隨著成都市金牛區(qū)一宗純宅地以20200元/平方米成交，2025年上半年成都土地拍賣落下帷幕。這場(chǎng)土拍，不僅見證了金牛區(qū)樓面地價(jià)首次突破2萬(wàn)元大關(guān)，更揭示了成都土地市場(chǎng)在 2025年上半年的火熱態(tài)勢(shì)。

  2025年上半年，成都土地市場(chǎng)成績(jī)斐然。錦江區(qū)、青羊區(qū)、高新南區(qū)、金牛區(qū)最高地價(jià)紛紛創(chuàng)下新高，多區(qū)域地價(jià)邁入2萬(wàn)元、3萬(wàn)元甚至 4萬(wàn)元梯隊(duì)。相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年成都供應(yīng)涉宅地塊60宗，成交56宗，成交宗數(shù)同比提升55%，土地出讓金達(dá)423.9億元，同比增長(zhǎng)101.05%。如此亮眼的數(shù)據(jù)，讓受訪人士用“躍升”“跳漲”“瘋狂”來(lái)形容這一時(shí)期的土拍市場(chǎng)。

  這一火熱景象背后，是“以需定供”政策引導(dǎo)下，成都核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地資源配置效率的提升。

  核心區(qū)域土地稀缺，尤其是具備地鐵、商業(yè)、學(xué)校等配套的黃金地塊，是開發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)奪的對(duì)象。如成都市金牛區(qū)茶花板塊，其地塊因配套優(yōu)勢(shì)吸引多家企業(yè)參拍，最終中能建以高價(jià)成交。同時(shí)，核心區(qū)域新房去化周期短，市場(chǎng)緊俏，進(jìn)一步推動(dòng)了土地市場(chǎng)的熱度。

  高質(zhì)量供地也是成都土拍市場(chǎng)火熱的關(guān)鍵因素。上半年，成都地價(jià)TOP20地塊中有7宗成交，“地王”兩次易主。在高熱地塊帶動(dòng)下，上半年成都涉宅地塊成交樓面均價(jià)和平均溢價(jià)率均顯著提升。

  貝殼研究院西南分院院長(zhǎng)孫堃表示，成都高熱度板塊有激烈的競(jìng)爭(zhēng)，相對(duì)條件一般的板塊有扎實(shí)的規(guī)劃，讓大家看到成都城市發(fā)展的潛力，進(jìn)一步激發(fā)開發(fā)企業(yè)對(duì)城市的信心，從而帶動(dòng)城市土地市場(chǎng)整體躍升。

  多區(qū)地價(jià)創(chuàng)新高

  核心區(qū)域的土地永遠(yuǎn)不缺買家。

  6月30日的成都土地拍賣推售兩宗涉宅地，一宗位于邛崍城區(qū)，一宗位于金牛區(qū)茶花板塊。顯然，時(shí)隔一年再次拍地的茶花板塊宗地更受開發(fā)商青睞，吸引了華潤(rùn)置地、中國(guó)鐵建地產(chǎn)、中旅、中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、中國(guó)金茂、保利發(fā)展和中能建8家企業(yè)參拍。

  經(jīng)過(guò)40輪舉牌，中能建才以樓面價(jià)20200元/平方米、溢價(jià)率23.93%成交，折合總價(jià)17.48億元，這個(gè)價(jià)格既是目前板塊內(nèi)最高樓面價(jià)，也是金牛區(qū)樓面地價(jià)首次超2萬(wàn)元/平方米。

  中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年上半年，除金牛區(qū)，成都市還有錦江區(qū)、青羊區(qū)、高新南區(qū)等核心區(qū)域在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下，區(qū)域地價(jià)水漲船高紛紛創(chuàng)下新高。其中，錦江區(qū)最高地價(jià)為41200元/平方米、高新南區(qū)最高地價(jià)為31700元/平方米、青羊區(qū)最高地價(jià)為24700元/平方米。

  四川中原地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)吳江表示，缺地是成都核心區(qū)域最大的特點(diǎn)，特別是茶花板塊這種本身就擁有地鐵+商業(yè)+學(xué)校的黃金三角加持的區(qū)域，其地塊更是土拍市場(chǎng)上的重磅地塊。

  另外，該地塊旁邊是萬(wàn)貫五金機(jī)電城、金府機(jī)電城，這些傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)已在陸續(xù)啟動(dòng)搬遷、轉(zhuǎn)型。目前，萬(wàn)貫五金機(jī)電城已率先啟動(dòng)搬遷工作，并對(duì)區(qū)域進(jìn)行了調(diào)規(guī)。相關(guān)資料顯示，萬(wàn)貫汽車城片區(qū)的城市更新片區(qū)總規(guī)模約為35.83公頃，折合537.45畝，其中住宅用地就多達(dá)200多畝。中能建于6月30日拿下的宗地，是該片區(qū)推出的首宗宅地。

