秦虹，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任，研究員。1993-1999年期間，曾任建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)與住宅研究所副所長(zhǎng)、所長(zhǎng)；1998年參與國(guó)家“九五”科技攻關(guān)項(xiàng)目《2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程》，獲兩項(xiàng)科研突出成果獎(jiǎng)和個(gè)人先進(jìn)獎(jiǎng)；主持或參加多項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)和住宅政策研究課題，發(fā)表文章40余篇。7月13日下午，在武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)主辦的“探尋新經(jīng)濟(jì)時(shí)代地產(chǎn)企業(yè)管理之路暨2010房地產(chǎn)企業(yè)管理高峰論壇”上，秦虹作為主講嘉賓，發(fā)表了題為《2010上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨下半年發(fā)展趨勢(shì)》的主題演講，深度詮釋了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及相關(guān)政策解讀。本刊現(xiàn)將其精彩的演講內(nèi)容整理成文，以饗讀者。

    房地產(chǎn)新政對(duì)市場(chǎng)影響顯著
　　據(jù)秦虹介紹：今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在成交和價(jià)格上表現(xiàn)出“前高后低”的特點(diǎn)。4月17日的“新國(guó)十條”出臺(tái)之前，市場(chǎng)熱度較高，但新政出臺(tái)之后，則產(chǎn)生了明顯的變化。在北京、杭州、上海等重點(diǎn)城市出現(xiàn)了成交量的快速下滑，平均水平比2009年同期下跌幅度超過(guò)50%，其中，深圳上半年的月平均成交面積比去年同期更下降達(dá)70%。而在武漢、青島等二線(xiàn)城市，其成交量的下滑不明顯。
    在價(jià)格方面，新政的出臺(tái)，除了直接影響部分城市的成交量之外，更對(duì)這些地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲起到了明顯的抑制作用。上半年一季度整個(gè)市場(chǎng)上出現(xiàn)的價(jià)格快速上漲態(tài)勢(shì)已經(jīng)不復(fù)存在。有些地方的新開(kāi)一手房?jī)r(jià)格已經(jīng)有了明顯的調(diào)整，二手房也在主要區(qū)域上產(chǎn)生了價(jià)格變化，這預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格向下走的壓力非常大，樓市調(diào)整的效果已經(jīng)在一些熱點(diǎn)城市得到了初步的體現(xiàn)。

　　多種因素致當(dāng)前房?jī)r(jià)跌幅不明顯
　　秦虹在當(dāng)天的論壇上介紹，從市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始得到有力遏制。1-5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)漲幅較2009年下降12.1個(gè)百分點(diǎn)，其中5月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)今年首次出現(xiàn)環(huán)比下降。從各區(qū)域銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，上海、浙江和北京等區(qū)域銷(xiāo)售均價(jià)漲幅回落速度最快，前期房?jī)r(jià)暴漲區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格也開(kāi)始下降。
　　在國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控上，不少購(gòu)房者認(rèn)為只看到了成交量上的變化，而高額的房?jī)r(jià)卻沒(méi)有下降的跡象。對(duì)于民眾的疑惑，秦虹給出了自己的答案。據(jù)秦虹分析主要有以下幾個(gè)原因：
　　第一，房產(chǎn)新政出臺(tái)期間正在銷(xiāo)售的商品房項(xiàng)目?jī)r(jià)格難以下降。由于今年一季度大眾對(duì)市場(chǎng)的一致性預(yù)期，導(dǎo)致了“淡季不淡”的異常現(xiàn)象，直接表現(xiàn)為前四個(gè)月的成交面積增長(zhǎng)速度快且幅度上升。此外，市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量的“日光盤(pán)”、“月光盤(pán)”，這種成交量也直接帶動(dòng)了價(jià)格的上漲預(yù)期。
　　第二，去年國(guó)家為了“保增長(zhǎng)”而實(shí)行的寬松貨幣政策使得市場(chǎng)上的“熱錢(qián)”非常多，以至大量的投資需求涌向了樓市。
    第三，從上半年的供給量來(lái)看，實(shí)際可供銷(xiāo)售的樓盤(pán)相對(duì)較少。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面回暖是先從樓市開(kāi)始的，真正地市額回暖是從下半年的10月份開(kāi)始，前9個(gè)月的新開(kāi)工面積呈現(xiàn)為負(fù)增長(zhǎng)。這便意味著2010年上半年可銷(xiāo)樓盤(pán)非常之少。因此，上半年由于銷(xiāo)售速度快帶動(dòng)了價(jià)格的上漲。

