住條件也不是太差。到了武漢以后，當(dāng)時(shí)是機(jī)關(guān)分配房子，兩間房，前后套，每個(gè)房子大概11個(gè)平方米，有廚房有廁所，外面還有一個(gè)公寓的廁所，廚房就在院的前頭。那個(gè)時(shí)候我們家總共兄弟姐妹四個(gè)，父母再加上爺爺奶奶，三代八口，住在大約22-23平方米的的房子里面。就這么個(gè)房子，但感覺比外面還稍微好一點(diǎn)，我記得那是文化大革命以前我家住得最好的時(shí)候。到了文化大革命的時(shí)候，因?yàn)槲腋赣H調(diào)出了機(jī)關(guān)，就不斷有人要逼著你退房子，要搬出去，當(dāng)時(shí)成天就生活在那種忐忑不安的狀態(tài)下。后來68年我的弟弟和姐妹下放到了農(nóng)村，爸爸到了干校，一下子家里人就分開了，我跟著媽媽住在一個(gè)學(xué)校里面，是在體育用具的保管室，16個(gè)平方，放鞍馬，單雙杠，移動(dòng)的橫杠，一個(gè)門，一個(gè)窗，沒有廁所沒有廚房，就是這么一個(gè)小房間。
　　到了70年代，我弟弟妹妹都從農(nóng)村回來了，五個(gè)人就擠在這么一間小房里面。父母親睡一個(gè)大床，我們家里面有一個(gè)高低床(就是學(xué)校念書那個(gè)高低床)，在高低床的上下鋪中間有擱一塊木板，我就睡在那個(gè)板子上，然后下面有一個(gè)空間，還有40公分左右，弟弟就側(cè)著身子滾進(jìn)去睡。那個(gè)時(shí)候弟弟妹妹都不到20歲，一家五口人就在這么一個(gè)小房里。我當(dāng)時(shí)是一個(gè)木匠，自己做了一個(gè)獨(dú)腿的飯桌，做了兩口箱子，家里所有的家具除了一張大床，一張高低床，所有的家俱就只有這些。

　　筆者：其實(shí)那個(gè)年代挺困難的。

　　白起鶴：這不是我個(gè)人的困難，我覺得那個(gè)時(shí)候整個(gè)國(guó)家的居住條件都是這個(gè)樣子，這有一些歷史的原因。文化大革命開始以后，國(guó)家動(dòng)員很多知青下農(nóng)村，很多人不能在城市里呆了，也被趕到農(nóng)村，那時(shí)候房子相對(duì)空了一點(diǎn)。這個(gè)時(shí)候大量的轉(zhuǎn)業(yè)干部，軍官等等，進(jìn)了武漢政府就把這些房子分配給了他們，包括很多過去武漢的老居民，包括有私房的居民都被占了。等到這些人從干校，從農(nóng)村都再回來的時(shí)候，就沒有房子可住了，所以當(dāng)時(shí)整個(gè)城市的居住條件是異常的困難。我們家的居住條件只是武漢的一個(gè)縮影。當(dāng)時(shí)在武漢，沒有幾家住得比較寬敞。所以說我國(guó)60年代(一直到十一屆三中全會(huì)以前)，沒有對(duì)居民住房問題進(jìn)行大量投入來解決，到了1978年十一屆三中全會(huì)以后，國(guó)家的重點(diǎn)轉(zhuǎn)到現(xiàn)代化建設(shè)上來以后，住房的問題才提到了黨中央國(guó)務(wù)院和各級(jí)政府的議程上來。
　　我覺得建國(guó)60年當(dāng)中，從1978年以后統(tǒng)建工作開展以來，解決居民住房問題是一個(gè)很突出的實(shí)踐，具有里程碑的意義。那個(gè)時(shí)候國(guó)家真正的認(rèn)識(shí)到，不解決住房問題，社會(huì)是不能穩(wěn)定的。到了1988—1989年，國(guó)家提出的房改政策，我覺得是真正尋求到一個(gè)解決中國(guó)住房問題的有效的途徑。1989年以后，整個(gè)住房問題不再是作為社會(huì)的福利，而是作為一個(gè)市場(chǎng)化的行為來解決。那時(shí)國(guó)家的工資構(gòu)成當(dāng)中，不含住房消費(fèi)，不含醫(yī)療消費(fèi)，這是作為福利由國(guó)家承擔(dān)的部分，現(xiàn)在改為由市民自己來承擔(dān)，可是工資當(dāng)中收入又沒有這一塊，同時(shí)支出又是非常大的一塊，怎么辦？當(dāng)時(shí)采取了很多的辦法，低價(jià)把房賣給職工，這是一種起步。就拿我來說，我參加工作從工資18塊錢，到拿到45塊錢，一直到1985年工資改革，才開始過百，現(xiàn)在就是以千計(jì)。所以我就感覺到通過市場(chǎng)化，商品化，我國(guó)房改的推進(jìn)，現(xiàn)在整個(gè)居民都很自然的感覺到住房消費(fèi)是個(gè)人消費(fèi)，能夠接受了。而且隨著收入的提高，武漢市居民住房的問題已經(jīng)有了很大的改觀，從人均居住面積2平方米以下，到現(xiàn)在是20多個(gè)平方米，10多倍的深刻變化，反映的是祖國(guó)整個(gè)60年來的巨大的變化，這個(gè)變化是最深刻，最巨大，老百姓最受益的。
住房改革只是祖國(guó)60年巨大發(fā)展的一個(gè)縮影，它反映的是這個(gè)社會(huì)深刻的變化?？偟膩碚f，祖國(guó)這60年來的變化，是其他國(guó)家無法比擬的。

