千呼萬喚之下,9月25日,存量房貸利率調(diào)整正式落地實(shí)施。從每月調(diào)降金額來看,少則幾十,多則幾千,政策實(shí)打?qū)嵉貫樾枨蠖藴p負(fù)。
就在各方靜待政策落地的數(shù)天前,9月20日,廣州宣布多區(qū)放寬購房條件,率先為一線城市限購防線撕開了一道口子,降低地方樓市的準(zhǔn)入門檻。
從政策鏈來看,中央與地方呈現(xiàn)呼應(yīng)之勢,進(jìn)一步合力提振了樓市需求端的信心。而在本輪樓市政策調(diào)整中,廣州所處的粵港澳大灣區(qū)作為風(fēng)向標(biāo),被推到全國樓市的聚光燈前。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),8月底以來,大灣區(qū)內(nèi)地9城(廣州、深圳、惠州、東莞、佛山、珠海、中山、江門、肇慶)合計(jì)出臺超過30條房地產(chǎn)市場相關(guān)的優(yōu)化政策。其中,“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為本輪政策寬松的“王炸”舉措,已在大灣區(qū)內(nèi)地9城全面實(shí)施。值得一提的是,無論是“認(rèn)房不認(rèn)貸”或是“限購松綁”政策,均在廣州率先落地。
進(jìn)入“金九”以來,大灣區(qū)樓市已悄然出現(xiàn)波瀾。南方財(cái)經(jīng)全媒體記者通過多方獲悉,包括深圳、廣州、東莞、珠海、佛山等多個灣區(qū)城市在內(nèi)的樓市已出現(xiàn)熱度回升的勢頭,正走出7、8月的谷底,但從客戶的來訪量上看,市場離真正回暖仍需時間。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在政策端對市場信心的持續(xù)提振下,大灣區(qū)新房市場有望在四季度正式進(jìn)入溫和回升通道。
大灣區(qū)樓市“松綁”背后
事實(shí)上,在本輪“存量房貸利率調(diào)整”“認(rèn)房不認(rèn)貸”“限購松綁”等一系列房地產(chǎn)市場優(yōu)化政策全面鋪開前,大灣區(qū)樓市已持續(xù)疲軟多時。
今年一季度,大灣區(qū)樓市曾出現(xiàn)迅猛復(fù)蘇勢頭,根據(jù)世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示,今年1-3月,大灣區(qū)9城新房成交面積同比上漲30.09%、銷售金額同比增加15.42%。
但4月開始,大灣區(qū)新房成交量便開始回落,其后一直處于低位徘徊的態(tài)勢,部分城市成交量甚至出現(xiàn)大幅下跌??硕饠?shù)據(jù)顯示,8月,大灣區(qū)9城成交總量環(huán)比微漲3%。其中,5城的成交量環(huán)比下跌,深圳、中山的環(huán)比跌幅近31%。房價方面,僅江門的成交均價環(huán)比微漲,其他8城都下跌,尤以深圳房價下跌最為明顯。
從政策面來看,今年上半年除惠州宣布“住房限售政策由3年縮短至1年”以外,大灣區(qū)9城并沒有其它大力度的樓市政策出臺。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,這是大灣區(qū)樓市后續(xù)的復(fù)蘇動能不足的重要原因之一。
“今年大灣區(qū)樓市之所以迅速出現(xiàn)小陽春,主要是積壓需求集中釋放,很多項(xiàng)目是去年12月前后儲備了不少客戶,春節(jié)后這波買家集中轉(zhuǎn)化為成交。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,就今年而言,大灣區(qū)市場的復(fù)蘇行情基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。一方面,此前積壓需求得以集中釋放之后,需求量將回歸到相對平穩(wěn)的階段。另一方面,以傳統(tǒng)持續(xù)性復(fù)蘇視角來看,一般依靠政策預(yù)期帶動,隨后再傳導(dǎo)到新房、二手房市場。
“從短期市場面來看,此前積壓需求得以集中釋放之后,需求量將回歸到相對平穩(wěn)的階段。從持續(xù)性復(fù)蘇角度而言,樓市的提振離不開政策預(yù)期、價格上漲以及換房需求鏈條的帶動作用。但在一季度,樓市復(fù)蘇并非主要由政策預(yù)期帶動,導(dǎo)致三個傳導(dǎo)條件并未構(gòu)建成熟,因此呈現(xiàn)出后勁不足的態(tài)勢。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充。
持續(xù)復(fù)蘇動力不足,背后更深層的原因是大灣區(qū)樓市供需關(guān)系失衡所致。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,8月大灣區(qū)9城商品住宅總供應(yīng)量環(huán)比上漲40%。單城市看,僅東莞和中山的供應(yīng)量環(huán)比下跌,其他7城都上漲,供應(yīng)量最大的仍是廣州,達(dá)70.44萬平方米。