    未來(lái)推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的動(dòng)力不在
    據(jù)秦虹介紹，2010年上半年，全國(guó)103個(gè)城市住宅用地樓面地價(jià)為1863元/平方米，較2009年下半年下降9%。從月度交易看，住宅用地樓面地價(jià)一直處于下行階段，6月隨著上海、廣州、杭州等城市優(yōu)質(zhì)地塊的成交，樓面地價(jià)小幅回升，但仍然維持在1600-2000元之間，低于2009年下半年的價(jià)格水平。
    新政出臺(tái)后的兩個(gè)月，土地市場(chǎng)上，成交比率也開(kāi)始下降，地王已經(jīng)很少出現(xiàn)，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象。今年上半年土地推出面積比去年同期增長(zhǎng)了100%，但土地成交面積增加了85%，也就意味著有25%的流拍現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　市場(chǎng)下一步的調(diào)整將取決于成交量、房?jī)r(jià)與地價(jià)三者間的相互影響
　　很多人問(wèn)，今年房?jī)r(jià)到底是調(diào)10%還是20%，秦虹表示，不同的項(xiàng)目不同的城市里面，價(jià)格的調(diào)整一定不一樣。有的可能不調(diào)，有些城市可能還會(huì)漲，有的城市有可能會(huì)下調(diào)10%、20%。她說(shuō)：“我沒(méi)有辦法判斷，要具體到哪個(gè)項(xiàng)目，哪個(gè)城市。但是我認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下調(diào)的底線(xiàn)取決于土地的出資成本，等于說(shuō)，取決土地的價(jià)格?！?BR>　　開(kāi)發(fā)企業(yè)的降價(jià)底線(xiàn)是，把房子賣(mài)出去之后，獲得的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，這是對(duì)企業(yè)最重要的。因?yàn)槠髽I(yè)不一定要維持高價(jià)的利潤(rùn)，更追求開(kāi)發(fā)的速度和資金的周轉(zhuǎn)，來(lái)獲得盈利。秦虹認(rèn)為，單純維持高房?jī)r(jià)對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)并不是最明智的選擇。所以這個(gè)時(shí)候土地的成本成為制約房地產(chǎn)下降的因素，這樣成交量、房?jī)r(jià)和地價(jià)之間形成互動(dòng)關(guān)系。

