繼金融政策“組合拳”之后，財(cái)政政策準(zhǔn)備“接力”！

10月12日，財(cái)政部部長(zhǎng)表示，將疊加運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券、專(zhuān)項(xiàng)資金、稅收政策等工具，支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

當(dāng)日，國(guó)新辦就“加大財(cái)政政策逆周期調(diào)節(jié)力度、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”有關(guān)情況舉行發(fā)布會(huì)。財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安在發(fā)布會(huì)上表示，按照9月26日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議部署，財(cái)政部在加快落實(shí)已確定政策的基礎(chǔ)上，圍繞穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、化風(fēng)險(xiǎn)，將在近期陸續(xù)推出一攬子有針對(duì)性的增量政策舉措。其中，疊加運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券、專(zhuān)項(xiàng)資金、稅收政策等工具，支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

另按照財(cái)政部副部長(zhǎng)廖岷的說(shuō)法，下一步，將堅(jiān)持嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，積極研究出臺(tái)有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策措施，主要包括允許專(zhuān)項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備、支持收購(gòu)存量房，優(yōu)化保障性住房供給、及時(shí)優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策等三個(gè)方面。

允許專(zhuān)項(xiàng)債券用于回收閑置土地

財(cái)政部表示，允許專(zhuān)項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備。主要是考慮到當(dāng)前各地閑置未開(kāi)發(fā)的土地相對(duì)較多，支持地方政府使用專(zhuān)項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水解讀指出，支持地方政府使用專(zhuān)項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地，這項(xiàng)政策擴(kuò)大了專(zhuān)項(xiàng)債的使用范圍，使地方政府有更充裕的資金用于回收閑置存量土地，打通了收儲(chǔ)缺乏資金的“卡點(diǎn)”。房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，當(dāng)前各地閑置未開(kāi)發(fā)的土地相對(duì)較多，之前成交的土地，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)力開(kāi)發(fā)，特別是民營(yíng)房企缺乏繼續(xù)建設(shè)的資金。在該項(xiàng)政策支持下，政府使用專(zhuān)項(xiàng)債回收房企閑置土地，有助于房企回籠資金，將幫助房企緩解流動(dòng)性和債務(wù)壓力。

專(zhuān)項(xiàng)債券和專(zhuān)項(xiàng)資金用于收購(gòu)存量商品房

財(cái)政部表示，支持收購(gòu)存量房，優(yōu)化保障性住房供給?？紤]到當(dāng)前已建待售的住房相對(duì)較多，主要采取兩項(xiàng)支持措施：一項(xiàng)是用好專(zhuān)項(xiàng)債券來(lái)收購(gòu)存量商品房用作各地的保障性住房。另一項(xiàng)是繼續(xù)用好保障性安居工程補(bǔ)助資金，原來(lái)這個(gè)資金主要是用來(lái)支持以新建方式籌集保障性住房的房源，現(xiàn)在對(duì)支持的方向作出優(yōu)化調(diào)整，適當(dāng)減少新建規(guī)模，支持地方更多通過(guò)消化存量房的方式來(lái)籌集保障性住房的房源。

劉水解讀指出，支持專(zhuān)項(xiàng)債券和保障性安居工程補(bǔ)助資金用于收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，該政策可以加快消化存量商品房。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2024年1-9月，TOP100房企銷(xiāo)售總額同比下降38.8%，降幅較上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。9月單月，TOP100房企銷(xiāo)售額同比下降38.81%，環(huán)比降低2.20%。房企去化能力仍然較弱，特別是民營(yíng)房企銷(xiāo)售額下降幅度更大，民營(yíng)房企的庫(kù)存去化能力更弱。該政策的實(shí)施，將幫助房企加快去庫(kù)存，有助于房企回籠資金。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，按照此次財(cái)政部對(duì)存量土地和房屋的收儲(chǔ)規(guī)劃，思路非常清晰。對(duì)于已經(jīng)建好但沒(méi)有銷(xiāo)售的房屋，后續(xù)直接動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)債來(lái)收購(gòu)，進(jìn)而充當(dāng)保障房房源，快速供應(yīng)保障房。對(duì)于完全沒(méi)有開(kāi)發(fā)的土地，則通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債來(lái)進(jìn)行收儲(chǔ)，納入2025年的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目中。對(duì)于在建且已銷(xiāo)售的房屋，將通過(guò)住建部融資協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)資金支持，推進(jìn)保交房工作。當(dāng)前各地都已發(fā)布過(guò)存量住宅用地和項(xiàng)目清單（含未開(kāi)工項(xiàng)目、已開(kāi)工未銷(xiāo)售項(xiàng)目、已開(kāi)工且已銷(xiāo)售項(xiàng)目等），基礎(chǔ)數(shù)據(jù)扎實(shí)，后續(xù)和專(zhuān)項(xiàng)債結(jié)合的效率將提高。

專(zhuān)家：房地產(chǎn)減稅大招將出臺(tái)

財(cái)政部表示，及時(shí)優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策。按照黨中央決策部署，正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次提及稅收工具支持房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，意味著房地產(chǎn)減稅大招將出臺(tái)。近期各地出臺(tái)的政策中均提及及時(shí)取消普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)。后續(xù)，掛鉤在該標(biāo)準(zhǔn)上的稅費(fèi)政策也有望調(diào)整，最直接的影響就是對(duì)增值稅和個(gè)稅產(chǎn)生減負(fù)效應(yīng)。此外，土地增值稅面臨減免導(dǎo)向，房企拿地和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)享受減稅優(yōu)勢(shì)，也利好大戶(hù)型和高品質(zhì)住房建設(shè)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是給換房需求、改善型需求降低成本，交易稅費(fèi)將極大地下降，比如購(gòu)買(mǎi)144平方米以上住房的契稅將從3%下降至1%。土地增值稅預(yù)計(jì)將取消預(yù)繳，而直接轉(zhuǎn)到竣工驗(yàn)收后的清算環(huán)節(jié)，這將給開(kāi)發(fā)商節(jié)約土地價(jià)款1%-3%的稅負(fù)。除此以外，稅收政策將會(huì)是后續(xù)的重點(diǎn)，未來(lái)可能還有降低或減免二手房交易契稅、增值稅、個(gè)稅等等。在剛需和改善占主導(dǎo)的情況下，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格和交易成本比較敏感，二手房交易稅費(fèi)下降或減免，上述稅種最大稅負(fù)節(jié)約在房?jī)r(jià)的5%-8%。按照過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，稅費(fèi)的下調(diào)將產(chǎn)生極大的“降成本”效應(yīng)，有利于釋放門(mén)檻上的需求。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，財(cái)政部政策對(duì)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)發(fā)揮了積極作用。專(zhuān)項(xiàng)債實(shí)際上代表了地方政府的去庫(kù)存能力，和購(gòu)房的家庭力量一起，促進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存工作開(kāi)展。今年四季度房地產(chǎn)工作重心在于促進(jìn)住房交易市場(chǎng)的回暖，目前已有序推進(jìn)，市場(chǎng)反饋積極。隨著土地和存量項(xiàng)目的盤(pán)活等，供求關(guān)系會(huì)有進(jìn)一步優(yōu)化空間，其為四季度和明年房地產(chǎn)平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。