回顧過去兩年，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，土地市場也發(fā)生較大波折：2021年年初“兩集中”土拍政策出臺，同年8月土拍規(guī)則升級，隨后由于房地產(chǎn)市場快速回落，土地市場亦明顯降溫，土拍規(guī)則隨即優(yōu)化；2022年底自然資源部發(fā)布通知，允許各地政府在公開的擬出讓時間段內(nèi)多次發(fā)布出讓公告，至此“集中供地”模式淡化；2023年以來，房地產(chǎn)銷售恢復不及預期，土地市場整體延續(xù)低迷態(tài)勢，僅少數(shù)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈。

面對土地市場下行壓力，各地政府短期通過降低企業(yè)參拍門檻、延長土地出讓金繳納期限等方式激發(fā)房企拿地意愿。與此同時，土地市場作為房地產(chǎn)開發(fā)鏈條的最前端，土地出讓條件和規(guī)則的變化也能夠反映出長期行業(yè)發(fā)展模式的變化趨勢。基于此，我們梳理了近兩年重點城市土拍規(guī)則的變化和最新特點，總結(jié)出以下三個行業(yè)發(fā)展方向。

方向一：競自持城市數(shù)量減少，新增租賃用地供應(yīng)量縮減，租賃住房來源或側(cè)重存量盤活

近年來，各地持續(xù)優(yōu)化調(diào)整租賃住房土地供應(yīng)，涉租地塊數(shù)量逐步降低，部分地區(qū)取消競自持土拍方式。2021年自然資源部“兩集中”供地文件中明確提出，重點城市在年度供地計劃中要單列租賃住房用地，且占比一般不低于10%。2021年供地計劃中多數(shù)城市租賃用地占比接近或超過10%，近兩年22城逐步調(diào)整租賃地塊供給量，根據(jù)梳理，2023年供地計劃中除北京、廈門、上海、成都、深圳外，其他多數(shù)城市占比不超過6%，普遍低于2022年。同時，各地土拍中競自持地塊數(shù)量逐步減少，2023年1-7月，22城中僅深圳、沈陽仍推出競自持住宅地塊。

整體來看，在短期市場壓力下，涉租地塊的減少有利于減輕房企資金壓力，同時，我們也看到，近兩年中央對租賃住房供給的措辭多表述為“籌集”，如2022年8月住建部明確“十四五”期間全國計劃建設(shè)籌集保障性租賃住房870萬套（間），今年全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上提出“新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間）”，在新形勢下，預計盤活存量或成為增加保障性住房，特別是保障性租賃住房供給的主要途徑。7月21日，國常會審議通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，并指出“把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好”，7月24日中央政治局會議提出“要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)”。當前北上廣深等核心城市均出臺政策，支持盤活存量資產(chǎn)建設(shè)保租房。

表：重點監(jiān)測城市近兩年租賃住房用地供應(yīng)計劃對比

注：匯總時，上海區(qū)間值取均值進行計算。

數(shù)據(jù)來源：各地自然資源與規(guī)劃局，中指研究院綜合整理

方向二：現(xiàn)房銷售試點城市增加，現(xiàn)房銷售或是探索新發(fā)展模式的重要方向

相比于預售制，現(xiàn)房銷售更符合大眾對商品房銷售的期望。2021年以來北京、杭州、合肥、西安、寧波等多地推進試點現(xiàn)房銷售。2022年-2023年7月北京推出的住宅用地中，超半數(shù)地塊設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，政府推動現(xiàn)房銷售意愿較強，但實際成交中涉現(xiàn)房銷售的地塊較少，2021年試點以來僅成交近20宗，房企拿地整體較為謹慎；深圳7月土地競拍規(guī)則中，也將部分地塊由“競自持保租房”改為“競現(xiàn)房銷售面積”，現(xiàn)房銷售試點進程不斷推進。今年以來，中央各部委及地方政府支持現(xiàn)房銷售的提法頻出，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會提出“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售”，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確“以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現(xiàn)房銷售。”近期合肥、鄭州也陸續(xù)提出在部分區(qū)域試點現(xiàn)房銷售。

整體來看，未來預售制度改革或?qū)⒊蔀樾掳l(fā)展模式的重要內(nèi)容，但當前期房銷售仍是我國商品房銷售的絕對主流模式，在金融配套政策到位，以及解決部分核心城市可能出現(xiàn)的供給斷檔問題之前，全面推行現(xiàn)房銷售的可能性較小，預計短期仍將通過在核心城市部分項目進行試點的方式推進。

