圖為陽光100集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪先生

 

    樓市治本之方，始終在于使市場(chǎng)處于供求平衡或者說供給略大于需求的狀態(tài)。

　　新政下的中國(guó)樓市毫無疑問地進(jìn)入了一個(gè)史無前例的下行調(diào)整階段。被認(rèn)為是調(diào)整主要方向的一線城市，理所當(dāng)然地受到了強(qiáng)烈的沖擊。

　　隨著調(diào)控的深入，一開始被認(rèn)為是避風(fēng)港的二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，也被不斷擴(kuò)大的調(diào)控漩渦慢慢波及?！氨本┓逝?，全國(guó)都要跟著減肥?！边@是陽光100董事長(zhǎng)易小迪在接受媒體采訪時(shí)多次表達(dá)的觀點(diǎn)。

　　顯然，對(duì)二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，長(zhǎng)期深耕于此的陽光100集團(tuán)有著足夠的發(fā)言權(quán)。易小迪認(rèn)為，不少二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)才剛剛處于起步階段，意在平抑“過高”房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控卻是一刀切，不單對(duì)二三級(jí)城市的萌芽期房地產(chǎn)市場(chǎng)造成大的影響，甚至還會(huì)沖擊到這些城市的地方經(jīng)濟(jì)。

　　新政實(shí)施已過數(shù)月，但討論仍在延續(xù)。當(dāng)一線城市樓市調(diào)整已成定局，二三線城市在這場(chǎng)愈演愈烈調(diào)控風(fēng)暴中將何去何從？

　　陽光100集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪接受了記者的采訪，以下是采訪內(nèi)容：

　　記者：您此前一直在說，目前的調(diào)控政策是“北京肥胖，全國(guó)都要跟著減肥”，那么在您看來，目前的二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)為何不適宜“跟著減肥”呢？

　　易小迪：我曾經(jīng)講過，中國(guó)房地產(chǎn)是一鍋“夾生飯”，有的地方火力太大，導(dǎo)致已經(jīng)燒焦了，但有的地方的火力卻是不夠而還沒燒熟。顯然，大部分二線城市就是處于未燒熟的部分，這些城市的城市化水平還很低，甚至有些處于剛剛起步階段。一線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲過快的情況，房地產(chǎn)過熱了，確實(shí)需要進(jìn)行調(diào)控以撥亂反正。但是，同樣的措施一刀切地應(yīng)用到情況各異的二三線城市中，是不適當(dāng)?shù)?。?duì)于這些城市，應(yīng)該根據(jù)他們發(fā)展的不同情況進(jìn)行政策的差異化，一刀切是不恰當(dāng)?shù)摹Ｒ粊?，調(diào)控為了平抑那過高、上漲過快的房?jī)r(jià)，但二三線城市的房?jī)r(jià)增速顯然慢于一線城市。再者，二三線城市的購(gòu)房者，以自住性需求居多，投資、投機(jī)行為相對(duì)較少。若采取如一線城市般限制購(gòu)房的措施，必然會(huì)誤傷到二三線城市的剛性需求。

　記者：那么據(jù)您觀察，現(xiàn)在二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)受到的沖擊明顯嗎？

　　易小迪：就二套房首付50%，利率1.1倍這條來說，已經(jīng)對(duì)二三線城市市場(chǎng)造成了不小的影響。我們陽光100在沈陽、柳州、東營(yíng)等城市所獲得實(shí)地市場(chǎng)數(shù)據(jù)，則反映出即便是這些城市，成交量也出現(xiàn)了30%以上的不同程度的萎縮。

　　記者：成交量下降之后，房?jī)r(jià)相應(yīng)下跌又會(huì)是多少？

　　易小迪：二三線城市的房?jī)r(jià)本來就不高，因此不會(huì)出現(xiàn)大幅度的下滑。但我估計(jì)，二三線城市的房?jī)r(jià)下降幅度會(huì)在10%左右。而如北京等一線城市，房?jī)r(jià)下跌30%是有可能的。這就是二三線城市不同于一線城市的地方，雖然毛利率未如一線城市高，但是抗跌能力卻很強(qiáng)。盡管二三線城市的房?jī)r(jià)跌幅不如一線城市，但是造成的創(chuàng)傷卻是一點(diǎn)不比一線城市要小。因?yàn)槎€城市的基礎(chǔ)相對(duì)來說實(shí)在太脆弱了，如果這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)被打壓下去，對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)造成不小的沖擊。

　　記者：陽光100一直致力于二三線城市的物業(yè)開發(fā)，那是不是今后這個(gè)方針還是會(huì)堅(jiān)持？

　　易小迪：我們還是會(huì)繼續(xù)重點(diǎn)發(fā)展二三線城市。但是，我們只在較為熱點(diǎn)的城市布局，一些到現(xiàn)在為止房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于十分滯后階段的城市，我們暫時(shí)不會(huì)涉足。中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程在持續(xù)進(jìn)行著，這對(duì)二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，一定是一個(gè)長(zhǎng)期的利好。不過，現(xiàn)在才說要進(jìn)入二三線城市其實(shí)已經(jīng)有點(diǎn)遲了。陽光100在六七年前，就已經(jīng)確定要把二三線城市作為發(fā)展的重點(diǎn)。

　記者：此前高居不下的土地價(jià)格被認(rèn)為是推高房?jī)r(jià)的因素之一，您怎么看目前以招拍掛為主的土地出讓市場(chǎng)？

　　易小迪：作為影響房?jī)r(jià)的主要因素之一，土地政策的規(guī)范合理顯得尤為重要。而近些年，正是因?yàn)橥恋卣叩膯栴}，越來越高的地價(jià)催生了高房?jī)r(jià)。土地政策改革，在于增加土地的供應(yīng)量，而不在于招拍掛這種出讓方式。只有當(dāng)開發(fā)商不用通過采取高價(jià)策略就能拿到土地，地價(jià)才會(huì)下降。同時(shí)，土地供應(yīng)量增加后，房子的供應(yīng)量才會(huì)隨之增加，房?jī)r(jià)也會(huì)因此下降。這時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)將從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，不僅有利于房企的發(fā)展，也有利于社會(huì)的建設(shè)。

　　記者：現(xiàn)在有一種擔(dān)心就是，擔(dān)心這次調(diào)控會(huì)不會(huì)像此前幾次樓市調(diào)控那樣，房?jī)r(jià)在壓抑一段時(shí)候后，會(huì)出現(xiàn)反彈？

　　易小迪：像上面所說的，土地政策市推高房?jī)r(jià)的主要因素。如果土地政策不改變，那么房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈是有可能的。 要增加土地供應(yīng)，我認(rèn)為這才是調(diào)控的核心所在。其實(shí)從開始到現(xiàn)在，隨著調(diào)控的開展，很多地方政府都已經(jīng)在加快推地的計(jì)劃。當(dāng)然，一方面是由于調(diào)控已經(jīng)對(duì)地方政府的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)造成了影響，另一方面政府也意識(shí)到這個(gè)問題。樓市治本之方，始終在于使市場(chǎng)處于供求平衡或者說供給略大于需求的狀態(tài)。而要做到這點(diǎn)，就必須緊緊地抓住土地政策的改革，只有這樣，再輔之金融改革，那么房地產(chǎn)行業(yè)就能健康穩(wěn)定地發(fā)展下去。