 

武漢房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展歷程

　　筆者：有很多事情都是我們這一代人之前都不能設(shè)想的。有很多電影，只拍一個(gè)人一生，只講這個(gè)人每個(gè)階段發(fā)生的變化，每個(gè)階段遇到的什么事情，從這個(gè)人的經(jīng)歷，來折射出這個(gè)時(shí)代的背景。那么作為武漢本土最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，武漢房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展給了您怎樣的的感受呢？。

　　白起鶴：武漢房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該說是始于1982年。1982年以前應(yīng)該說是產(chǎn)業(yè)投資，單位集資來把單位房分配給居民。1984年國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)體制改革文件出臺(tái)，文件中提到了大規(guī)模的城市建設(shè)應(yīng)該走綜合開發(fā)的道路，提出每個(gè)城市都應(yīng)該建立自己的綜合開發(fā)公司，當(dāng)時(shí)武漢市就面臨一個(gè)決策，是讓統(tǒng)建繼續(xù)存在，轉(zhuǎn)為國(guó)務(wù)院文件里面提到的綜合開發(fā)公司，還是組建第二家公司？政府經(jīng)過反復(fù)的討論，決定組建第二家，就是現(xiàn)在的武漢城開集團(tuán)。從1984年開始，武漢市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展開始呈井噴之勢(shì)，最多的時(shí)候房地產(chǎn)開發(fā)公司不少于1000家，那個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)利潤(rùn)很高，行業(yè)門檻很低，準(zhǔn)入制度也很松。從1984年以后，特別到90年代初，我覺得武漢是一個(gè)戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較混亂，公司經(jīng)營(yíng)也不規(guī)范，那個(gè)時(shí)候房屋質(zhì)量特別差，大家不都是有一句話嘛：“古人建的都是文物，現(xiàn)在建的都是廢物?！爆F(xiàn)在武漢經(jīng)過幾次大的調(diào)整，很多小公司都從這個(gè)市場(chǎng)淘汰了出去，但同時(shí)也有更多的資金和企業(yè)涌入到武漢這個(gè)市場(chǎng)。
　　房地產(chǎn)開發(fā)的理念的提升，產(chǎn)品品質(zhì)的升華，以及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、產(chǎn)品的更新?lián)Q代，也折射出城市建設(shè)的一種理念、水平的變化。現(xiàn)在開發(fā)商在開發(fā)過程中很注重品質(zhì)的保障，功能的配置，綠化環(huán)境的規(guī)劃等等。就比如90年初我們到香港，就說人家的小區(qū)多好多好，現(xiàn)在你再看，就會(huì)感覺到他們很多小區(qū)不如我們內(nèi)地的小區(qū)，因?yàn)槲覀兊耐恋刭Y源比那邊寬松得多，所以在整個(gè)的小區(qū)內(nèi)部、外觀、環(huán)境、居住的舒適條件上，應(yīng)該來說有更大的發(fā)揮空間。
　　在我的理解中，城市規(guī)劃的理念也是在不斷的變化。城市規(guī)劃對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的作用越來越深刻，也越來越準(zhǔn)確，這就折射出整個(gè)經(jīng)濟(jì)建設(shè)當(dāng)中，城市建設(shè)發(fā)展中理念的變化影響確實(shí)是很深刻的。武漢政府對(duì)城市功能的把握，城市景觀的追求，以及城市功能的配置，無論是在投入上，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的安排上，在實(shí)施的力度上，我覺得變化都非常的大。

　　筆者：為一個(gè)城市的建設(shè)者，在一張白紙上畫圖，或者說在中心城區(qū)比較擁堵的地方搞城市建設(shè)，您覺得作為一個(gè)城建者，在思路上要進(jìn)行哪些變化和更新。