  吳江認(rèn)為，超537畝的土地意味著未來(lái)這里可以統(tǒng)一規(guī)劃，打造一個(gè)規(guī)?？捎^的、配套齊全的新組團(tuán)，中能建這塊地就是這片新組團(tuán)的重要起點(diǎn)和風(fēng)向標(biāo)。

  同時(shí)，據(jù)克而瑞四川的數(shù)據(jù)顯示，截至2025年5月末，成都核心的“5+2”區(qū)域新房去化周期僅為6個(gè)月，近郊去化周期為11個(gè)月，遠(yuǎn)郊去化周期為19個(gè)月，顯示出當(dāng)前成都核心區(qū)域的新房市場(chǎng)頗為緊俏。

  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年核心城市高質(zhì)量土地供應(yīng)明顯增加。高質(zhì)量的土地在市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)性更強(qiáng)，而土地指標(biāo)的進(jìn)一步向好，對(duì)地價(jià)也有明顯的拉升作用，帶動(dòng)成都市土地成交金額的增長(zhǎng)。成都市場(chǎng)土地出讓金的收入也側(cè)面反映成都市較好完成了土地供應(yīng)的工作目標(biāo)。

  高質(zhì)量供地?zé)岫扔型永m(xù)

  目前，成都地價(jià)TOP20地塊中，有7宗于2025年上半年成交，“地王”也已兩次易主。

  2025年3月，是上半年成都土拍的高光時(shí)刻。3月11日，招商蛇口以31700元/平方米、溢價(jià)70.4%成交高新區(qū)大源西宅地，超越貝好家“金三”地塊，成為成都樓面地價(jià)新“地王”。時(shí)隔半個(gè)月，3月27日建發(fā)房產(chǎn)以41200元/平方米的成交價(jià)格再次刷新成都樓面價(jià)。

  而在6月19日的土拍中，來(lái)自錦江區(qū)茶廠的宅地競(jìng)拍超150輪，最終以35500元/平方米成交，殺進(jìn)成都地價(jià)TOP2。落槌時(shí)，不少人嘆息，再堅(jiān)持一會(huì)，成都“地王”可能就要半年之內(nèi)第三次易主了。

  一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，2025年上半年成都熱度高的地塊唯一共性是主城。“金三和茶廠地塊都位于主城的錦江區(qū)，金三板塊目前還沒(méi)有成熟，甚至不是居住板塊，卻是可見的能最大程度實(shí)現(xiàn)成都城市價(jià)值的地方之一，預(yù)期拉滿；而茶廠是主城煙火氣十足的成熟區(qū)域，擁有不可復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì)。”該人士表示，大源西則是位于高新區(qū)，承接大源的外溢資源。在2025年成都大幅度減少供地的情況下，主城的優(yōu)質(zhì)地塊對(duì)房企來(lái)說(shuō)，能搶一塊是一塊。

  2020年，成都地價(jià)首次突破20000元/平方米大關(guān)；兩年后，2022年成都再次有地價(jià)突破20000元/平方米；2023年，有7宗地地價(jià)超20000元/平方米；2024年則有13宗地價(jià)超20000元/平方米的地塊。

  相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至7月1日，成都全域樓面地價(jià)超20000元/平方米地塊有33宗，其中2025年上半年就誕生了11宗。

  從2023年起成都的豪改產(chǎn)品不愁賣，給開發(fā)企業(yè)投資成都土地市場(chǎng)帶來(lái)正向的市場(chǎng)反饋。“普通人可能覺(jué)得地價(jià)3萬(wàn)元/平方米、4萬(wàn)元/平方米，那售價(jià)可能會(huì)上5萬(wàn)～8萬(wàn)元/平方米，但對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，在主城核心地段拿地可能只是拿到成都豪改市場(chǎng)的入場(chǎng)劵而已”。上述不愿具名人士表示。

  在高熱優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下，2025年上半年成都土拍市場(chǎng)呈現(xiàn)出與2024年截然不同的光景。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年成都涉宅地塊成交樓面均價(jià)提升至10823元/平方米，同比去年上半年的8401元/平方米，提升了28%。涉宅地塊的平均溢價(jià)率也從去年上半年的8.98%提升至20.73%。

  嚴(yán)躍進(jìn)稱，成交樓面價(jià)和溢價(jià)率提升都與土地質(zhì)量有直接關(guān)系。高質(zhì)量的土地在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)性很強(qiáng)，加上開發(fā)企業(yè)看好成都土地市場(chǎng)，從監(jiān)測(cè)情況來(lái)看，一些國(guó)企、央企對(duì)成都土地市場(chǎng)的投資熱度非常高，使土地溢價(jià)率明顯拉升。

  “下半年企業(yè)投資將會(huì)進(jìn)一步聚焦在成都或類似成都這樣的市場(chǎng)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,2025年下半年，只要成都持續(xù)高質(zhì)量供地，土地市場(chǎng)熱度依然會(huì)延續(xù)。