    “有的地方，之所以出現(xiàn)土地流拍，一個(gè)很重要的原因是政府在出讓土地的時(shí)候，它的價(jià)格高于市場(chǎng)預(yù)期，所以出現(xiàn)流拍的現(xiàn)象。實(shí)際上市場(chǎng)也面臨著變化，配合宏觀(guān)調(diào)控政策的實(shí)施，以適宜的價(jià)格對(duì)應(yīng)土地的要求，這就是今年上半年的一個(gè)現(xiàn)象?！鼻睾缯f(shuō)，一線(xiàn)城市、東部城市表現(xiàn)市場(chǎng)變化很好，中西部地區(qū)、中小城市相對(duì)來(lái)說(shuō)變化幅度沒(méi)有前面說(shuō)的城市那么明顯。這表現(xiàn)不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不同的速度，情況是千變?nèi)f化的。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)變化與政策預(yù)期方向基本一致
    對(duì)于國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的效果，秦虹認(rèn)為目前最重要的調(diào)控成果是大眾對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生了轉(zhuǎn)變，有年初的一致性看漲到目前的有些看漲、有些看跌。這種變化有效地提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的可控性，為后期調(diào)整進(jìn)一步深化打下較好的基礎(chǔ)。
　　當(dāng)下，人們普遍面臨著貨幣保值、增值的壓力，形成了一股較大的投資需求。在上半年一季度市場(chǎng)一片大熱，人們普遍看好后市的背景下，若這些需求進(jìn)入了樓市，將進(jìn)一步地推高房?jī)r(jià)。國(guó)家出臺(tái)房產(chǎn)新政后，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)成交量的直接影響改變了部分人的市場(chǎng)預(yù)期，并很好地控制了投資需求，這對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定社會(huì)秩序起到了很好的作用。
　　調(diào)整供求關(guān)系對(duì)抑制房?jī)r(jià)具有重要意義。宏觀(guān)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變之余，也將促使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變。這對(duì)于抑制房?jī)r(jià)上漲有著重要的意義。
　　據(jù)秦虹介紹，今年國(guó)家安排了18萬(wàn)公頃的土地，從源頭上增加供給，下半年房地產(chǎn)的土地供給量將十分充裕。今年1～6月份，全國(guó)房地產(chǎn)完成的開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度38%，103個(gè)城市住宅用地累計(jì)供應(yīng)量同比增長(zhǎng)100%，累計(jì)成交量同比增長(zhǎng)85%，全國(guó)商品房新開(kāi)工面積累計(jì)同比增長(zhǎng)72.4%。從這些數(shù)據(jù)可以判斷，今年下半年，整個(gè)市場(chǎng)的壓力將會(huì)非常大，特別是在一線(xiàn)城市和一些重點(diǎn)城市。在這種情況下，供求關(guān)系一定會(huì)發(fā)生變化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2005年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局就變成了一個(gè)供不應(yīng)求的市場(chǎng)。2004年全國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積和銷(xiāo)售面積比大約為1：1，大家似乎感受不到房?jī)r(jià)的漲速度，自2005年后，連續(xù)5年銷(xiāo)售面積大于竣工面積，在2009年的時(shí)候更是達(dá)到了歷史最高水平1：1.5，所以市場(chǎng)上只要有銷(xiāo)售空間，就會(huì)加大價(jià)格上漲的力度。
　　因此，國(guó)家通過(guò)宏觀(guān)調(diào)控來(lái)改變市場(chǎng)的供求關(guān)系能直接反映到市場(chǎng)上，這對(duì)于房?jī)r(jià)的影響也是不言而喻的。下半年，供求關(guān)系一旦發(fā)生轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)價(jià)格也將會(huì)作出相應(yīng)的改變。

