武漢優(yōu)質辦公樓市場需求回穩(wěn)，零售物業(yè)市場釋放消費新動能

2024年7月15日，武漢——2024年第二季度，武漢優(yōu)質辦公樓市場新增供應小幅放量，全市空置率平穩(wěn)下調，科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務業(yè)支撐市場需求。預計2024年下半年，武漢優(yōu)質辦公樓市場將面臨集中供應，但在總部自用型需求及成本導向型升級需求的帶動下，市場整體需求有望較去年有所抬升。2024年上半年武漢消費市場保持結構性復蘇趨勢，增速穩(wěn)??；從零售物業(yè)市場來看，餐飲和時尚業(yè)態(tài)持續(xù)支撐市場需求，新能源車、綠色家電和咖啡茶飲賽道活躍度有望提升。2024年下半年，武漢將迎來4個新項目入市，新項目主要位于武昌，屆時武昌的商業(yè)能級和品牌陣容將進一步加強。

優(yōu)質辦公樓

2024年第二季度武漢優(yōu)質辦公樓市場新增供應迎來小幅放量。第二季度，武漢優(yōu)質辦公樓市場共計錄得五個新項目入市，新增供應約14.3萬平方米，新項目均衡分布在解放大道、中南中北路、武昌濱江等多個子市場。截至6月底，武漢優(yōu)質辦公樓市場總體量為908.7萬平方米，其中甲級市場存量為312.7萬平方米。 

科技互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務業(yè)為本季度甲級辦公樓市場的主要需求驅動。2024年第二季度，全市優(yōu)質辦公樓市場活躍度在波動中小幅上升。從成交來看，科技互聯(lián)網(wǎng)領域需求逐步回穩(wěn)，新租占比達21%，其中，電商、在線教育及數(shù)碼租賃平臺等互聯(lián)網(wǎng)服務平臺類企業(yè)貢獻了較大面積的成交。此外，專業(yè)服務業(yè)延續(xù)穩(wěn)健擴張的趨勢，占甲級辦公樓市場成交總量的19%，律師事務所、留學教育等細分領域持續(xù)向好。除傳統(tǒng)的主力行業(yè)外，醫(yī)藥及生命科學領域在上半年度的成交占比明顯提升，體檢中心、醫(yī)美診所等醫(yī)療服務機構積極釋放出提檔升級的需求，為租賃市場帶來新的增量。

全市空置率平穩(wěn)下調，租金降幅有所收窄。第二季度，由于存量項目穩(wěn)定去化以及部分新入市項目受自用型需求支撐，武漢全市空置率環(huán)比下降0.2個百分點至39.7%。其中甲級辦公樓空置率上升0.8個百分點至37.0%，乙級辦公樓空置率下降0.7個百分點至41.1%。截至六月底，全市優(yōu)質辦公樓市場凈吸納量達10.7萬平方米，其中甲級辦公樓市場的凈吸納量約為2.9萬平方米，相較上季度及去年二季度均有明顯提升。租金方面，市場調價行為仍在持續(xù)，但降租幅度略有放緩。第二季度，甲級辦公樓凈有效租金環(huán)比下降1.6%至80.7元每平方米每月，乙級辦公樓凈有效租金環(huán)比下降1.1%至65.9元每平方米每月。

數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行

優(yōu)質辦公樓市場展望

預計2024年下半年武漢仍有約25萬平方米的新增甲級辦公樓供應入市，未來兩年內供應壓力暫無明顯放緩跡象。在空置壓力的影響下，市場租金短期內延續(xù)下行趨勢，但租金降幅將逐步轉入放緩區(qū)間。

仲量聯(lián)行武漢分公司聯(lián)席總經理兼商業(yè)地產部總監(jiān)劉寧表示：“短期內，成本導向型需求所驅動的升級搬遷將持續(xù)占據(jù)市場主導地位，業(yè)主方需根據(jù)當前的市場趨勢靈活地調整租賃策略并提升產品力和服務能力，以吸引重視‘性價比’租戶的升級遷入。“

優(yōu)質零售物業(yè)

2024年第二季度武漢優(yōu)質零售業(yè)市場錄得一個新項目入市。2024年5月，武漢零售物業(yè)市場迎來武昌萬象城的開業(yè)，該項目位于武昌濱江，是華潤布局武漢的第二個優(yōu)質購物中心，其落成投用有望進一步完善區(qū)域的生活配套。二季度，武漢全市優(yōu)質零售業(yè)市場新增供應為25.2萬平方米 ，總體量達到925.9萬平方米。

從存量市場成交來看，餐飲和時尚業(yè)態(tài)支撐市場需求，生活業(yè)態(tài)整體表現(xiàn)穩(wěn)健。截至5月底，武漢社會消費品零售總額為3006.1億元，同比增長5.8%。其中1月至4月，汽車類和家用電器類商品零售額實現(xiàn)了12.0%和39.6%的增速，煥新消費為武漢消費市場注入新動能。從成交的各業(yè)態(tài)來看，第二季度時尚業(yè)態(tài)持續(xù)承壓，三鎮(zhèn)格局正在孕育新的變化。受到新項目籌備開業(yè)的影響，建設大道商圈中高端國際時尚業(yè)態(tài)明顯承壓，而中南中北路商圈商業(yè)能級將大幅提升。餐飲業(yè)態(tài)仍為市場成交的主力，但整體活躍度較去年有所下滑，換鋪頻率較快，部分細分品類迎來消費旺季，例如正餐中大排檔、烤肉和湖北菜表現(xiàn)活躍，客單價較低的快餐茶飲和面包甜點加速擴張。此外，新能源乘用車和家用電器商品保持較快增長勢頭，政府補貼疊加豐富化的產品矩陣，反向刺激市場需求增長，未來有望進一步帶動購物中心的展廳需求。

第二季度，武漢優(yōu)質零售業(yè)市場首層非主力店租金持續(xù)承壓，空置率小幅上行。第二季度，受到消費習慣的變化影響，各品牌門店的客單價均有不同程度的下降，各業(yè)態(tài)的盈利模式發(fā)生變化，租金水平較高的購物中心正在面臨挑戰(zhàn)。全市優(yōu)質零售物業(yè)首層凈有效租金小幅下降至372元每平方米每月，全市空置率上行至13.2%。

數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行

2024年優(yōu)質零售物業(yè)市場展望：

2024年下半年，武漢優(yōu)質零售業(yè)市場預計還有4個項目入市，新增供應約39.6萬平方米，主要集中在中南中北路商圈。新項目的入市將進一步豐富武漢的奢侈品陣容，但是短期內也會給存量市場帶來一定壓力。此外，上半年武漢市商務局先后推出一系列補貼政策和惠民促銷系列活動以刺激消費，效果顯著，尤其是在新能源車、綠色家電和咖啡茶飲三個賽道，下半年預計將持續(xù)釋放活力。

注：仲量聯(lián)行使用的辦公樓和零售市場的租金口徑為凈有效租金，即不含物業(yè)費，刨去免租期之后的成交租金。零售市場租金為購物中心及百貨首層、非主力店、一般零售類商戶的凈有效租金，且基于凈租賃面積，剔除免租期。租金的變化為同質比口徑，為剔除新增項目之后，相同的存量項目的租金變化比例。