表：近幾年部分城市現(xiàn)房銷售地塊成交情況

資料來源：中指研究院綜合整理

土地市場：https://www.cih-index.com/

方向三：從“競品質(zhì)”到“定品質(zhì)”，提高住房品質(zhì)助力行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

從行業(yè)發(fā)展階段來看，隨著我國房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，未來改善性住房需求將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的核心動力，提高住房品質(zhì)已成為促進企業(yè)轉(zhuǎn)型和行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國城鎮(zhèn)家庭戶住房戶均已超1套，居民住房需求已基本得到滿足。近年住建部多次強調(diào)“以努力讓人民群眾住上更好的房子為目標，從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)”，近期住建部企業(yè)座談會上再次表示“要深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強化科技賦能，提高住房品質(zhì)，為人民群眾建造‘好房子’”。

近兩年已有多地發(fā)布提升住宅品質(zhì)的相關(guān)政策，主要抓手包括對項目“定品質(zhì)”或者土拍“競品質(zhì)”。但受土地市場表現(xiàn)低迷影響，開展土拍“競品質(zhì)”的城市近期有所減少，目前“定品質(zhì)”是多數(shù)城市選擇的方案。如北京2022年三批次后要求參加現(xiàn)場搖號的競買人提交《高標準住宅建設(shè)承諾書》，滿足全裝配式AA級、綠建三星、超低能耗建筑等要求。杭州多數(shù)住宅地塊則在保證金階段要求開發(fā)商簽署《住宅品質(zhì)承諾書》，同意將嚴格按照“高水準設(shè)計、高質(zhì)量建設(shè)、高標準驗收”的原則，嚴把方案品質(zhì)、建筑品質(zhì)、裝修品質(zhì)，提高房屋整體品質(zhì)。近日，廣州發(fā)布關(guān)于征集廣州市“智慧 品質(zhì)”住宅示范項目的通知，明確將在土地掛牌時，對于熱門優(yōu)質(zhì)地塊提出優(yōu)質(zhì)品質(zhì)要求。

此外，除了探索長期發(fā)展模式之外，為了活躍持續(xù)低迷的土地市場，各地政府近兩年也在不斷優(yōu)化土地競拍規(guī)則：一是降低企業(yè)參拍門檻，提高地塊利潤空間，以提升企業(yè)拿地意愿，包括適度提升或放開住宅銷售限價、降低保證金比例、延長土地出讓金繳納時間等。如南京2022年三批次后、合肥2023年后出讓地塊取消毛坯限價；蘇州2022年首批次后土拍保證金比例由30%下調(diào)為20%；2022年廣州增城區(qū)、南沙區(qū)、番禺區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)7宗地允許土地出讓金延長至1年內(nèi)付清，武漢有近五成地塊地價支付周期延長至1年。

二是創(chuàng)造公平良好的競爭環(huán)境，包括禁止馬甲參與拍地、搖號或抽簽確定最終歸屬權(quán)等。2021年以來各地相繼采取禁止一個公司多個馬甲參與土地競拍的行為，同時對參與報名的公司進行股權(quán)穿透，2023年4月北京規(guī)自委將同一宗地的競買資格從“同一企業(yè)”升級為“同一集團”。另外，當前多地選擇搖號作為土拍最終確定競得方的方式，增加了土地市場的公平性和透明度，如上海2023年6月調(diào)整土拍規(guī)則，將當報價達到最高限價時進行“一次書面報價”改為“搖號”。

表：2021年及2023年22城土拍相關(guān)政策對比

（截至8月17日）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點擊查看）

政策研究：https://www.cih-index.com/

整體來看，由于近兩年土地市場表現(xiàn)低迷，短期各地政府不斷優(yōu)化土拍規(guī)則，降低企業(yè)拿地門檻，同時長期來看，試點現(xiàn)房銷售、提升住房品質(zhì)等土拍政策的調(diào)整也反映出未來行業(yè)新的發(fā)展趨勢。在此背景下，企業(yè)也需要及時調(diào)整經(jīng)營模式，順勢而為，才能在新發(fā)展階段中獲得競爭優(yōu)勢。

附表：近兩年監(jiān)管部門發(fā)布的主要土拍政策

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理