繼6月12日人民銀行開會(huì)部署推進(jìn)保障性住房再貸款工作后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部也開會(huì)了。

6月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議，明確表示，各地要推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，市縣根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，綜合考慮保障性住房實(shí)際需求、商品房市場(chǎng)庫存水平等因素，按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的思路，自主決策、自愿參與。要堅(jiān)持以需定購，準(zhǔn)確摸清需求，細(xì)致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，要堅(jiān)持規(guī)范實(shí)施，防范各類風(fēng)險(xiǎn)，做到收購主體規(guī)范、收購過程規(guī)范、配售配租規(guī)范，做到收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價(jià)格合適、位置合適。要堅(jiān)持用好金融支持政策，實(shí)現(xiàn)資金可平衡、項(xiàng)目可持續(xù)。

此外，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作的市縣，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)力量，抓緊建立健全工作機(jī)制，完善配套政策，形成工作合力，推動(dòng)條件成熟的項(xiàng)目盡快落地。

繼4月30日中央政治局會(huì)議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”的房地產(chǎn)調(diào)控新思路后，5月17日召開的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行等多部門落實(shí)中央政治局會(huì)議精神，出臺(tái)了包括設(shè)立3000億元保障性住房再貸款等去庫存“組合拳”，明確提出支持地方國企以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房用作保障性住房。6月7日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次提出“著力推動(dòng)已出臺(tái)政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲(chǔ)備新的去庫存”。6月12日，人民銀行在山東濟(jì)南召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，從金融端加快推動(dòng)保障性住房再貸款落地。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，本次住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)議繼續(xù)落實(shí)中央“去庫存”導(dǎo)向，多部門協(xié)同推進(jìn)也有利于相關(guān)舉措盡快落地，助力化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，本次會(huì)議明確，開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作的范圍擴(kuò)大至市縣，范圍明顯擴(kuò)大。同時(shí)，本次會(huì)議還強(qiáng)調(diào)“收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價(jià)格合適、位置合適。要堅(jiān)持用好金融支持政策，實(shí)現(xiàn)資金可平衡、項(xiàng)目可持續(xù)”。

陳文靜認(rèn)為，在地方收儲(chǔ)過程中，市縣準(zhǔn)確摸清本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況至關(guān)重要。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年二季度以來，湖北省、寧夏、廣州、武漢等多地鼓勵(lì)收購符合條件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州臨安區(qū)、貴陽、惠州、臨滄、大理州等地發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告，由國有企業(yè)在部分行政區(qū)域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。本次會(huì)議后，預(yù)計(jì)各地將加快收儲(chǔ)進(jìn)程。

對(duì)于收儲(chǔ)工作范圍擴(kuò)大到市縣，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，三四線城市、縣級(jí)市庫存消化周期更長，但同時(shí)，近年來我國大力推進(jìn)縣域?yàn)檩d體的城鎮(zhèn)化，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，推進(jìn)城鄉(xiāng)公共服務(wù)均等化，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、教師、醫(yī)生、公安、環(huán)衛(wèi)等提供基礎(chǔ)公共服務(wù)的人員會(huì)大量增加，三四線城市及縣城靈活就業(yè)人員也在增加。為了降低城鎮(zhèn)化的成本，迫切需要在縣城也增加保障性住房（公租房、保租房、配售房），而三四線城市和縣城近年來房價(jià)下跌明顯，收購存量房相比新建保障房，無論在效率、成本還是配套上都更加劃算。

對(duì)于收購價(jià)格問題，陳文靜表示，從已出臺(tái)相關(guān)政策的城市來看，多數(shù)城市未明確具體定價(jià)規(guī)則，少數(shù)城市明確按照周邊房源進(jìn)行定價(jià)，惠州提出“以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限”，杭州臨安明確“以不超過周邊房源、車位的評(píng)估價(jià)作為本次收購的最高限價(jià)”。此外，廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)購買市場(chǎng)化商品房作為安置房源則采用成本法確定房源交易單價(jià)，原則上為“土地成本 建安成本”，也為其他城市提供了一定參考。

李宇嘉認(rèn)為，如果摸清需求的規(guī)模、分布和特征（比如可以承受的價(jià)格），以足夠低的價(jià)格收購并將售價(jià)最大限度壓低，做好品質(zhì)、戶型、配套等關(guān)鍵因素的把關(guān)，就能達(dá)到多方面的目的。

在陳文靜看來，通過收購市場(chǎng)未售新房來改建保障房，一是有利于加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求，促進(jìn)房產(chǎn)資源合理配置；二是有利于市場(chǎng)庫存的去化，緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，去庫存效果最為直接；三是多地將收儲(chǔ)對(duì)象定為已建成未出售商品房，也將有利于促進(jìn)房企加快項(xiàng)目竣工節(jié)奏；四是房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。