--專訪湖北梁子湖高爾夫俱樂部公司總經理王向陽

 

    日前,就業(yè)界關注的房價、樓市動向等熱點問題，筆者采訪了湖北梁子湖高爾夫俱樂部有限公司總經理、武漢高科房地產公司常務副總王向陽。訪談中，王總縱論中外，捭闔千里，引經據(jù)典，侃侃而談。其對市場的深刻理解，對政策的精準把握，貫通中外的淵博學識給我們留下了深刻的印象。通過這次訪談，筆者充分領略了這位"學院派"決策者的意氣風采。

    以下是王總的精彩回答。

    筆者：07年11月份以來，武漢樓市價格雖仍有漲幅，但成交量卻持續(xù)微量下滑，請問您是如何解讀這種有價無市的現(xiàn)象的?

    王總：受長江三角洲和珠江三角洲樓市爆炒的影響，武漢的房地產價格經歷了一波較大幅度的增長。目前,長三角和珠三角由爆炒向理性回歸。武漢樓市也步其后塵，進入了有價無市的市場僵持階段，但這并不意味全國出現(xiàn)大范圍的樓市"拐點"，更不意味著武漢樓市將出現(xiàn)一次歷史性轉折。

    其一，樓價上漲并不是中國的特有現(xiàn)象。我近幾年去考察過許多國家，比如發(fā)達的歐美、澳洲，發(fā)展中的亞非國家等。在當前的全球資本流動過剩市場背景下，加之當?shù)亟洕l(fā)展的刺激，許多國家都有不同程度的房價漲幅。隨著經濟發(fā)展水平的不斷提高，房價上漲是具有全球趨勢的現(xiàn)象。

    其二，土地價格是房地產價格的重要組成部分，它是重要的鋼性成本之一。從市場來看，目前的土地價格并沒有明顯的下降跡象，而土地作為一種不可再生的稀缺資源，在國家實行最嚴格土地政策背景下，在今后的一段時間內仍會呈現(xiàn)"一地難求"的局面。

    其三，從2008年元月一日起，國家將實行新的企業(yè)所得稅政策，房地產行業(yè)的企業(yè)所得稅也隨之由現(xiàn)行的33%下調到25%。開發(fā)商從財務角度考慮，將現(xiàn)有樓盤的銷售控制一下，放到08年銷售，會實現(xiàn)更大的利潤空間。這一方面，也對目前市場的交易量有重大的影響。

    筆者：網絡上一直持續(xù)著這樣的說法，房價的漲幅遠遠超過了收入的增長。對許多人而言，按現(xiàn)有收入水平和房價，買房已經成了一個遙不可及的夢，您對此有何看法？

    王總：目前的網民很大比例上都是年輕人或者剛畢業(yè)的大學生，他們之中不乏所謂的"憤青"一族，這些年輕人都希望在工作3-5年之后就能夠擁有一套自己的住房。實際上這是一種過于理想化的、不切實際的想法。你不能以這個年齡階段上的收入水平，來比照同時期的房產上漲水平。我們參照一個30多歲的人，他大學畢業(yè)很多年，他們中的許多人，現(xiàn)在的收入水平有可能與現(xiàn)在的房價持平，甚至超過。剛畢業(yè)的大學生希望工作幾年后就馬上買房，這本身就超過了個人的能力，也超過了現(xiàn)今社會的供給能力。目前國際的通行慣例是一個大學生畢業(yè)工作20年之后擁有一套自己的住房，這屬于正常的范疇。據(jù)我所知，實際上中國的人均擁有住房率已經超過了美國。

    另外，由于中國人的傳統(tǒng)習慣，很多人窮一生之力去購買一套住房，實際上這是一種消費誤區(qū)。目前國家出臺了關于經濟適用房和廉價租房政策，加大了廉租房的投放力度。家庭在購買力不足的情況下，廉租房不失為一種不錯的選擇，既緩解了購房壓力，又改善了居住條件。比如新加坡的租房制度就運行地非常好。

但我這樣說，并不是支持房價猛漲，房產價格應該是控制在合理的利潤空間之內，隨著經濟的發(fā)展水平逐步增長，這樣才能保護這個行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

