美林•青城，位處武昌楊園紡機(jī)路20號(hào)，武青三干道與四干道之間，是湖北珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在武漢傾力打造的首個(gè)項(xiàng)目。2005年9月21日，美林•青城開(kāi)始公開(kāi)認(rèn)籌，10月23日停止認(rèn)籌，10月30日正式解籌公開(kāi)銷(xiāo)售。

　　記：美林•青城現(xiàn)在的銷(xiāo)售情況怎么樣？
　　呂：從10月30日解籌到今天（12月20日），銷(xiāo)售近500套，成交總金額2個(gè)多億。

　　記：你們完成你們的預(yù)想目標(biāo)了嗎？
　　呂：超額完成了。目前的銷(xiāo)售形勢(shì)還不錯(cuò)。

　　記：現(xiàn)在工程進(jìn)度如何？明年什么時(shí)候可以交房？
　　呂：我們承諾的是明年8月交房。預(yù)計(jì)春節(jié)前（一期）大部分建安工程可以告一段落，同時(shí)小區(qū)的市政管網(wǎng)配套工程和小區(qū)的道路建設(shè)可以開(kāi)工，明年3-5月份進(jìn)行綠化景觀施工，爭(zhēng)取6月份就能實(shí)現(xiàn)交房條件。之所以要提前，就是為了保證交房時(shí)間，并騰出一些時(shí)間去完善細(xì)節(jié)，以體現(xiàn)湖北珠江地產(chǎn)的誠(chéng)信。

　　“空降”總經(jīng)理和不可能的任務(wù)

　　2005年6月，北京總部任命呂愛(ài)明出任湖北珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理。上任10天，呂愛(ài)明就制定了一個(gè)一期工程總體進(jìn)度計(jì)劃。根據(jù)這個(gè)計(jì)劃隨后又制定了營(yíng)銷(xiāo)總體計(jì)劃：在兩個(gè)月內(nèi)對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行調(diào)整和重新包裝，在9、10月份傳統(tǒng)旺季到來(lái)的時(shí)候?qū)崿F(xiàn)一期銷(xiāo)售。在這么短的時(shí)間完成上述動(dòng)作，呂愛(ài)明自己也承認(rèn)，這是一個(gè)“冒險(xiǎn)的計(jì)劃”。

　　記：您是哪天上任的？
　　呂：6月20日。那天早上我跟董事長(zhǎng)一起從北京飛到武漢，到公司一宣布任命，董事長(zhǎng)就坐11點(diǎn)的飛機(jī)走了，把我一個(gè)人撂在這兒了（笑）。

　　記：您可以說(shuō)是“空降”總經(jīng)理了，總部派您來(lái)的目的是什么？
　　呂：通過(guò)我的領(lǐng)導(dǎo)和管理隊(duì)伍的建設(shè)，建立高效、高速?lài)?yán)格的管理，把新的思想、新的理念帶到武漢公司來(lái)，把美林•青城項(xiàng)目成功推向市場(chǎng)。

　　記：那您來(lái)了以后面臨的是什么情況？您有信心管理好這個(gè)項(xiàng)目嗎？
　　呂：情況是工程進(jìn)度慢，銷(xiāo)售還沒(méi)有形成方案，項(xiàng)目定位也需調(diào)整，真是千頭萬(wàn)緒。但總部既然把我派到這兒來(lái)了，我就不能給總部丟臉。這么緊的時(shí)間要做那么多事，這是一個(gè)冒險(xiǎn)的計(jì)劃，但冒險(xiǎn)中我也有信心。我首先對(duì)公司制度和人員進(jìn)行了調(diào)整，沒(méi)有管理制度和隊(duì)伍的保證，這事肯定干不成。

　　記：您來(lái)的時(shí)候還沒(méi)有形成銷(xiāo)售方案，10月份就實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售，這是怎么做到的？
　　呂：確實(shí)時(shí)間非常緊，實(shí)際上我給營(yíng)銷(xiāo)部的時(shí)間更緊。營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)陳荃也是我從北京總部要來(lái)的，比我晚到一個(gè)月。我要求她8月份就開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位和形象包裝，其他銷(xiāo)售條件包括兩個(gè)售樓處的選址、裝修和交付使用，都要在一個(gè)月之內(nèi)完成，而這個(gè)過(guò)程一般需要至少3到6個(gè)月的時(shí)間運(yùn)轉(zhuǎn)。接到這個(gè)任務(wù)，陳荃都急了。但最終，我們還是做到了。

　　記：為什么要對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行調(diào)整？
　　呂：原先項(xiàng)目也有定位，但市場(chǎng)是變化的，不能適應(yīng)市場(chǎng)的需要，就得調(diào)整。我來(lái)了以后，提出了高性價(jià)比的定位。原來(lái)項(xiàng)目的廣告語(yǔ)是“像大樹(shù)一樣生活”，這個(gè)口號(hào)也能反映一些項(xiàng)目的基本情況，但不能體現(xiàn)“高品質(zhì)，高品位”的要求，所以我們把廣告語(yǔ)也改了，才有了“城市上層，原生林居”這句新的廣告語(yǔ)。這句口號(hào)也是經(jīng)過(guò)反復(fù)審定的，我們覺(jué)得“上層”與產(chǎn)品自身的品質(zhì)更加對(duì)位。不過(guò)，高品質(zhì)和高品位并不代表高價(jià)格，我們的價(jià)格定位是適中的價(jià)格，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售以來(lái)，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的驗(yàn)證，能夠被市場(chǎng)認(rèn)可，說(shuō)明這個(gè)定位是成功的，做到了最初的定位設(shè)想：高性價(jià)比的產(chǎn)品定位。

