經(jīng)歷20年的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，從早期的住房短缺到人均住房面積42平方米以上，基本解決了住房不足問題。但是“重市場輕保障”的發(fā)展模式也引發(fā)了越來越多的負(fù)面效應(yīng)，過高的房價(jià)逐漸脫離了普通百姓的購買力，一面是商品房市場持續(xù)不振，庫存高企，一面是2億多新市民、青年人住房問題難以得到解決，特別是在一些大城市、特大城市，住房供需結(jié)構(gòu)性矛盾尤為突出。

“十四五”期間，我國將大力發(fā)展保障性租賃住房作為房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展重點(diǎn)。按照規(guī)劃，“十四五”期間我國計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房900萬套（間），預(yù)計(jì)可解決2600多萬新市民、青年人的住房困難，可完成投資3萬億元左右。住建部9月份發(fā)布的消息，各地近兩年來共已經(jīng)建設(shè)籌集保障性租賃住房508萬套（間），完成投資超過5200億元。

盡管這一數(shù)字與以往相比有了大幅提升，但與2億多新市民、青年人的住房需求相比，仍然有非常大的差距。解決這一矛盾，一方面要大力發(fā)展公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房為主的住房保障體系，加大保障性住房供給，另一方面，也要大力發(fā)展長租房市場，實(shí)現(xiàn)多主體供給、多渠道保障。

從當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求形勢看，通過大規(guī)模新建增加保障房供應(yīng)并不可取，除部分熱點(diǎn)一二線城市核心區(qū)域外，大部分城市和區(qū)域住房供應(yīng)已經(jīng)飽和，甚至過剩，大規(guī)模新建不僅造成資源和資金的浪費(fèi)，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場造成更大壓力。因此保障房發(fā)展重點(diǎn)在籌集而非新建，超大、特大城市城中村改造將會(huì)是保障房籌集的重要來源，更多的城市則可以通過政府或國企回購商品房改造為保障房的方式，在消化商品房庫存的同時(shí)，也完成了保障房的籌集任務(wù)。

今年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，其中強(qiáng)調(diào)，要把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。10月12日，有媒體從住建部了解到，目前全國范圍內(nèi)正在推進(jìn)的城中村改造項(xiàng)目達(dá)162個(gè)，將分三類推進(jìn)實(shí)施：一類是符合條件的實(shí)施拆除重建，一類是開展經(jīng)常性整治提升，一類是介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。住建部強(qiáng)調(diào)，城中村改造將與保障性住房建設(shè)相結(jié)合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模，原則上應(yīng)當(dāng)按一定比例建設(shè)保障性住房。

除城中村改造外，一些城市也在積極推進(jìn)集體土地、工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地配建保障性租賃住房。例如北京今年9月下發(fā)通知，鼓勵(lì)統(tǒng)籌利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)項(xiàng)目配套用地建設(shè)籌集保障性租賃住房。土地使用權(quán)人可申請(qǐng)將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限由7％提高到15％，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，提高部分用于建設(shè)蘇荷型、公寓型保障性租賃住房。對(duì)于納入保障性租賃住房籌集計(jì)劃的，給予稅費(fèi)優(yōu)惠和信貸支持。

住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)基本成型，但保障性住房的建設(shè)和籌集仍然面臨很多困難。在9月4日的規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會(huì)議上，國務(wù)院副總理何立峰強(qiáng)調(diào)，從當(dāng)前形勢看，建設(shè)保障性住房面臨的困難較多，要堅(jiān)持問題導(dǎo)向和目標(biāo)導(dǎo)向，運(yùn)用改革創(chuàng)新的辦法著力解決好建多少、怎么建、資金怎么平衡、怎么配售、怎么管理等一系列重點(diǎn)問題。

綜合來看，保障房的建設(shè)籌集長期面臨資金和土地兩大難題。

首先是資金。在房地產(chǎn)市場下滑、土地收入銳減的背景下，地方財(cái)政資金嚴(yán)重不足；房企在巨大債務(wù)壓力和銷售壓力之下，更是資金鏈緊繃。各地方政府也在通過多種渠道解決資金難題。

一是財(cái)政補(bǔ)貼，例如重慶市對(duì)于依程序認(rèn)定的保障性租賃住房項(xiàng)目，按照不同籌集方式進(jìn)行資金補(bǔ)助，標(biāo)準(zhǔn)為新建項(xiàng)目2萬元至4萬元／套（間），存量房屋改造項(xiàng)目0.5萬元至1萬元／套（間）。安徽省激勵(lì)各地加快推進(jìn)發(fā)展保障性租賃住房工作，對(duì)獲得激勵(lì)的市縣（市、區(qū)），在分配中央及省財(cái)政補(bǔ)助資金時(shí)，分別按照市級(jí)100萬元、縣級(jí)50萬元標(biāo)準(zhǔn)給予獎(jiǎng)補(bǔ)。

二是稅費(fèi)支持，廣州市明確對(duì)利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租上述保障性租賃住房，享受對(duì)應(yīng)增值稅優(yōu)惠政策。廈門市綜合利用稅費(fèi)手段，降低企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，符合條件的保障性租賃住房項(xiàng)目，可按照5％征收率減按1.5％繳納增值稅。

三是加強(qiáng)銀企合作。例如重慶市與開發(fā)銀行重慶市分行、建設(shè)銀行重慶市分行簽訂保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議，“十四五”期間，兩家銀行將對(duì)重慶市保障性租賃住房項(xiàng)目分別提供不低于400億元的融資總量。河北省與建設(shè)銀行河北省分行簽訂發(fā)展保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議，建設(shè)銀行省分行將提供不低于260億元貸款，支持保障性租賃住房的建設(shè)、改造、運(yùn)營等資金需求。

四是通過公募REITs融資。雖然保障性租賃住房已經(jīng)納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs范圍，但截至目前僅成功發(fā)行了4只，累計(jì)發(fā)行規(guī)模50億元，僅占已發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的5.13％。

其次是土地。相比于資金問題，土地是更大的難題。國務(wù)院2021年發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》提出，探索用存量用地來建設(shè)保障房。存量用地的來源主要有幾個(gè)：一是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的配建，把閑置地塊拿出來；第二是大單位的一些閑置用地；第三就是集體建設(shè)用地。近兩年來這三種土地利用方式各地都在嘗試，也有一些成功的經(jīng)驗(yàn)，均存在不同程度的難題。例如集體土地的產(chǎn)權(quán)問題、收益分配問題。