　　白起鶴：在一張白紙上畫畫，不管是水平高低，反正畫出來的是一幅畫。比如沌口開發(fā)區(qū)，十幾平方公里的基礎(chǔ)設(shè)施一體規(guī)劃和投資，交通狀況總得來說還是挺好的。而現(xiàn)在在市內(nèi)建成區(qū)的城市建設(shè)，對(duì)于我來說，相當(dāng)于在畫上來改，這就很難了。以前一幅畫上有敗筆，你要調(diào)整過來，我覺得難度更大，責(zé)任更大。市長(zhǎng)也經(jīng)常問我：“怎么感覺進(jìn)度不快，以前長(zhǎng)江大橋兩年，現(xiàn)在高架橋也要兩年？”問題是那兩年干擾少，現(xiàn)在情況不一樣。
　　我這一輩子搞的就是房地產(chǎn)，感情還是很深的。雖然總得來說現(xiàn)在房地產(chǎn)房?jī)r(jià)高，經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，但是我個(gè)人感覺房地產(chǎn)的改革是我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革當(dāng)中單項(xiàng)改革最成功的一塊，是徹底市場(chǎng)化的一塊，其他如就業(yè)的問題、醫(yī)療的問題、社會(huì)保險(xiǎn)的問題，等等一系列的問題，不管怎么改，沒有任何一項(xiàng)改革有房地產(chǎn)改得這么徹底，我認(rèn)為李鵬總理做的最大的一件事，就是在他任內(nèi)把房地產(chǎn)推向市場(chǎng)化。

本土房企的發(fā)展之路

　　筆者：剛才您也介紹了武漢地產(chǎn)集團(tuán)的一些項(xiàng)目、一些公共建筑，您其中比較多的是大型城市的公建，作為住宅項(xiàng)目，您有沒有自己覺得特別記憶深刻的一個(gè)項(xiàng)目來跟我們分享一下。

　　白起鶴：地產(chǎn)集團(tuán)有一個(gè)很重要和經(jīng)營(yíng)策略，稱之為“兩翼齊飛”，一翼是政府的功能性、公益性建設(shè)項(xiàng)目，就像市委市政府的項(xiàng)目，江漢大學(xué)的項(xiàng)目，琴臺(tái)大劇院；另外一翼就是房地產(chǎn)的開發(fā)，也就是經(jīng)營(yíng)這一塊。我們?cè)诩瘓F(tuán)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)布局，主要放在二級(jí)公司里開展，二級(jí)公司就是統(tǒng)建公司、城開公司、中鄂聯(lián)公司，還有恒達(dá)公司，同時(shí)集團(tuán)也留了一小塊，自己每年有十萬方左右的規(guī)模，集團(tuán)本部還搞一塊房地產(chǎn)開發(fā)的原因 ，我們不能離開房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須有一條腿要站在水里面，站在房地產(chǎn)市場(chǎng)里面，對(duì)市場(chǎng)的變化體會(huì)得更準(zhǔn)確一點(diǎn)。

　　筆者：那您覺得我們集團(tuán)這種整合綜合化的運(yùn)營(yíng)，相比其它單體的形式更具有體制上的優(yōu)勢(shì)？

　　白起鶴：“兩翼齊飛”肯定是兩翼互補(bǔ)的，這是我們的一個(gè)很獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。簡(jiǎn)單地說，房地產(chǎn)開發(fā)包括下面二級(jí)公司的房地產(chǎn)開發(fā)。把國(guó)有投資的回報(bào)拿回來，那么它對(duì)于城市功能性、公益性項(xiàng)目是一種支撐，包括凈資產(chǎn)量有多大，到銀行融資平臺(tái)的能力就越來越強(qiáng)。另外就是房地產(chǎn)的收入，我們這兒主要是資金密集、管理密集的企業(yè)，除了平臺(tái)其它的要素以外，人才是非常重要的要素。所以說這樣的發(fā)展形勢(shì)增加了我們的資產(chǎn)，提高了融資的能力，能吸納人才，能保證職工的生活在社會(huì)生活線以上，這一翼非常重要。另外一翼，由于我在市里有很多重點(diǎn)工程，地產(chǎn)集團(tuán)在武漢城市建設(shè)中的地位還是很突出的，那么在房地產(chǎn)開發(fā)的很多過程中遇到困難的時(shí)候，我找有關(guān)部門協(xié)調(diào)，解決問題的能力肯定會(huì)強(qiáng)于其它的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而且由于在整個(gè)城市建設(shè)當(dāng)中站在比較高的位置，宏觀的把握、信息資源的收集，也比其它公司來得更真實(shí)一些、更深邃一些，做出的決策也會(huì)更準(zhǔn)確一些。所以說這“兩翼齊飛”是互相彌補(bǔ)、互相扶持、互相支撐，以共同發(fā)展的戰(zhàn)略。