    企業(yè)盈利模式轉(zhuǎn)變  商業(yè)地產(chǎn)獲發(fā)展良機(jī)
    伴隨著調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)增長(zhǎng)趨勢(shì)也將發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)變。在目前的環(huán)境下，二、三、四線(xiàn)城市今后的增長(zhǎng)速度將會(huì)加快。其一是因?yàn)槎?、三、四線(xiàn)城市正處于目前城市發(fā)展最快速的時(shí)期，城市發(fā)展不僅僅是人口的增加、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和城市功能升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生刺激性的需求。
　　“從這次調(diào)控來(lái)看，一線(xiàn)城市調(diào)整幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二線(xiàn)城市，所以我們認(rèn)為從增長(zhǎng)速度和數(shù)量上來(lái)看，今后二三線(xiàn)城市是主體。業(yè)態(tài)也是如此，過(guò)去成交量增長(zhǎng)大的主要是住宅物業(yè)，這次調(diào)控政策下，對(duì)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展給予了比較好的機(jī)會(huì)。”秦虹分析說(shuō)。
　　近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)快速擴(kuò)張，房地產(chǎn)企業(yè)盈利主要是靠土地獲得利潤(rùn)增長(zhǎng)空間和企業(yè)快速成長(zhǎng)擴(kuò)張。在目前政策情況下，靠土地盈利的模式難以為繼，企業(yè)必須進(jìn)行轉(zhuǎn)變。
    目前，土地招拍掛制度的進(jìn)一步完善，從過(guò)去單一的價(jià)高者得的拍賣(mài)制度，變成了綜合招標(biāo)的方式，這種方式就抑制了高地王的出現(xiàn)。第二個(gè)土地出讓規(guī)模大大縮小，土地款繳納比例大幅度提高，開(kāi)發(fā)土地的時(shí)限進(jìn)行了限定，土地增值稅征繳力度大大加強(qiáng)，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資得到了極大的限制。企業(yè)再走過(guò)去以土地盈利的模式將難以為繼，下一步真正考驗(yàn)企業(yè)。在今后一段時(shí)間，企業(yè)的品牌、差異化競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量、產(chǎn)品以及管理優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常的明顯。這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，做好自己的發(fā)展，充實(shí)核心競(jìng)爭(zhēng)力尤為關(guān)鍵。

    國(guó)家將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖
　　近日，有媒體引用住建部政策研究中心副主任秦虹在深圳的講話(huà)稱(chēng)，第三套房不放貸、對(duì)沒(méi)有社保人員限制購(gòu)房數(shù)量等臨時(shí)性政策有可能放松和退出，而土地出讓制度、保障房建設(shè)等仍將深化，不會(huì)輕易退出。一些媒體和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述講話(huà)釋放了調(diào)控走向的新信號(hào)。
    不過(guò)，對(duì)于這一說(shuō)法，住建部官員罕有地進(jìn)行了公開(kāi)回應(yīng)，稱(chēng)“部分媒體報(bào)道中提到的部分第三套房貸松動(dòng)的消息，應(yīng)屬個(gè)案，不能藉此做出房地產(chǎn)調(diào)控政策方向出現(xiàn)轉(zhuǎn)變的判斷?！蓖瑫r(shí)強(qiáng)調(diào)，下一階段，各地繼續(xù)堅(jiān)定不移地執(zhí)行“新國(guó)十條”及相關(guān)配套政策措施。對(duì)于部分媒體的報(bào)道和分析，秦虹表示，部分媒體不負(fù)責(zé)任地曲解了其觀(guān)點(diǎn)。

　　武漢不屬于國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控的區(qū)域
    秦虹表示，本次調(diào)控區(qū)分了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市和一般城市，授權(quán)地方根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r采取不同程度的調(diào)控措施， 避免了房地產(chǎn)調(diào)控“一刀切”。國(guó)家政策調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域需滿(mǎn)足三個(gè)特點(diǎn)，即：房?jī)r(jià)過(guò)高、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、供求關(guān)系緊張。武漢作為中部的重要城市，目前的房地產(chǎn)形勢(shì)不完全符合以上三個(gè)特點(diǎn)，不屬于國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控的區(qū)域。

　　剛需不受調(diào)控影響 選擇合適房源最重要
　　對(duì)于迷霧繚亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在政策密集的調(diào)控時(shí)期，不少剛性需求的購(gòu)房者亦被弄得暈頭轉(zhuǎn)向。秦虹表示，剛性需求在任何時(shí)候都可以入市，政策調(diào)控的對(duì)象是投資性需求，以及通過(guò)增加供給來(lái)調(diào)整供求關(guān)系，這對(duì)剛需購(gòu)房者不造成影響。購(gòu)房者若選擇到合適自己的房源則可出手，無(wú)需做過(guò)多無(wú)謂顧慮。此外，秦虹還表示，市中心、軌道沿線(xiàn)樓盤(pán)較為保值，大跌的可能性非常小，而郊區(qū)一些配套不好，又是小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)會(huì)最先扛不住。