　　1400棵樹(shù)，一棵都舍不得砍

　　在美林•青城項(xiàng)目地塊，生長(zhǎng)著梧桐、水杉、廣玉蘭、樟樹(shù)等多種原生大樹(shù)共約1400余株，樹(shù)齡多在20-50年，每年，大片的原生樹(shù)吸引數(shù)以千計(jì)的候鳥(niǎo)來(lái)此棲息。

　　記：您第一眼看到美林•青城項(xiàng)目地塊的感受是什么？
　　呂：當(dāng)時(shí)周邊的環(huán)境確實(shí)比較差，但沒(méi)想到里面還藏著這么精華的地塊，就像一顆明珠，有這么多的原生大樹(shù)、這么好的生態(tài)環(huán)境。

　　記：周邊的環(huán)境對(duì)您是不是個(gè)打擊？在多長(zhǎng)時(shí)間能夠改善？特別是一期交房后，還存在一個(gè)與周邊城中村環(huán)境共存的問(wèn)題。
　　呂：有點(diǎn)兒，但有打擊我也來(lái)了。但我相信政府會(huì)努力會(huì)支持開(kāi)發(fā)商的。因?yàn)槲覀儯ê敝榻┦莵?lái)干事的，是想干事的，是想干好事的。項(xiàng)目周邊有三條規(guī)劃路，與美林•青城關(guān)系最大的是楊園南路。我現(xiàn)在不斷向區(qū)政府和市政府尋求支持，希望盡快解決楊園南路的開(kāi)通問(wèn)題。楊園南路8月份已經(jīng)開(kāi)工，到12月只完成一半，但這一半也讓我看到了希望。我相信周邊環(huán)境能夠盡快改善。等到明年二期動(dòng)工，要拆很大一片平房，就可以解決小區(qū)的三面環(huán)境，就差一面了。但關(guān)鍵是政府要支持。

　　記：據(jù)了解，美林•青城項(xiàng)目地塊里有1400多棵原生大樹(shù)，你們都保留了嗎？
　　呂：一棵都舍不得砍，都是寶貝啊。

　　記：為了保留這些樹(shù)，你們一共移栽了多少棵？花了多少錢(qián)？
　　呂：雖然我們從規(guī)劃開(kāi)始就首先考慮了保留問(wèn)題，將所有大樹(shù)測(cè)量并編號(hào)。但施工過(guò)程道路和管線的鋪設(shè)還是會(huì)影響到一些樹(shù)，移栽其實(shí)是在工程進(jìn)行中不斷發(fā)生的，現(xiàn)在也不好計(jì)算數(shù)量和投入。

　　“我能來(lái)武漢是機(jī)遇”

　　記：您對(duì)武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么看？
　　呂：武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)有非常大的潛力和空間，有相當(dāng)多的城鄉(xiāng)結(jié)合部要改造，有很多市區(qū)危舊房要改造，這些都是房地產(chǎn)非常好的發(fā)展條件；再者，武漢房地產(chǎn)正處于上升階段。我能來(lái)武漢，也是機(jī)遇。但武漢要發(fā)展得快，就要更加開(kāi)放，要吸引更多的投資商進(jìn)來(lái)。

　　記：我們已經(jīng)知道一期銷(xiāo)售相當(dāng)成功，這讓您對(duì)這個(gè)項(xiàng)目和武漢市場(chǎng)又有什么新的認(rèn)識(shí)？
　　呂：開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售以后比此前確實(shí)有了新的認(rèn)識(shí)，前面說(shuō)過(guò)冒險(xiǎn)中也有自信，冒險(xiǎn)和自信其實(shí)一直都存在，周邊環(huán)境是冒險(xiǎn)，工程進(jìn)度是冒險(xiǎn)，項(xiàng)目定位、定價(jià)也是冒險(xiǎn)，而自信則來(lái)源于項(xiàng)目自身存在的優(yōu)勢(shì)條件，來(lái)源于對(duì)項(xiàng)目的綜合研判——判斷優(yōu)勢(shì)條件在項(xiàng)目中所占的比重。現(xiàn)在證明我們的判斷是正確的，而且中部崛起的形勢(shì)和武漢的發(fā)展更加堅(jiān)定了我們的信心。

 

　　記：美林•青城到現(xiàn)在好像還沒(méi)有二期的規(guī)劃？二期會(huì)在什么時(shí)候開(kāi)工？
　　呂：二期規(guī)劃一定要根據(jù)市場(chǎng)的變化進(jìn)行一些調(diào)整，但可以肯定的是向更好的方向做調(diào)整。希望在明年中期開(kāi)工，2007年底收尾，我準(zhǔn)備回北京看奧運(yùn)會(huì)（笑）。當(dāng)然，有合適的地塊，我們也會(huì)繼續(xù)做下去。