　　筆者：您剛才也談到，房地產(chǎn)改革之后，武漢市就有1千多企業(yè)搞房地產(chǎn)，雖然中間有很多被淘汰掉，但同時(shí)有很多新的企業(yè)，包括一些外省企業(yè)，外資企業(yè)進(jìn)來了，那么在這樣的大環(huán)境下，地產(chǎn)集團(tuán)和其他外地的房企在這樣一個(gè)資源共享房地產(chǎn)市場(chǎng)，又是如何在這樣的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中保持自己的優(yōu)勢(shì)并逐步的擴(kuò)大？

　　白起鶴：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是一個(gè)價(jià)格谷底，是比較低洼的地方。這樣資金也容易流動(dòng)進(jìn)來，我覺得外地房地產(chǎn)開發(fā)公司到武漢市搞開發(fā)，對(duì)我們并不是一個(gè)壞事，從這個(gè)層面上來說，有利于武漢市房地產(chǎn)發(fā)展，有利于地方財(cái)政的收入，有利于城市的改觀，政府層面應(yīng)該說是好事。老百姓選擇的機(jī)會(huì)更多，可以操作空間更大。對(duì)于城市建設(shè)品質(zhì)的改觀來說，很多新的理念，新的做法也會(huì)引進(jìn)來，比如說像萬科、包括香港公司等一些大的上市公司做的很多品質(zhì)很高的樓盤，對(duì)武漢這幾年城市建設(shè)的變化，起了很大的作用。但是同時(shí)這也對(duì)武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來很大的沖擊，武漢市的房?jī)r(jià)的飆升，應(yīng)該是從這幾個(gè)公司進(jìn)入武漢后開始的。
　　外地投資商在武漢進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，應(yīng)該說是好事。但是他們對(duì)市場(chǎng)的沖擊稍微厲害了一些，尤其體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，均價(jià)上萬元的商品房，對(duì)于武漢過去的3000-4000的房?jī)r(jià)，還是高了點(diǎn)，這對(duì)于市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展還是會(huì)產(chǎn)生一些問題。外地大鱷房企進(jìn)來以后，地產(chǎn)集團(tuán)還是受到了很大威脅，被擠壓得很厲害，突出表現(xiàn)在武漢市大地塊的招拍掛當(dāng)中，動(dòng)輒十幾個(gè)億，幾十個(gè)億的地價(jià)，這對(duì)本土的房地產(chǎn)企業(yè)沖擊太大了。
地產(chǎn)集團(tuán)現(xiàn)在的實(shí)力還不足以在這個(gè)市場(chǎng)上進(jìn)行拼搏，我們也感覺到有一種緊迫感?，F(xiàn)在的大型房地產(chǎn)企業(yè)，絕大多數(shù)都是上市公司，融資能力很強(qiáng)。我們考慮的問題比較單一，只是效益水平和現(xiàn)金流的問題。而上市房企則更多的關(guān)心擴(kuò)張速度和市場(chǎng)業(yè)績(jī)的問題，他的投入會(huì)比我們大得多。因此我們地產(chǎn)集團(tuán)也在擴(kuò)充，也要準(zhǔn)備上市，使得我們的融資能力得到大步的攀升，然后在市場(chǎng)的拼搏能力就會(huì)得到相應(yīng)的保證。武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景應(yīng)該說是非常廣闊的，封閉和排外肯定不是有利于發(fā)展的思路，所以我覺得在外地房企進(jìn)來以后，我們應(yīng)該和他們一起在市場(chǎng)共同發(fā)展。

　　筆者：剛才從談話中我感覺到，您現(xiàn)在的身份，已經(jīng)從一個(gè)開發(fā)商變成了一個(gè)城市建設(shè)者。

　　白起鶴：既是城市建設(shè)者，也還是開發(fā)商，兩個(gè)身份都有。

　　筆者：您經(jīng)常會(huì)考慮未來10年甚至更長(zhǎng)的事情，在您心中，武漢未來是什么樣子？其他的武漢開發(fā)商，在各自建造住宅、開發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)，是否也要為未來預(yù)留一點(diǎn)空間？

白起鶴：武漢市的城市建設(shè)，如果按照現(xiàn)在的計(jì)劃實(shí)施的話，將會(huì)在在中西部地區(qū)起到很重要的支撐作用。我對(duì)武漢今后發(fā)展的前景充滿信心。等武漢經(jīng)濟(jì)真正到了一定階段的時(shí)候，這個(gè)城市會(huì)更美，市民在城市的生活會(huì)更加舒適，整個(gè)社會(huì)的環(huán)境，人文的環(huán)境也會(huì)有很大的改觀。所以我覺得我們城市的建設(shè)，包括房地產(chǎn)的開發(fā)，應(yīng)該了解武漢發(fā)展的前景。那么我們今天的產(chǎn)品就應(yīng)該為明天做好設(shè)計(jì)，來滿足我們精神文化的需求。