    筆者：相比前幾個月，年末的武漢樓市新房投入量明顯增加，有部分開發(fā)商甚至改變了銷售計劃，將分期分批開發(fā)變?yōu)槿姘l(fā)放，這是不是說：開發(fā)商對后期市場的信心不足？或者說是對市場的一種反應呢？

    王總：年關將至，一些規(guī)模相對較小的開發(fā)商由于資金回籠的需要或資金壓力，可能采用這樣的辦法，但我個人認為這只是個案，不具代表性。新的企業(yè)所得稅政策的出臺，武漢城市圈被中央批準成為"全國建設資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會綜合配套改革試驗區(qū)"等等，對于武漢房地產行業(yè)來說都是絕佳的利好消息。在這種情況下，有實力的開發(fā)商不會輕易改變其既定的決策。

    筆者：感謝您對目前樓市的點評。據(jù)我所知,貴公司在梁子湖投資修建了一個大型高爾夫主題度假中心,其最大的核心就是梁子湖高爾夫球場,請問您修建這個高爾夫球場的初衷是什么?

    王總: 第一，我們作為學習型團隊，一直有這樣一個理念，就是搶在人先，立在潮頭。武漢作為中部崛起支柱性特大型城市，其發(fā)展前無疑是非常光明的。當一個城市的經濟發(fā)展到一定水平之后，會有一大批社會精英崇尚運動，熱衷于自然、休閑、度假和旅游。這個巨大的市場需要去啟動、去引爆，需要有這么一批企業(yè)去領導市場，而且敢于把暫時的經濟利益先放在一邊，有一點社會責任感，大膽地去引導消費。事實證明，經濟的發(fā)展已經讓很多白領、金領階層的年輕人很喜愛運動、休閑和高尚娛樂了，但這個還不夠，層面還較低，大家還缺乏一個更好的，融商務交際、高尚休閑、健康生活于一體的平臺。健康和運動應該是更多人所崇尚的，畢竟身體健康才是最重要的東西。

    第二，我們的主業(yè)是房地產，但根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略，我們想跳出傳統(tǒng)的房地產行業(yè)，做一個既與房地產業(yè)密切相關，同時也能持續(xù)發(fā)展和經營的項目。

    我們對"梁子湖高爾夫"的建設有一個目標，就是成為全國一流的、華中地區(qū)最好的球場。我們從設計到建造，到我們所有設備的采購，都是參照美國舉辦高爾夫錦標賽級球場的標準而制定的。我們球場的設計師請的是加拿大著名的設計師尼爾·哈沃斯，他也是世界知名的日本鳳凰高爾夫球場、上海"佘山國際"球場的同一設計師。因此，我們愿意付出高于國內設計師8倍的價格請他來設計。造型方面，我們請了澳大利亞有名的專家級造型師。我們有信心，也有能力打造一座華中地區(qū)最好的球場。

    同樣，我們的一期地產項目［果嶺·曦園］，請的是深圳同濟人建筑設計公司，他們在國內也很有知名度，設計過眾多大型項目，而且與我公司合作了很多年。

    ［果嶺·曦園］是一個投資型的純高爾夫物業(yè)，在華中地區(qū)，它具有許多的"唯一性"，比如它是產權式投資型的別墅，可以為不長期自住的業(yè)主提供委托代租的服務，因為球場在運營中肯定會有大量的球客有住宿的要求，我們不能不滿足這一市場需要。這一點，它與純粹的自住型物業(yè)有很大區(qū)別。同時，它是真正的高爾夫地產，建筑在高爾夫球場內的小型半島上，是真正的高爾夫物業(yè)，而且景觀在華中地區(qū)可謂"絕無僅有"。

    這個樓盤預計4月份就可以開盤銷售了。另外，我們的游艇碼頭正在興建，07年12月底有一艘游艇開始營運，今年3月從美國購回的豪華游艇也將到位，為即將成立的華中唯一的專業(yè)游艇俱樂部打下基礎，同時也以乘坐游艇去看房、去打球，這樣一種新奇的方式帶給我們的客戶一個美妙的高爾夫之旅。我們的球場也計劃在明年五、六月份營業(yè)。屆時，綠草青翠，鋪向天際，湖水如海，一望無垠，風景更美了。