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土地市場供需穩(wěn)步增長,總體熱度仍待提升
2024-10-25 15:53:35   來源:

9月土地市場平穩(wěn)運(yùn)行,供應(yīng)、成交規(guī)模穩(wěn)步上升,土拍熱度延續(xù)分化。

土地供需規(guī)模穩(wěn)步上升

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2024年9月全國住宅用地供應(yīng)建設(shè)用地面積為3658.35萬平方米,環(huán)比上升19.8%,同比下降16.2%;成交建設(shè)用地面積為2980.48萬平方米,環(huán)比上升48.5%、同比上升12.5%。從前9月數(shù)據(jù)來看,供需總量仍不及去年同期水平,供應(yīng)、成交建設(shè)用地面積分別為21959.46萬平方米、15910.77萬平方米,分別較去年同期下降27.3%、21.7%。

土拍熱度方面,溢價(jià)拿地持續(xù)謹(jǐn)慎,土地市場總體熱度延續(xù)低位,各地表現(xiàn)延續(xù)分化。根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測,全國300城9月土拍平均溢價(jià)率為3.8%,較上月下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中,除上海、成都、揚(yáng)州等地單月平均溢價(jià)率突破10%,低溢價(jià)、底價(jià)成交仍是當(dāng)前土地市場的主流現(xiàn)象。包括北京、南京、廣州和西安等城市均是如此,9月平均溢價(jià)率均未超過0.5%。

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克而瑞研究中心表示,結(jié)合政治局會(huì)議最新表態(tài)來看,在“嚴(yán)控增量”的要求下,未來供地規(guī)模會(huì)有所縮減,但在平均質(zhì)量持續(xù)提升的背景下,再加之各項(xiàng)金融政策為土地投資側(cè)帶來的實(shí)質(zhì)性利好,四季度溢價(jià)率有望出現(xiàn)觸底回升。

另外值得注意的是,土地流拍率結(jié)束了連續(xù)三個(gè)月回落的趨勢。9月該值為11%,環(huán)比增加1.6個(gè)百分點(diǎn),廣州、成都、濟(jì)南、天津等地均出現(xiàn)了多宗宅地流拍或撤牌的現(xiàn)象。對(duì)此,克而瑞研究中心認(rèn)為,隨著中央對(duì)于供地指標(biāo)的進(jìn)一步緊縮,預(yù)計(jì)未來土地流拍率將繼續(xù)維持低位。

全國土地出讓收入回升

從土地出讓金方面來看,單月全國土地收金回升,但累計(jì)收入仍不及去年同期。

根據(jù)麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù),9月全國住宅用地出讓金為2183.84億元,環(huán)比上漲66.19%,同比下降8.49%;1-9月土地出讓金為11955.22億元,同比下降34.32%。

從單月城市住宅用地出讓金前15來看,南京再次領(lǐng)先,高達(dá)131.74億元,但土拍熱度并不高,平均溢價(jià)率為0.53%。上海、蘇州位居第二和第三位,單月土地出讓金分別為120.25億元和109.56億元。

值得一提的是,上海土拍熱度持續(xù)較高,9月平均溢價(jià)率達(dá)12.6%。今年以來,上海樓市成交量價(jià)表現(xiàn)穩(wěn)健,尤其是新房豪宅市場熱度頗高,階段性頻現(xiàn)“日光盤”,或在一定程度上激發(fā)了房企在上海拓儲(chǔ)的信心。

從前9月城市住宅用地出讓金前15來看,北京、杭州和上海仍位列前三,分別為937.08億元、826.95億元和619.51億元。另外,西安、南京、成都、廣州前9月土地總出讓金均超300億元。

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四季度供地將更為審慎,但優(yōu)質(zhì)地塊有望迎來升溫

實(shí)際上,當(dāng)前土地市場熱度的低迷,主要還是受新房市場去化速度慢的拖累。在土地供給側(cè),地方政府已經(jīng)做出積極調(diào)整,各類政策和指標(biāo)技術(shù)性調(diào)控手段已基本應(yīng)出盡出。

克而瑞研究中心認(rèn)為,9月份土地供應(yīng)量雖環(huán)比提升,供地質(zhì)量也在持續(xù)優(yōu)化,但結(jié)合政治局會(huì)議“嚴(yán)控增量”的最新提法來看,鑒于目前仍有較多地塊只能托底成交,預(yù)計(jì)四季度地方供地將更為審慎,規(guī)模同比降幅將進(jìn)一步走擴(kuò),即便考慮到地方供地的周期性節(jié)奏,大量重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)在年末入市,四季度供地環(huán)比增幅也將明顯低于往年。

考慮到近期政策端的多重利好,以及下半年以來各地加強(qiáng)了低密宅地的供應(yīng)力度,優(yōu)質(zhì)土地有望迎來土拍升溫。短期來看,土地市場“優(yōu)中選優(yōu)”的趨勢不會(huì)改變,優(yōu)質(zhì)地塊競爭或?qū)⒂l(fā)激烈。在拿地方面,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加注重購房者信心和市場預(yù)期的變化,客觀評(píng)估政策落地層面的實(shí)際影響。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院指出,財(cái)政部表示允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備,支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地,確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。將有利于緩解地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性和債務(wù)壓力,可能使得大量閑置土地得到盤活,對(duì)土地市場的供需平衡起到積極作用。

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