世聯(lián)行相關(guān)研報指出,從整個大灣區(qū)視角來看,目前各城市仍承受下行行情帶來的分化壓力:廣州新房市場普遍“以價換量”,整體基調(diào)仍以去庫存為主;佛山政策調(diào)整已經(jīng)到底,進(jìn)入到低價保量的市場調(diào)節(jié)階段,以改善個盤行情;深圳則因?yàn)楣?yīng)量井噴及保障房強(qiáng)勢入市,導(dǎo)致剛需市場去化承壓;東莞剛需盤通過以價換量促進(jìn)去化,豪宅盤則出現(xiàn)局部熱銷行情;惠中珠則市場保持低位運(yùn)行,供需不旺,需要長周期修復(fù)。
在廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜看來,今年以來大灣區(qū)樓市分化程度是近年之最,除了深圳、東莞、廣州等核心城市核心板塊的明星項(xiàng)目能走出獨(dú)立行情外,非核心城市非核心板塊非優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷售都比較困難,而后者才是樓市庫存的大頭,因此整體呈現(xiàn)出供過于求的現(xiàn)狀。
“雖然今年廣東有很多產(chǎn)業(yè)和人口遷入,但是市場預(yù)期不足,如果不做新一輪調(diào)整和放松提振信心的話,大灣區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)壓力可能會比較大。”黃韜說。
改變正在發(fā)生
9月22日,惠州“一口氣”提出加大金融信貸支持力度、開展住房團(tuán)購活動、進(jìn)一步完善商品房價格指導(dǎo)制度等13條措施,包含了房地產(chǎn)開發(fā)交易循環(huán)全鏈條,足見當(dāng)?shù)厮山墭鞘袆幼髦惹小?/p>
而這一攬子優(yōu)化政策背后,折射的是大灣區(qū)樓市政策越發(fā)趨向放開的趨勢。據(jù)南方財(cái)經(jīng)全媒體記者不完全統(tǒng)計(jì),8月底以來,大灣區(qū)內(nèi)地9城合計(jì)出臺超過30條房地產(chǎn)市場相關(guān)的優(yōu)化政策,與今年上半年出臺的政策數(shù)量大致相當(dāng),城市之間的差別只是“松綁”的程度不同。
其中,“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為本輪政策寬松的“王炸”舉措,已在大灣區(qū)內(nèi)地9城全面實(shí)施;廣州、中山兩市在區(qū)域限購方面有所放松;深圳、東莞針對港澳居民放松非住宅類的物業(yè)限購;廣州、珠海、佛山、東莞、惠州、中山等城市則加大公積金支持力度、降低住房交易稅費(fèi)等,進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化樓市政策。
南方財(cái)經(jīng)全媒體記者從多位房企華南區(qū)的營銷線負(fù)責(zé)人打聽到,9月以來政策已經(jīng)顯效,包括深圳、廣州、東莞、珠海、佛山等多個灣區(qū)城市在內(nèi)的樓市已出現(xiàn)熱度回升的勢頭,正在走出7、8月的谷底。但這波市場熱度更多地反映在客戶的來訪量上,而新房成交去化表現(xiàn)一般,樓市離真正回暖仍需時間。
而從惠州、肇慶、中山、江門等地的反饋情況看,市場有所活躍,但還需要進(jìn)一步激活。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,大灣區(qū)樓市當(dāng)前階段與今年一季度出現(xiàn)的小陽春相似,主要為8月底新政前積壓需求的釋放,這種回溫仍不牢固,購房者的信心仍較脆弱。
而廣州打響一線城市松綁限購“第一槍”,被市場人士普遍認(rèn)為是大灣區(qū)樓市由冷向暖轉(zhuǎn)換的信號。盡管是否真正回暖,現(xiàn)在還不能下確切結(jié)論,可以肯定的是,改變正在發(fā)生。
“自2010年執(zhí)行以來,一線城市限購政策基本‘不動如山’,廣州率先松綁,是需要一定勇氣的。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,廣州只是一次強(qiáng)度較輕的限購政策調(diào)整,但在一線城市以及大灣區(qū)城市當(dāng)中均具有很強(qiáng)的示范意義。“房地產(chǎn)是個‘政策市’,深圳的限購政策若能跟隨廣州進(jìn)行適時調(diào)整優(yōu)化,可作為風(fēng)向標(biāo)帶動整個大灣區(qū)樓市熱度。”
黃韜也認(rèn)為深圳適時松綁限購政策具有迫切性。“從近期的政策來看,‘認(rèn)房不認(rèn)貸’首先利好的是改善客。‘存量房貸利率下調(diào)’,目的也是降低名下有房人的壓力。但現(xiàn)在深圳太多改善客卡在了賣一買一這個環(huán)節(jié),適當(dāng)松綁限購政策有助于盤活樓市第一波購買力。”
黃韜認(rèn)為,新的穩(wěn)樓市政策周期已經(jīng)開啟,廣深樓市“寬松”是一個趨勢,其余大灣區(qū)7城政策方向主要是“刺激”。但他認(rèn)為,樓市觀望情緒可能還會持續(xù)一段時間,得到市場普遍的響應(yīng),估計(jì)要在四季度。
相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測,今年四季度大灣區(qū)9城的新房市場將進(jìn)入溫和回升通道。其中,廣深或?qū)⒙氏葟?fù)蘇;東莞、佛山、珠海強(qiáng)二線城市受傳導(dǎo)將企穩(wěn)回升;中山、惠州部分利好縣區(qū)回溫;江門、肇慶或?qū)⒊掷m(xù)以價換量去庫存。