3月21日，為幫助協(xié)會(huì)會(huì)員單位進(jìn)行法律知識(shí)儲(chǔ)備，規(guī)避可能出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)社會(huì)和諧和行業(yè)穩(wěn)定，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)在二樓會(huì)議室舉辦“2024年防范房地產(chǎn)常見法律糾紛講座”。保利（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武漢星河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武漢建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司等三十余家會(huì)員單位的總經(jīng)理、營(yíng)銷總監(jiān)、法務(wù)總監(jiān)參加了培訓(xùn)。培訓(xùn)班由武漢市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)張濤主持。
      本次培訓(xùn)班，由武漢律協(xié)建筑與房地產(chǎn)專委會(huì)委員、湖北萬(wàn)澤律師事務(wù)所高級(jí)合伙人李麗律師擔(dān)任講師。她分別講授了《關(guān)于房地產(chǎn)銷售認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范的問(wèn)題探討》和《2024年公司法修訂要點(diǎn)解讀》。

     

      李麗律師認(rèn)為，防范房地產(chǎn)銷售認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)有五個(gè)要點(diǎn)：
      防范樓盤未取得預(yù)售許可證時(shí)簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議的風(fēng)險(xiǎn)。在取得預(yù)售證之前，樓盤往往會(huì)提前進(jìn)行宣傳蓄客。然而，未取得商品房預(yù)售許可證簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議屬于無(wú)效合同，收取的合同款項(xiàng)應(yīng)予以返還，有過(guò)錯(cuò)的一方還應(yīng)賠償對(duì)方損失。所以，開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證前，不建議與購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議或購(gòu)房合同、收取款項(xiàng)、發(fā)布廣告。
      防范在代理購(gòu)房人無(wú)授權(quán)時(shí)簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議的風(fēng)險(xiǎn)。目前有大量的武漢購(gòu)房人在外地工作、上學(xué)，他們往往會(huì)讓其父母、配偶作為代理人辦理購(gòu)房手續(xù)。然而，代理人無(wú)代理權(quán)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，存在無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。這需要開發(fā)企業(yè)的售樓人員不厭其煩地催促代理人提供合法的文件，證明其與購(gòu)房人之間的關(guān)系。
      防范未進(jìn)行格式性條款提示的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商往往在廣告中未進(jìn)行格式性條款提示。對(duì)于格式條款若沒有履行了提示和說(shuō)明的義務(wù)，購(gòu)房人有權(quán)主張?jiān)摳袷綏l款不成為合同內(nèi)容、對(duì)雙方無(wú)約束力。那么開發(fā)商希望用相關(guān)格式條款約束購(gòu)房人的效果則不能實(shí)現(xiàn)，不利于開發(fā)商開展銷售工作。因此，建議將相關(guān)格式條款進(jìn)行劃線、標(biāo)黑等處理。
      防范購(gòu)房人以購(gòu)房合同條款未達(dá)成一致而解除合同的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)實(shí)中，法院認(rèn)可買賣雙方無(wú)法就合約條款達(dá)成一致，致使合約不能訂立，屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，定金應(yīng)予以返還。因此，某些購(gòu)房人拒絕簽訂買賣合同的實(shí)際為資金不足、購(gòu)房意愿發(fā)生變化等自身原因時(shí)，可能會(huì)借由不認(rèn)可購(gòu)房合同條款、磋商未能達(dá)成一致的理由，要求無(wú)責(zé)解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議。建議開發(fā)商對(duì)合同文本進(jìn)行公示，并由購(gòu)房人對(duì)合同進(jìn)行確認(rèn)。
      防范行使認(rèn)購(gòu)協(xié)議解除權(quán)超期的風(fēng)險(xiǎn)。如果開發(fā)商解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議的通知未有效送達(dá)購(gòu)房人，可能導(dǎo)致解除未能有效行使。建議開發(fā)商在合同中約定合同解除期限，比如三年，出現(xiàn)解除事由時(shí)應(yīng)及時(shí)在期限內(nèi)行使；沒有約定的，注意在一年的解除期限內(nèi)及時(shí)行使解除權(quán)。
      李麗律師還介紹了2024年《公司法》的修訂背景。她提醒開發(fā)企業(yè)要注意新《公司法》的四個(gè)要點(diǎn)：一是有限責(zé)任公司注冊(cè)資本制度的修訂；二是股東權(quán)利的重大變化；三是優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)；四是完善公司退出制度。
      李麗律師認(rèn)為，2024《公司法》第89條是本次修訂最重要的創(chuàng)新和亮點(diǎn)之一，是賦予有限責(zé)任公司中小股東權(quán)利保護(hù)的一大利器。該條第3款明確此情形下股東要求退出公司，不以該股東對(duì)相關(guān)決議“投反對(duì)票”為要件，有效拓寬了中小股東權(quán)利維護(hù)的救濟(jì)渠道，亦為股東之爭(zhēng)造成的公司僵局提供了公司解散之外的全新路徑。
課后，參加培訓(xùn)班的學(xué)員們紛紛提問(wèn)，他們目前最關(guān)心的問(wèn)題是：購(gòu)房人以樓盤廣告不合規(guī)為由退房，應(yīng)該如何處理此類糾紛？周麗律師回答：目前，開發(fā)商在樓盤廣告中使用了大量的極限詞，如：“TOP 1”、“豪奢”、“塔尖”、“陽(yáng)光滿溢”等等，還進(jìn)行了大量的承諾，如“就讀XX名校”、“起價(jià)18XXX元”等等，這為后期的退房糾紛埋下了隱患。對(duì)此，她對(duì)開發(fā)商發(fā)布樓盤廣告提出了三點(diǎn)建議：一是避免使用極限詞；二是在廣告醒目位置標(biāo)注免責(zé)提示，三是開發(fā)商可以通過(guò)第三方自媒體發(fā)布廣告，在商品房買賣雙方之間設(shè)置一道“防火墻”。
      協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)張濤表示，協(xié)會(huì)今后還將舉辦多種類型的專題講座，以滿足會(huì)員單位在不同工作領(lǐng)域的專業(yè)需求，提高企業(yè)工作效率，規(guī)避潛在的法律糾紛，促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展。